Pourquoi la Croissance des Loyers Ne Couvre Plus les Coûts d'Exploitation des Propriétaires d'Appartements

Pendant une grande partie des cinq dernières années, les propriétaires d'appartements pouvaient compter sur la croissance des loyers pour absorber la hausse des dépenses. Ce calcul ne tient plus. Les augmentations de loyer ont ralenti, les coûts d'assurance et des services publics ont continué d'augmenter, et la différence est directement prélevée sur le résultat opérationnel net.

Bill Douglas, PDG d'OpticWise et co-auteur de Peak Property Performance®, affirme que c'était la conversation numéro un lors des salons professionnels auxquels il a assisté cette année. Il résume ce qu'il a entendu des propriétaires en quelques mots : « Mes dépenses ont augmenté, je ne peux pas augmenter le prix. Donc, j'ai une compression des marges. »

À la sortie de la pandémie, les taux d'intérêt étaient encore bas et la demande d'appartements était forte. Les propriétaires ont souscrit des transactions en prévoyant une hausse des loyers de 3 % à 6 % par an, et pendant un certain temps, le marché l'a soutenu. « Vous comptiez sur l'appréciation des loyers », explique Douglas. « Fondamentalement, c'est une équation offre-demande. »

Cette équation a changé. Davantage d'appartements sont arrivés sur le marché et la demande s'est affaiblie. Les locataires veulent toujours de la qualité, selon Douglas, mais le marché ne tolère cette année que des augmentations de loyer de 1 % à 2 %.

Les coûts d'exploitation ont suivi une autre trajectoire. Douglas indique que les propriétaires ont vu les coûts d'assurance augmenter d'environ 55 % par unité entre 2021 et 2024.

Lorsque l'assurance et les services publics augmentent à deux chiffres et que les loyers augmentent de 1 % ou 2 %, la différence se répercute sur le résultat opérationnel net (NOI). Comme la valeur des biens est liée au NOI, une marge plus étroite affecte également la valeur d'un immeuble à la vente ou au refinancement. Douglas parle d'« une énigme opérationnelle ». Les propriétaires ont un contrôle limité sur ce que le marché paiera en loyer. Ce qu'ils peuvent influencer, c'est l'efficacité avec laquelle le bien fonctionne.

De nombreux propriétaires s'attendaient à ce que la technologie résolve ce problème. « Tout le monde pensait que la PropTech le ferait il y a cinq ans, et ce n'est pas arrivé. Tout le monde pensait que l'IA le ferait », déclare Douglas. L'intérêt pour l'IA est élevé, mais les propriétaires commencent à demander des résultats. « C'est amusant et intéressant et tout le monde en parle, mais montrez-moi l'argent, et je ne vois pas encore l'argent. »

La raison, selon lui, réside dans l'emplacement de l'IA. Les propriétaires paient souvent pour des fonctionnalités d'IA intégrées dans le logiciel de chaque fournisseur, mais ils n'appliquent pas l'IA à leurs propres données, car ils n'ont pas leurs propres données avec lesquelles travailler. « Ils ne peuvent pas vraiment résoudre un problème qu'ils ne savent pas encore avoir », dit-il. « Ils ne regardent que les résultats, et les résultats sont des dépenses accrues. »

Douglas recommande de commencer par trois domaines directement liés au NOI : les services publics, l'assurance et le taux d'occupation. Le travail d'intelligence immobilière d'OpticWise évalue un bien par rapport à ces trois domaines et donne au gestionnaire d'actifs des actions spécifiques pour améliorer chacun d'eux. Pour l'assurance, cela signifie examiner la couverture et préparer le bien avant le renouvellement.

L'ordre compte. Les améliorations qui génèrent des revenus peuvent financer la prochaine étape, ce qui évite que la stratégie dépende d'un gros investissement. « Vous n'avez pas besoin de dépenser beaucoup de capital. Vous n'avez pas besoin d'acheter beaucoup de nouveaux logiciels pour cela », dit Douglas. « Mais vous devez avoir vos propres données au fil du temps. Et cela ne se fera pas du jour au lendemain. C'est une stratégie. »

Il est direct sur le calendrier. C'est une stratégie à long terme, dit-il, « et elle n'a pas besoin d'être très coûteuse ».

La croissance des loyers pourrait reprendre, mais les propriétaires qui l'attendent laissent le NOI au marché. C'est du côté des dépenses qu'ils ont une marge de manœuvre, et la première étape consiste à comprendre ce qui motive ces coûts dans chaque bien.

Bill Douglas est PDG d'OpticWise et co-auteur de Peak Property Performance®. Depuis plus de trente ans, il utilise la technologie pour résoudre des problèmes commerciaux complexes, et il accompagne également des dirigeants et des entrepreneurs, des hommes de plus de 45 ans, sur le corps, les affaires et l'art d'être ResilienceGuy.

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