Avec des rendements du Trésor à un sommet de 19 ans, comment les courtiers en immobilier commercial parviennent-ils encore à faire pencher les deals ?

La hausse des taux d’intérêt a changé la donne pour les transactions immobilières commerciales. La Réserve fédérale a relevé son taux directeur en septembre pour la première fois depuis 2023, et le rendement du Trésor à 10 ans a grimpé à des niveaux inédits depuis 2007. Pour les courtiers et les investisseurs, une opération qui semblait solide il y a un an peut désormais ne plus couvrir sa dette.

Dan Mosher, cofondateur et PDG de DealGround, une plateforme d’intelligence immobilière commerciale alimentée par l’IA, affirme que des taux plus élevés n’empêchent pas les transactions de se conclure, mais qu’ils rendent des données précises au niveau de la propriété bien plus importantes qu’auparavant.

« Le Trésor à 10 ans et le Trésor à 30 ans ont tous deux atteint des niveaux inédits depuis 20 ans. Cela va quelque peu resserrer la vis sur les nouvelles transactions », a déclaré Mosher.

Une légère hausse des taux

La plupart des investisseurs immobiliers commerciaux jugent une opération à la capacité du loyer d’une propriété à couvrir son financement tout en dégageant un rendement. Lorsque le coût de la dette augmente, cette marge se réduit rapidement.

« Si je dois financer quelque chose et que j’ai un certain flux de loyers provenant d’une propriété, si les taux d’intérêt passent soudainement de cinq et demi pour cent à six pour cent, alors tout à coup le flux de loyers que j’avais pourrait ne plus suffire à générer un rendement parce que je paie plus d’intérêts sur la dette », a déclaré Mosher.

Un demi-point peut faire la différence entre une opération qui fonctionne et une qui ne fonctionne pas. Cela laisse aux courtiers moins de marge d’erreur dans leur évaluation.

Données de loyers agrégées

Lorsque les taux étaient plus bas, il pouvait y avoir un éventail plus large de résultats et une opération pouvait tout de même aller de l’avant. Avec des marges plus étroites, une estimation légèrement erronée peut faire échouer une offre après des semaines de travail.

Mosher affirme que la solution consiste à évaluer à partir des chiffres réels d’une propriété spécifique plutôt que de moyennes générales.

« Quels sont les loyers d’une propriété spécifique ? Pas les loyers agrégés, pas les loyers rapportés par ouï-dire dont quelqu’un parle, mais les loyers réels figurant dans le mémorandum d’offre afin que les gens puissent réellement analyser ces transactions avant de faire des offres », a déclaré Mosher.

Il en va de même pour la dette existante. Savoir combien de dette pèse déjà sur une propriété, et à quel taux, indique à un acheteur ou à un courtier avec quoi le propriétaire travaille et s’il y a ou non une situation de détresse en cours. Les courtiers qui ont déjà une opinion sur l’évolution des taux peuvent la combiner avec les flux de trésorerie réels d’une propriété et voir rapidement si une opération peut fonctionner.

Aider les vendeurs à fixer le prix

L’une des conversations les plus difficiles dans un marché de hausse des taux est avec les vendeurs. De nombreux propriétaires ont encore en tête les valeurs de l’année dernière, et Mosher affirme qu’il faudra du temps pour que cette attente s’ajuste.

« Je pense qu’il faudra un peu de temps pour que les vendeurs intègrent que, avec la hausse des taux d’intérêt, la valeur de leur actif peut être décalée par rapport à leurs attentes. C’est simplement parce qu’il faudra des coûts plus élevés pour financer cet achat pour tout acheteur qui se présentera », a déclaré Mosher.

Pour les courtiers en vente, une propriété dont le prix est fixé sur un espoir plutôt que sur les coûts de financement actuels risque de rester sur le marché. Mosher affirme que les courtiers capables de montrer aux vendeurs des données comparables réelles sont mieux placés pour fixer un prix qui tient.

« La visibilité de DealGround permet aux courtiers d’aider les vendeurs à fixer le prix de leurs propriétés plus près de ce pour quoi elles se négocieront. Pas ce qu’ils espèrent obtenir, mais ce qu’ils peuvent réellement obtenir dans ce marché », a déclaré Mosher.

Les transactions se concluent

Mosher est clair : des taux plus élevés n’ont pas gelé le marché. Les acheteurs et les prêteurs sont toujours actifs, mais les transactions exigent désormais plus de précision, et parfois un ajustement de prix, pour se conclure.

« Les transactions continuent de se conclure », a déclaré Mosher.

Pour les courtiers, le conseil pratique est de resserrer les données d’entrée. Évaluez à partir des loyers réels et de la dette réelle sur la propriété spécifique, fixez le prix des annonces en fonction de l’environnement de financement actuel et évitez de vous fier à des moyennes de marché qui peuvent ne plus refléter ce qu’un acheteur peut payer. Les courtiers qui souhaitent voir comment les données de loyers, de baux et de dette au niveau de la propriété s’intègrent dans ce processus peuvent consulter la page Comment ça marche de DealGround.

À propos de DealGround
DealGround est le centre de commandement d’intelligence natif de l’IA conçu pour la façon dont les courtiers travaillent réellement – transformant les données sur les propriétés, les locataires, la propriété et le marché en décisions de transaction plus rapides et mieux informées. Pour le voir en action, demandez une démo sur www.dealground.com.

Cet article est basé sur les informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent mener leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière.

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