Por Qué Dos Edificios Comparables de Hawái Pueden Cotizarse a Cientos de Puntos Básicos de Diferencia

Dos edificios de oficinas de 20,000 pies cuadrados, en la misma ciudad, con inquilinos similares, pueden tener precios muy diferentes. En una hoja de cálculo, parecen la misma inversión. En la práctica, con frecuencia no lo son, y las razones son identificables si se sabe cuáles revisar.

Para los inversionistas que evalúan propiedades comerciales en Hawái, cuatro variables explican la mayor parte de la diferencia.

La condición física es la explicación más común, y lo que realmente mide es el gasto de capital futuro.

Un comprador que analiza dos activos similares está calculando lo que cada uno requerirá para alcanzar el estándar, para arrendar y para mantener en buen estado. Los ascensores, el techo, la plomería y los sistemas eléctricos están detrás de ese número, y con los costos de construcción donde están, la cifra se mueve rápidamente.

“Puedes gastar mucho dinero rápidamente en cualquiera de estos activos”, dice Mark D. Bratton, CCIM, de The Bratton Team en Colliers International Hawaii. Ese gasto esperado se incluye en la oferta, por lo que dos edificios con ingresos idénticos pueden atraer ofertas sustancialmente diferentes.

Los productos más nuevos conllevan una prima relacionada. Un edificio de uno, dos o tres años es muy deseable por la razón sencilla de que sus requerimientos de capital están a años de distancia en lugar de ser inmediatos.

El mayor impulsor individual de la diferencia en Hawái es si el comprador adquiere el interés en dominio absoluto o una posición de arrendamiento.

Más de la mitad de los inversionistas no considerarán el arrendamiento bajo ninguna circunstancia. Eso por sí solo reduce el grupo de compradores lo suficiente como para mover los precios. Como regla general, Bratton sitúa el diferencial en aproximadamente 200 puntos básicos: donde un edificio en dominio absoluto se cotiza a 6.75 por ciento, el equivalente en arrendamiento podría comenzar alrededor del 8.75 por ciento.

Él tiene cuidado de enmarcar eso como un punto de partida para la investigación en lugar de una conclusión. El arrendamiento no es una sola cosa. Un edificio con dos años restantes antes de la reversión y un edificio con 99 años a renta nominal son proposiciones completamente diferentes que comparten una etiqueta.

Para los activos en arrendamiento, los términos que más importan se refieren a cuándo y cómo se restablece la renta del suelo.

La estructura convencional en Hawái dura unos 60 años, con los primeros 30 años fijos y conocidos, y renegociación a valor de mercado en intervalos de diez años a partir de entonces. Esa estructura existe por una razón práctica: un arrendatario que construye un edificio necesita un plazo lo suficientemente largo para amortizar el costo, pagar al prestamista y obtener un rendimiento.

Los plazos más cortos se adaptan a situaciones diferentes. Bratton señala un listado actual donde un propietario-usuario tiene la intención de vender y arrendar de vuelta, con un plazo de diez años en oferta y flexibilidad para extender si eso es lo que atrae al inversionista adecuado. El edificio ya existe, por lo que el inquilino simplemente está convirtiendo el capital inmobiliario en capital de trabajo para el negocio.

La pregunta analítica en cada caso es la misma: ¿son los rendimientos adecuados para el riesgo que crea la estructura? Ambos tipos de activos aparecen en el inventario comercial actual de Hawái.

Un patrón en Hawái va en contra de las expectativas del continente, y sorprende a los inversionistas que asumen que la escala mejora los precios.

Los multifamiliares se encuentran entre las clases de activos más deseables en el estado, porque la mayoría de los inversionistas los entienden. Pueden pasar en auto frente al edificio. Podrían arrendar las unidades o arreglar un inodoro ellos mismos si llegara el caso. La comprensión amplia significa un grupo profundo de compradores, y un grupo profundo de compradores comprime las tasas de capitalización.

Esa lógica se invierte a escala. Un edificio de 23 unidades recientemente negociado en la ciudad, en excelente condición, se cotizó a aproximadamente un cinco de capitalización sobre una base de aproximadamente 10 millones de dólares. Un edificio de 400 unidades que se vendió a principios de este año se negoció a una tasa de capitalización considerablemente más alta, porque una transacción de 200 millones de dólares tiene muchos menos compradores posibles.

Para los inversionistas que operan en el medio del mercado, esa es una pieza útil de información: la ventaja competitiva está con el cheque más pequeño.

Las comparaciones de tasas de capitalización entre clases de activos dicen menos de lo que parecen, porque cada clase conlleva una estructura de riesgo diferente.

Un hotel recalcula su precio cada noche y depende del volumen turístico y de la conectividad aérea. Un edificio arrendado a un inquilino solvente en un arrendamiento de 20 años con pago mensual garantizado requiere casi nada de su propietario. Esos son negocios diferentes, y los rendimientos lo reflejan. Los multifamiliares se sitúan en el extremo inferior del rango, las oficinas en el extremo superior, por razones arraigadas en cómo los inversionistas perciben el riesgo y no en los edificios mismos.

Las comparaciones son más útiles dentro de una clase de activo, o trazadas explícitamente entre ellas con la diferencia de riesgo declarada.

El punto al que Bratton regresa es el menos técnico y, según su relato, el más frecuentemente subestimado.

“Ve a tocarlos, ve a sentirlos, ve a caminarlos”, dice sobre edificios que parecen equivalentes en papel. El acceso y la salida, la circulación, las condiciones de las carreteras, cómo funciona realmente el sitio: estas son las diferencias que separan dos activos aparentemente idénticos, y no aparecen en un memorando de oferta.

Las adquisiciones a ciegas todavía ocurren, aunque mucho menos que en la década de 1980, y la mayoría de los compradores ahora envían a un representante o organizan un recorrido en video como mínimo. La posición de Bratton es que la visita vale la pena el tiempo, porque estar en el sitio saca a la luz detalles que nada más lo hace. Haber caminado un edificio hace cinco años y de nuevo hoy es una forma propia de información, y es el caso práctico para la representación local sobre la remota.

Para cualquiera que cotice activos en Hawái, la lección compuesta es que la diferencia entre dos edificios similares rara vez es arbitraria. Es la condición, la tenencia, la escala y lo que reveló el recorrido. Las transacciones cerradas recientemente muestran cómo se resuelven esas variables en la práctica.

Sobre el experto: Mark D. Bratton (R), CCIM, lidera The Bratton Team en Colliers International Hawaii en Honolulu, especializándose en ventas de inversión en hoteles, resorts y comerciales.

The Bratton Team es un grupo de ventas de inversión y bienes raíces comerciales de Hawái, contratado exclusivamente por Colliers International HI, LLC. Liderado por Mark D. Bratton (R) CCIM y Mike Perkins (S), el equipo ha asesorado a compradores y vendedores en todas las clases de activos de Hawái durante 40 años.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Tiene fines únicamente informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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