Un grand nombre d'investisseurs immobiliers qui pourraient bénéficier de la ségrégation des coûts n'en ont jamais entendu parler par leur préparateur fiscal. Certains se sont entendu dire que cela n'en valait pas la peine pour leur propriété. D'autres avaient des CPA qui n'en ont tout simplement pas parlé. Pour beaucoup, le résultat est des années d'amortissement linéaire sur des actifs qui auraient pu générer des économies d'impôt dès le premier jour. CostSegRx le principal Brian Kiczula observe ce schéma de manière constante, et son explication est simple.

La principale raison pour laquelle la ségrégation des coûts n'était pas envisagée pour les petits investisseurs historiquement se résume au coût. Les études sur les petites propriétés coûtaient des milliers de dollars, parfois des dizaines de milliers. Pour un CPA gérant des clients avec des portefeuilles résidentiels modestes, le calcul ne fonctionnait tout simplement pas. Recommander une étude qui coûtait plus que le bénéfice qu'elle produisait n'était pas un bon conseil.

Ainsi, le défaut est devenu l'amortissement linéaire sur l'ensemble de l'actif, et ce défaut est resté. De nombreux CPA qui travaillent avec des investisseurs immobiliers n'ont jamais mis à jour leur réflexion parce que leur clientèle ne les y a jamais poussés.

Ce qui a changé, c'est que les études basées sur l'ingénierie peuvent désormais être réalisées de manière rentable sur des propriétés résidentielles plus petites. Pas de rapports générés par IA, pas de calculateurs en ligne, mais de véritables études d'ingénierie détaillées. Kiczula est clair sur cette distinction : « Je ne parle pas d'une étude de ségrégation des coûts à faire soi-même ou d'un calcul en ligne. Je parle d'une étude d'ingénierie où quelqu'un examine la propriété et fournit une étude précise en retour. »

Au-delà du coût, Kiczula pointe une lacune de connaissances. Certains préparateurs fiscaux ne sont tout simplement pas profondément familiers avec les stratégies d'investissement immobilier, ou leurs clients immobiliers représentent une part suffisamment petite de leur portefeuille pour que la ségrégation des coûts ne soit jamais devenue une spécialité.

« Ce ne sont pas des CPA favorables aux investisseurs, ou ils ne sont pas bien versés dans l'immobilier, ou peut-être que leurs clients possèdent de l'immobilier mais n'en possèdent pas assez pour que ce soit une option qu'ils proposent », dit-il.

Cela ne fait pas d'eux de mauvais CPA. Cela signifie simplement que l'investisseur devra peut-être aborder le sujet lui-même.

L'approche recommandée par Kiczula est délibérée. Ne faites pas d'abord une étude de ségrégation des coûts, puis remettez-la à votre préparateur fiscal comme un fait accompli. Obtenez d'abord une estimation gratuite des avantages, apportez-la à votre CPA, et laissez-le l'examiner par rapport à votre situation fiscale spécifique avant de vous engager.

« Je ne dis pas de faire une étude de ségrégation des coûts et de l'apporter à votre professionnel fiscal », dit-il. « Je dis d'obtenir une estimation, puis de voir comment les avantages pourraient s'appliquer à votre situation spécifique. »

Cette approche fait deux choses. Elle élimine les frictions dans la conversation parce que votre CPA évalue des chiffres réels plutôt qu'un argumentaire général. Et elle respecte le fait que l'amortissement vous aide ou non dépend entièrement de votre situation fiscale, en particulier si vous générez des revenus actifs ou passifs et si vous pouvez utiliser les pertes comme vous le prévoyez.

Kiczula adopte une position mesurée ici. Si un CPA examine les chiffres et conclut sincèrement que ce n'est pas adapté au client, il est souvent d'accord avec eux. Il a archivé des propositions dans des cas où il a conclu que l'étude ne servirait pas bien le client, y compris des situations où l'investisseur prévoyait de vendre la propriété bientôt et ferait face à une récupération d'amortissement, ou où l'investisseur ne pouvait tout simplement pas utiliser les pertes que l'étude générerait.

« Je n'ai pas d'objection à annuler des propositions », dit-il. « Je ne veux pas, mais cela fait partie des affaires. »

Si l'objection de votre CPA est basée sur une méconnaissance de la ségrégation des coûts plutôt que sur une analyse réelle de votre situation, cela mérite une deuxième conversation. Obtenir une estimation indépendante met des chiffres réels sur la table et donne à tous les deux quelque chose de concret à évaluer.

CostSegRx propose des estimations gratuites des avantages sans obligation de poursuivre.

À propos de CostSegRx : CostSegRx est une société de ségrégation des coûts basée sur l'ingénierie dirigée par Brian Kiczula, membre de l'American Society of Cost Segregation Professionals. L'entreprise travaille avec des investisseurs immobiliers résidentiels et commerciaux à travers les États-Unis. CostSegRx fournit des estimations gratuites des avantages et soutient les investisseurs et leurs CPA tout au long du processus de reporting. Pour en savoir plus, visitez costsegrx.com ou appelez le (888) 850-4155.

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