Por Qué El Precio Medio De La Vivienda En Tucson No Te Dice Casi Nada Sobre El Mercado En El Que Realmente Estás Comprando

El precio medio de $360,000 en toda la ciudad se cita en cada titular inmobiliario de Tucson. No es inútil, pero casi. Para cualquiera que realmente intente comprar o vender en este mercado, no describe la experiencia real de casi nadie.

Tony Ray Baker, líder de equipo en REMAX Fine Properties que opera a través de SeeTucsonHomes.com, ha visto a compradores y vendedores anclarse a esa cifra y cometer errores costosos debido a ello durante más de 30 años.

"El precio medio en Tucson ronda los $360,000, pero casi nadie está comprando realmente en esa base exacta", dice Tony Ray. "Es un número general que oculta por completo las diferencias de nuestra geografía".

Un presupuesto de $360,000 compra tres cosas significativamente diferentes según dónde se mire en el área metropolitana de Tucson. En el centro de Tucson, se obtiene una casa más pequeña ya establecida o una para remodelar. Más hacia Vail o Marana, el mismo presupuesto se extiende a una casa de construcción más nueva. En las Catalina Foothills, $360,000 no te alcanza ni para entrar. El nivel de entrada allí comienza más cerca de $650,000.

No son variaciones sutiles. Son mercados completamente diferentes que operan bajo distintas condiciones de oferta, diferentes perfiles de compradores y diferentes dinámicas de poder de negociación. Un único número a nivel de toda la ciudad colapsa todo eso en una cifra que no representa con precisión nada de ello.

El número que Tony Ray observa en su lugar es los meses de inventario activo desglosados por rango de precio y submercado. Por debajo de $400,000 en distritos escolares deseables todavía está relativamente ajustado. Por encima de $700,000, el inventario se ha expandido significativamente. Esa imagen de la oferta a nivel micro es lo que realmente determina cuánto poder de negociación tiene un comprador y con qué urgencia un vendedor necesita poner el precio correcto.

El inventario general en Tucson ha aumentado respecto al año pasado, y los compradores lo interpretan como una señal para esperar. Si los precios están subiendo y el inventario está creciendo, según el razonamiento, el mercado se suavizará aún más y se avecina un mejor trato.

Tony Ray llama a esto la trampa de la parálisis por análisis, y ve que les cuesta a los compradores regularmente.

"Cuando los compradores ven que el inventario crece, a menudo se detienen, esperando que los precios o las tasas hipotecarias bajen aún más", dice. "Terminan viendo cómo se les escapan casas impecables, con precios correctos y listas para mudarse, mientras buscan una ganga poco realista".

La realidad es que el diez por ciento superior de las casas de calidad en vecindarios privilegiados todavía se venden en semanas. El crecimiento del inventario se concentra en listados sobrevalorados y anticuados que nunca iban a venderse rápidamente, independientemente de las condiciones del mercado. Más opciones en papel no significa más buenas opciones. Significa más ruido en torno al mismo grupo limitado de casas genuinamente deseables.

Del lado de los vendedores, la mediana crea un problema diferente. Los vendedores todavía ponen precios para el pico de 2021 y 2022, anclados a lo que un vecino vendió hace años en un entorno de mercado completamente diferente.

"Los compradores de hoy son mucho más sensibles a las tasas y cautelosos", dice Tony Ray. "Si una casa tiene un precio cinco por ciento por encima del mercado, los compradores ni siquiera hacen una oferta. Simplemente esperan, asumiendo que el vendedor no va en serio".

Las casas con precios correctos en Tucson se venden en alrededor de dos meses. Las sobrevaloradas se quedan estancadas. La diferencia entre esos dos resultados no es aleatoria. Es casi enteramente una función de la decisión inicial de fijación de precios.

Tony Ray señala dos errores adicionales que los vendedores están cometiendo ahora mismo. El primero es ignorar las concesiones. Los compradores que se dirigen a 2027 esperan ayuda, ya sea una reducción de la tasa, créditos del vendedor o ambos. Los vendedores inteligentes están utilizando esas herramientas para hacer que el pago mensual funcione sin sufrir un gran golpe en el precio base. El segundo es el mantenimiento diferido. Una casa que necesita un techo nuevo o reemplazo de HVAC no se venderá con prima en este mercado. El precio tiene que reflejar el trabajo requerido, o los compradores simplemente pasarán al siguiente listado.

El mercado de lujo de Catalina Foothills opera con reglas diferentes al resto del área metropolitana de Tucson, y los compradores y vendedores allí necesitan entenderlo claramente.

La sensibilidad a las tasas que congela los vecindarios de precio medio apenas se registra en las Foothills. Ese mercado se mueve por liquidez en efectivo, transferencias de capital y migración por estilo de vida. Cuando las tasas de interés fluctúan, las Foothills no sienten el mismo congelamiento inmediato que los vecindarios de nivel de entrada y de rango medio.

"Las Foothills funcionan con la confianza del mercado de valores, la preservación de la riqueza y las reubicaciones estacionales", dice Tony Ray. "Los vendedores de alto patrimonio no están bajo presión para bajar los precios rápidamente. Están cómodos esperando meses al comprador adecuado que quiera esa vista específica a la cresta o esa arquitectura".

El descubrimiento de precios lleva más tiempo a ese nivel. Eso no es señal de un mercado en dificultades. Es una función de un grupo de compradores más pequeño, más deliberado y que toma decisiones basadas en criterios completamente diferentes al resto de la ciudad.

Para cualquiera que lea un titular de Tucson este otoño y se pregunte si entrar en pánico, el consejo de Tony Ray es el mismo independientemente del lado de la transacción en el que estén. Las decisiones inmobiliarias deben tomarse utilizando datos de vecindarios, no el ruido nacional.

Los compradores y vendedores que buscan orientación específica por submercado en el área metropolitana de Tucson pueden encontrar más en seetucsonhomes.com/home-buyers y seetucsonhomes.com/sellers.

Tony Ray Baker es el líder de equipo en REMAX Fine Properties y opera a través de SeeTucsonHomes.com. Con más de 30 años de experiencia en bienes raíces residenciales, Tony Ray y su equipo sirven a compradores y vendedores en Tucson, Oro Valley, Marana, Sahuarita, Vail, Catalina y Green Valley.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Tiene fines informativos generales únicamente y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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