Con los Rendimientos del Tesoro en su Nivel Más Alto en 19 Años, ¿Cómo Logran los Corredores de Bienes Raíces Comerciales Que las Operaciones Sigan Siendo Rentables?

El aumento de las tasas de interés ha cambiado los cálculos en las operaciones de bienes raíces comerciales. La Reserva Federal elevó su tasa de referencia en septiembre por primera vez desde 2023, y el rendimiento del Tesoro a 10 años ha subido a niveles no vistos desde 2007. Para los corredores e inversores, una operación que parecía sólida hace un año puede que ya no cubra su deuda.

Dan Mosher, cofundador y CEO de DealGround, una plataforma de inteligencia de bienes raíces comerciales impulsada por IA, dice que las tasas más altas no impiden que se cierren operaciones, pero hacen que los datos precisos a nivel de propiedad sean mucho más importantes que antes.

“El Tesoro a 10 años y el Tesoro a 30 años han subido a niveles no vistos en los últimos 20 años. Eso va a apretar un poco las tuercas para que se cierren nuevas operaciones”, dijo Mosher.

Un pequeño aumento de tasas

La mayoría de los inversores de bienes raíces comerciales juzgan una operación por si la renta de una propiedad cubre su financiamiento y aún deja un retorno. Cuando el costo de la deuda aumenta, ese margen se reduce rápidamente.

“Si voy a financiar algo y tengo un flujo de renta determinado que proviene de una propiedad, si las tasas de interés de repente pasan del cinco y medio por ciento al seis por ciento, ahora de repente el flujo de renta que tenía puede que no sea suficiente para generar retorno porque estoy pagando más intereses sobre la deuda”, dijo Mosher.

Medio punto puede ser la diferencia entre una operación que funciona y otra que no. Eso deja a los corredores con menos margen de error en su suscripción.

Datos de renta agregados

Cuando las tasas eran más bajas, podía haber un rango más amplio de resultados y una operación aún salía adelante. Con márgenes más ajustados, una estimación que se desvía por una pequeña cantidad puede hundir una oferta después de semanas de trabajo.

Mosher dice que la respuesta es suscribir a partir de los números reales de una propiedad específica en lugar de promedios amplios.

“¿Cuáles son las rentas de una propiedad específica? No las rentas agregadas, no las rentas de oídas de las que alguien habla, sino las rentas reales que aparecieron en el memorando de oferta para que la gente pueda realmente analizar esas operaciones antes de hacer ofertas”, dijo Mosher.

Lo mismo ocurre con la deuda existente. Saber cuánta deuda ya tiene una propiedad, y a qué tasa, le dice a un comprador o corredor con qué está trabajando el propietario y si hay o no una situación de dificultad en marcha. Los corredores que ya tienen una visión de hacia dónde se dirigen las tasas pueden combinarla con el flujo de caja real de una propiedad y ver rápidamente si una operación puede funcionar.

Ayudar a los vendedores a fijar precios

Una de las conversaciones más difíciles en un mercado de tasas al alza es con los vendedores. Muchos propietarios todavía tienen en mente los valores del año pasado, y Mosher dice que tomará tiempo que esa expectativa se ajuste.

“Creo que tomará un poco de tiempo para que los vendedores internalicen que, con las tasas de interés subiendo, el valor de su activo puede estar alejado de sus expectativas. Eso es simplemente porque costará más financiar esa compra para cualquier comprador que se presente”, dijo Mosher.

Para los corredores de listado, una propiedad con un precio basado en la esperanza en lugar de en los costos actuales de financiamiento probablemente se quede sin moverse. Mosher dice que los corredores que pueden mostrar a los vendedores datos comparables reales están mejor posicionados para fijar un precio que se sostenga.

“La visibilidad de DealGround permite a los corredores ayudar a los vendedores a fijar el precio de sus propiedades más cerca de aquello por lo que se negociarán. No lo que esperan obtener, sino lo que realmente pueden obtener en este mercado”, dijo Mosher.

Las operaciones se siguen cerrando

Mosher deja claro que las tasas más altas no han congelado el mercado. Los compradores y prestamistas siguen activos, pero las operaciones ahora requieren más precisión y, a veces, un ajuste de precio, para cerrarse.

“Las operaciones se siguen cerrando”, dijo Mosher.

Para los corredores, la conclusión práctica es ajustar los insumos. Suscribir a partir de las rentas reales y la deuda real de la propiedad específica, fijar precios de listado para el entorno de financiamiento actual y evitar depender de promedios de mercado que pueden ya no reflejar lo que un comprador puede pagar. Los corredores que quieran ver cómo encajan los datos de renta, arrendamiento y deuda a nivel de propiedad en ese proceso pueden revisar la página de cómo funciona de DealGround.

Acerca de DealGround
DealGround es el centro de comando de inteligencia nativo de IA construido para cómo trabajan realmente los corredores: convirtiendo datos de propiedades, inquilinos, propiedad y mercado en decisiones de operaciones más rápidas y mejor informadas. Para verlo en acción, solicite una demostración en www.dealground.com.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Tiene fines informativos generales únicamente y no constituye asesoramiento legal, financiero ni inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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