Pourquoi le Prix Médian des Logements à Tucson ne Vous Dit Presque Rien sur le Marché dans Lequel Vous Achetez Réellement

Le prix médian de 360 000 $ à l'échelle de la ville est cité dans chaque gros titre immobilier de Tucson. Il n'est pas inutile, mais presque. Pour quiconque tente réellement d'acheter ou de vendre dans ce marché, il ne décrit l'expérience réelle de presque personne.

Tony Ray Baker, chef d'équipe chez REMAX Fine Properties, opérant via SeeTucsonHomes.com, observe depuis plus de 30 ans des acheteurs et des vendeurs s'ancrer à ce chiffre et commettre des erreurs coûteuses à cause de lui.

« Le prix médian à Tucson se situe autour de 360 000 $, mais presque personne ne cherche réellement à ce seuil exact », explique Tony Ray. « C'est un chiffre général qui masque complètement les différences de notre géographie. »

Un budget de 360 000 $ permet d'acheter trois choses très différentes selon l'endroit du grand Tucson où l'on regarde. Dans le centre de Tucson, cela permet d'acquérir une maison plus petite déjà établie ou une maison à rénover. Plus loin, à Vail ou Marana, le même budget s'étend à une maison neuve de constructeur. Dans les Catalina Foothills, 360 000 $ ne suffisent pas pour entrer. Le prix d'entrée y commence plutôt autour de 650 000 $.

Ce ne sont pas des variations subtiles. Ce sont des marchés entièrement différents, fonctionnant selon des conditions d'offre, des profils d'acheteurs et des dynamiques de négociation distincts. Un seul chiffre à l'échelle de la ville réduit tout cela à un nombre qui n'en représente rien avec précision.

Le chiffre que Tony Ray surveille plutôt, ce sont les mois d'inventaire actif ventilés par tranche de prix et par sous-marché. En dessous de 400 000 $ dans les bons districts scolaires, l'offre reste relativement tendue. Au-dessus de 700 000 $, l'inventaire s'est considérablement élargi. C'est cette image de l'offre à un niveau micro qui détermine réellement le pouvoir de négociation d'un acheteur et l'urgence pour un vendeur de fixer le bon prix.

L'inventaire global à Tucson a augmenté par rapport à l'an dernier, et les acheteurs l'interprètent comme un signal pour attendre. Si les prix montent et que l'inventaire croît, le raisonnement veut que le marché se détende encore et qu'une meilleure affaire se présente.

Tony Ray appelle cela le piège de la paralysie par l'analyse, et il constate qu'il coûte régulièrement cher aux acheteurs.

« Quand les acheteurs voient l'inventaire augmenter, ils temporisent souvent, en espérant que les prix ou les taux hypothécaires baissent encore », dit-il. « Ils finissent par laisser filer des maisons impeccables, correctement évaluées et prêtes à habiter, pendant qu'ils cherchent une bonne affaire irréaliste. »

La réalité est que les dix pour cent des maisons de meilleure qualité dans les quartiers prisés se vendent encore en quelques semaines. La croissance de l'inventaire se concentre dans des annonces surévaluées et désuètes qui n'allaient de toute façon jamais se vendre rapidement, quelles que soient les conditions du marché. Davantage de choix sur le papier ne signifie pas davantage de bons choix. Cela signifie plus de bruit autour du même bassin limité de maisons réellement désirables.

Du côté des vendeurs, la médiane crée un problème différent. Les vendeurs fixent encore leur prix en fonction du sommet de 2021 et 2022, ancrés à ce qu'un voisin a vendu il y a des années dans un environnement de marché complètement différent.

« Les acheteurs d'aujourd'hui sont bien plus sensibles aux taux et prudents », dit Tony Ray. « Si une maison est affichée 5 % au-dessus du marché, les acheteurs ne font même pas d'offre. Ils attendent simplement, en supposant que le vendeur n'est pas sérieux. »

Les maisons correctement évaluées à Tucson se vendent en environ deux mois. Celles surévaluées restent sur le marché. L'écart entre ces deux résultats n'est pas aléatoire. Il est presque entièrement fonction de la décision initiale de prix.

Tony Ray signale deux erreurs supplémentaires que commettent les vendeurs en ce moment. La première est d'ignorer les concessions. Les acheteurs qui abordent 2027 s'attendent à de l'aide, qu'il s'agisse d'un rachat de taux, de crédits vendeur, ou des deux. Les vendeurs avisés utilisent ces outils pour rendre la mensualité abordable sans subir une grosse perte sur le prix de base. La seconde est l'entretien reporté. Une maison nécessitant un nouveau toit ou le remplacement du système de chauffage et de climatisation ne se vendra pas à prix premium dans ce marché. Le prix doit refléter les travaux nécessaires, sinon les acheteurs passeront simplement à l'annonce suivante.

Le marché de luxe des Catalina Foothills fonctionne selon des règles différentes du reste du grand Tucson, et les acheteurs et vendeurs qui s'y trouvent doivent bien le comprendre.

La sensibilité aux taux qui gèle les quartiers à prix médian ne se fait presque pas sentir dans les Foothills. Ce marché évolue en fonction de la liquidité en espèces, des transferts de capitaux propres et des migrations liées au mode de vie. Lorsque les taux d'intérêt fluctuent, les Foothills ne ressentent pas le même gel immédiat que les quartiers d'entrée de gamme et intermédiaires.

« Les Foothills fonctionnent à la confiance boursière, à la préservation du patrimoine et aux relocalisations saisonnières », dit Tony Ray. « Les vendeurs très fortunés ne sont pas sous pression de baisser rapidement les prix. Ils sont à l'aise d'attendre des mois le bon acheteur qui veut cette vue précise sur la crête ou cette architecture. »

La découverte du prix prend plus de temps à ce niveau. Ce n'est pas le signe d'un marché en difficulté. C'est la conséquence d'un bassin d'acheteurs plus restreint, plus réfléchi, et qui prend ses décisions selon des critères entièrement différents du reste de la ville.

Pour quiconque lit un gros titre sur Tucson cet automne et se demande s'il faut paniquer, le conseil de Tony Ray est le même quel que soit le côté de la transaction. Les décisions immobilières doivent être prises à partir des données du quartier, pas du bruit national.

Les acheteurs et vendeurs à la recherche de conseils spécifiques à chaque sous-marché dans le grand Tucson peuvent en trouver davantage sur seetucsonhomes.com/home-buyers et seetucsonhomes.com/sellers.

Tony Ray Baker est chef d'équipe chez REMAX Fine Properties et opère via SeeTucsonHomes.com. Fort de plus de 30 ans d'expérience en immobilier résidentiel, Tony Ray et son équipe servent les acheteurs et vendeurs à Tucson, Oro Valley, Marana, Sahuarita, Vail, Catalina et Green Valley.

Cet article est basé sur les informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent mener leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière.

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