Pourquoi Deux Bâtiments Hawaïens Comparables Peuvent S'Échanger À Des Centaines De Points De Base D'Écart

Deux immeubles de bureaux de 20 000 pieds carrés, dans la même ville, avec une occupation similaire, peuvent avoir des prix très différents. Sur un tableur, ils ressemblent au même investissement. En pratique, ils ne le sont souvent pas, et les raisons sont identifiables si vous savez lesquelles vérifier.

Pour les investisseurs qui souscrivent des biens commerciaux à Hawaï, quatre variables expliquent la majeure partie de l'écart.

L'état physique est l'explication la plus courante, et ce qu'il mesure réellement, ce sont les dépenses en capital futures.

Un acheteur qui examine deux actifs similaires calcule ce que chacun nécessitera pour être mis aux normes, pour être loué et pour être maintenu en bon état. Les ascenseurs, la toiture, la plomberie et les systèmes électriques sont tous derrière ce chiffre, et avec les coûts de construction là où ils sont, le montant évolue rapidement.

« Vous pouvez rapidement dépenser beaucoup d'argent sur n'importe lequel de ces actifs », déclare Mark D. Bratton, CCIM, de The Bratton Team chez Colliers International Hawaii. Cette dépense attendue est intégrée dans l'offre, ce qui explique pourquoi deux immeubles avec des revenus identiques peuvent attirer des offres sensiblement différentes.

Les produits plus récents bénéficient d'une prime associée. Un immeuble d'un, deux ou trois ans est très recherché pour la raison simple que ses besoins en capital se situent dans plusieurs années plutôt qu'immédiatement.

Le principal facteur d'écart à Hawaï est de savoir si l'acheteur acquiert la pleine propriété ou une position de bail à construction.

Plus de la moitié des investisseurs n'envisageront pas un bail à construction, quelles que soient les conditions. Cela suffit à réduire le bassin d'acheteurs au point de faire bouger les prix. En règle générale, Bratton estime le différentiel à environ 200 points de base : là où un immeuble en pleine propriété se négocie à 6,75 pour cent, l'équivalent en bail à construction pourrait commencer autour de 8,75 pour cent.

Il prend soin de présenter cela comme un point de départ pour l'investigation plutôt qu'une conclusion. Le bail à construction n'est pas une chose unique. Un immeuble avec deux ans restants avant la réversion et un immeuble avec 99 ans à loyer nominal sont des propositions entièrement différentes qui partagent une étiquette.

Pour les actifs en bail à construction, les conditions qui comptent le plus concernent quand et comment le loyer du terrain est révisé.

La structure conventionnelle à Hawaï s'étend sur environ 60 ans, avec les 30 premières années fixes et connues, et une renégociation à la valeur de marché à des intervalles de dix ans par la suite. Cette structure existe pour une raison pratique : un preneur qui construit un immeuble a besoin d'une durée suffisamment longue pour amortir le coût, rembourser le prêteur et obtenir un rendement.

Des durées plus courtes conviennent à différentes situations. Bratton cite une inscription actuelle où un propriétaire-utilisateur a l'intention de vendre et de reprendre en location, avec une durée de dix ans proposée et la flexibilité de prolonger si c'est ce qui attire le bon investisseur. L'immeuble existe déjà, donc le locataire convertit simplement des capitaux propres immobiliers en fonds de roulement pour l'entreprise.

La question analytique dans chaque cas est la même : les rendements sont-ils adéquats pour le risque que la structure crée ? Des actifs des deux types apparaissent dans l'inventaire commercial actuel d'Hawaï.

Un schéma hawaïen va à l'encontre des attentes du continent, et il piège les investisseurs qui supposent que l'échelle améliore les prix.

Le multifamilial est parmi les classes d'actifs les plus recherchées de l'État, car la plupart des investisseurs le comprennent. Ils peuvent passer devant l'immeuble en voiture. Ils pourraient louer les unités ou réparer des toilettes eux-mêmes si nécessaire. Une compréhension large signifie un bassin d'acheteurs profond, et un bassin d'acheteurs profond comprime les taux de capitalisation.

Cette logique s'inverse à grande échelle. Un immeuble de 23 unités récemment échangé en ville, en excellent état, s'est négocié à environ un taux de capitalisation de cinq sur une base d'environ 10 millions de dollars. Un immeuble de 400 unités vendu plus tôt cette année s'est échangé à un taux de capitalisation considérablement plus élevé, car une transaction de 200 millions de dollars a beaucoup moins d'acheteurs possibles.

Pour les investisseurs opérant au milieu du marché, c'est une information utile : l'avantage concurrentiel réside dans le chèque plus petit.

Les comparaisons de taux de capitalisation entre classes d'actifs vous disent moins qu'elles n'y paraissent, car chaque classe porte une structure de risque différente.

Un hôtel se réévalue chaque nuit et dépend du volume touristique et du transport aérien. Un immeuble loué à un locataire solvable sur un bail de 20 ans avec paiement mensuel garanti n'exige presque rien de son propriétaire. Ce sont des activités différentes, et les rendements le reflètent. Le multifamilial se situe à l'extrémité inférieure de la fourchette, les bureaux à l'extrémité supérieure, pour des raisons enracinées dans la façon dont les investisseurs perçoivent le risque plutôt que dans les immeubles eux-mêmes.

Les comparaisons sont plus utiles au sein d'une classe d'actifs, ou établies explicitement entre elles avec la différence de risque indiquée.

L'élément sur lequel Bratton revient est le moins technique et, selon lui, le plus fréquemment sous-estimé.

« Allez les toucher, allez les sentir, allez les parcourir », dit-il à propos des immeubles qui semblent équivalents sur le papier. L'accès et la sortie, la circulation, l'état des routes, le fonctionnement réel du site : ce sont les différences qui séparent deux actifs apparemment identiques, et elles n'apparaissent pas dans un mémorandum d'offre.

Les acquisitions sans visite ont encore lieu, bien que beaucoup moins que dans les années 1980, et la plupart des acheteurs envoient maintenant un représentant ou organisent au minimum une visite vidéo. La position de Bratton est que la visite vaut le temps investi, car être sur place fait ressortir des détails que rien d'autre ne révèle. Avoir parcouru un immeuble il y a cinq ans et de nouveau aujourd'hui est une forme d'information en soi, et c'est l'argument pratique en faveur d'une représentation locale plutôt que à distance.

Pour quiconque évalue des actifs à Hawaï, la leçon composite est que l'écart entre deux immeubles similaires est rarement arbitraire. C'est l'état, la tenure, l'échelle et ce que la visite a révélé. Les transactions récemment conclues montrent comment ces variables se résolvent en pratique.

À propos de l'expert : Mark D. Bratton (R), CCIM, dirige The Bratton Team chez Colliers International Hawaii à Honolulu, spécialisé dans la vente d'investissements hôteliers, de villégiature et commerciaux.

The Bratton Team est un groupe hawaïen de vente immobilière commerciale et d'investissement, sous contrat exclusif avec Colliers International HI, LLC. Dirigé par Mark D. Bratton (R) CCIM et Mike Perkins (S), l'équipe conseille les acheteurs et vendeurs dans toutes les classes d'actifs d'Hawaï depuis 40 ans.

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