Pourquoi les Rapports Immobiliers CRE Omettent Souvent ce que les Propriétaires Doivent Savoir

Au moment où les informations relatives à un immeuble commercial parviennent à son propriétaire, elles ont généralement transité par plusieurs personnes. Chaque transmission successive fait perdre un peu plus de détails. Bill Douglas, PDG d'OpticWise, affirme qu'il s'agit là de l'une des raisons les plus fréquentes pour lesquelles les propriétaires et les gestionnaires d'actifs finissent par prendre des décisions sans disposer d'une vision complète.

« Cela dépend du nombre de filtres appliqués avant qu'un décideur ne reçoive l'information », explique-t-il.

Comment les données sont filtrées au fil de la remontée

Le schéma décrit par Bill est familier à quiconque a travaillé dans l'exploitation immobilière. Un gestionnaire d'immeuble demande des informations à un ingénieur du bâtiment ou à un collaborateur et obtient exactement ce qui a été demandé, rien de plus. Le gestionnaire d'immeuble rend ensuite compte à un gestionnaire d'actifs ou à un propriétaire, et la même chose se reproduit. Chacun transmet ce dont il est responsable.

« Non pas que l'information soit manipulée », précise Bill, « mais elle est filtrée. »

Il se garde bien de blâmer les personnes concernées. Tout le monde commet des erreurs, et les gens se concentrent naturellement sur les chiffres sur lesquels ils sont évalués et rémunérés. Si un indicateur semble mauvais, il peut ne pas figurer dans le rapport.

« Ils ne mentent pas », dit Bill. « Ils s'emploient à atteindre ce sur quoi ils sont évalués. »

Pourquoi les gestionnaires d'actifs finissent par créer leurs propres tableurs

Il en résulte que les équipes corporate, en particulier les gestionnaires d'actifs, commencent souvent à tenir leurs propres tableurs pour récupérer les informations qui ont été filtrées. Les données existent. Elles ne leur parviennent simplement pas dans leur intégralité.

Bill, qui coache des entrepreneurs depuis 30 ans, souligne la différence entre les indicateurs clés de performance (KPI) rétrospectifs et prospectifs. Les états financiers mensuels montrent comment un bien s'est comporté. Ils ne montrent pas comment modifier ce qui va suivre.

« Si je veux changer le NOI, si je veux changer les dépenses de charges, quelles sont les données qui permettront réellement de le faire évoluer à l'avenir ? », demande-t-il. « Je ne peux pas changer mes états financiers tant que je ne regarde pas les données d'entrée. »

Les tableurs maison créent leurs propres problèmes. Lorsqu'une seule personne conserve les chiffres, l'information reste derrière son identifiant de connexion plutôt qu'au sein de l'entreprise. Lorsque les tableurs sont envoyés par courriel dans un sens et dans l'autre, la copie que quelqu'un consulte peut déjà être obsolète.

Ce qui se passe lorsqu'un acheteur demande les chiffres

Le coût de cette situation devient évident lors d'une vente ou d'un financement. L'équipe de diligence raisonnable d'un acheteur ou d'un prêteur demande l'historique d'exploitation qui sous-tend un chiffre, et la réponse honnête est qu'il se trouve sur l'ordinateur portable de quelqu'un.

« Tout peut arriver. Mauvaise image », dit Bill. « Le plus souvent, les gens cessent d'insister. »

D'autres fois, le propriétaire commence à collecter correctement les données à partir de ce moment-là, ce qui signifie que l'historique utilisable commence au premier jour au lieu de remonter sur plusieurs années. Dans un cas comme dans l'autre, les lacunes dans les données d'exploitation rendent un bien plus difficile à évaluer, ce qui peut avoir une incidence à la fois sur le calendrier et sur le prix d'une transaction.

Visibilité n'est pas synonyme de contrôle

De nombreuses entreprises répondent à ces problèmes en créant des tableaux de bord autour d'une poignée d'indicateurs clés. Bill reconnaît que cela aide, mais que cela a ses limites. Une personne peut raisonnablement suivre de six à douze mesures. Un immeuble produit bien plus d'informations que cela.

« Quelqu'un construit un tableau de bord autour de cela et pense maîtriser l'ensemble », dit-il. « Tout ce qu'il a, c'est la visibilité des KPI. Ce n'est pas du contrôle. »

Bill soutient que le véritable contrôle vient de l'accès aux données sources. « Les données agrégées vous disent ce qui s'est passé. Les données sources vous aident à comprendre pourquoi », explique-t-il. Un benchmark peut montrer qu'un bien se situe au 40e percentile pour la consommation d'énergie, mais seules les données d'exploitation indiquent ce qu'il faut corriger.

Avec l'ensemble complet des données en un seul endroit, un logiciel peut surveiller ce que les humains ne peuvent pas voir. Les propriétaires peuvent configurer des systèmes pour signaler tout ce qui sort de sa plage normale au cours des six derniers mois ou de plusieurs années. Différentes personnes peuvent alors consulter la vue dont elles ont besoin à partir des mêmes données. Cela inclut l'ingénieur du bâtiment, le gestionnaire d'immeuble, le gestionnaire d'actifs, le directeur financier et les commanditaires.

Bill précise clairement qu'il ne s'agit pas de remplacer du personnel. « Votre bien a toujours besoin d'autant de gestionnaires d'immeubles », dit-il. La valeur vient de l'efficacité et de décisions fondées sur des informations complètes plutôt que sur des rapports filtrés. Pour en savoir plus sur cette approche, consultez le blog d'OpticWise.

OpticWise est une société d'infrastructure numérique et de stratégie de données pour l'immobilier commercial qui aide les propriétaires et les exploitants à prendre le contrôle de leurs données immobilières et de leur technologie. Le PDG Bill Douglas est coauteur du livre à succès Peak Property Performance® : Stratégies numériques et d'IA révolutionnaires pour l'immobilier commercial (Fast Company Press) et animateur du podcast Peak Property Performance.

Cet article est basé sur les informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent mener leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière.

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