Por Qué el Crecimiento de los Alquileres Ya No Cubre los Costos Operativos de los Propietarios de Apartamentos

Durante gran parte de los últimos cinco años, los propietarios de apartamentos pudieron contar con el crecimiento de las rentas para absorber el aumento de los gastos. Esa cuenta ya no cuadra. Los incrementos de renta se han desacelerado, los costos de seguros y servicios públicos han seguido subiendo, y la diferencia sale directamente del ingreso operativo neto.

Bill Douglas, CEO de OpticWise y coautor de Peak Property Performance®, dice que fue la conversación número uno en las ferias del sector a las que asistió este año. Resume lo que escuchó de los propietarios en pocas palabras: «Mis gastos subieron, no puedo aumentar el precio. Por lo tanto, tengo un margen comprimido».

Qué cambió después de la pandemia

Al salir de la pandemia, las tasas de interés seguían bajas y la demanda de apartamentos era fuerte. Los propietarios suscribían operaciones esperando que la renta subiera entre un 3% y un 6% anual, y durante un tiempo el mercado lo respaldó. «Se apostaba a la apreciación de la renta», dice Douglas. «Básicamente, es una ecuación de oferta y demanda».

Esa ecuación ha cambiado. Han entrado más apartamentos al mercado y la demanda se ha suavizado. Los inquilinos siguen queriendo calidad, dice Douglas, pero el mercado solo está tolerando aumentos de renta del 1% al 2% este año.

Los gastos no se desaceleraron

Los costos operativos se han movido en otra trayectoria. Douglas dice que los propietarios han visto aumentar los costos de seguros alrededor del 55% por unidad entre 2021 y 2024.

Cuando los seguros y los servicios públicos crecen a dos dígitos y la renta crece un 1% o 2%, la diferencia se refleja en el NOI. Debido a que los valores de las propiedades están ligados al NOI, un margen más estrecho también afecta lo que vale un edificio en una venta o refinanciamiento. Douglas lo llama «un enigma operativo». Los propietarios tienen un control limitado sobre lo que el mercado pagará en renta. Lo que sí pueden influir es en la eficiencia con la que opera la propiedad.

Por qué PropTech y la IA no han cerrado la brecha

Muchos propietarios esperaban que la tecnología resolviera esto. «Todos pensaban que PropTech lo haría hace cinco años, y no lo hizo. Todos pensaban que la IA lo haría», dice Douglas. El interés en la IA es alto, pero los propietarios están empezando a pedir resultados. «Es divertido e interesante y todos hablan de ello, pero muéstrame el dinero, y todavía no veo el dinero».

La razón, en su opinión, es dónde reside la IA. Los propietarios suelen pagar por funciones de IA dentro del software de cada proveedor, pero no están aplicando IA a través de sus propios datos, porque no tienen sus propios datos con los que trabajar. «Realmente no pueden resolver un problema que aún no saben que tienen», dice. «Solo están mirando resultados, y los resultados son gastos incrementados».

Por dónde empezar sin un gran desembolso de capital

Douglas recomienda comenzar con tres áreas que se vinculan directamente al NOI: servicios públicos, seguros y ocupación. El trabajo de inteligencia de propiedades de OpticWise compara una propiedad con esas tres áreas y brinda al gestor de activos jugadas específicas, o acciones, para mejorar cada una. Para seguros, eso significa revisar la cobertura y preparar la propiedad antes de la renovación.

El orden importa. Las mejoras que generan ingresos pueden financiar la siguiente ronda, lo que evita que la estrategia dependa de un gran desembolso de capital. «No tienes que gastar un montón de capital. No tienes que comprar un montón de software nuevo para esto», dice Douglas. «Pero sí tienes que tener tus propios datos a lo largo del tiempo. Y eso no sucederá de la noche a la mañana. Eso es una estrategia».

Es directo sobre el plazo. Es una estrategia a largo plazo, dice, «y no tiene que ser tan costosa».

El crecimiento de la renta puede repuntar de nuevo, pero los propietarios que esperan por él están dejando el NOI al mercado. El lado de los gastos es donde tienen espacio para actuar, y el primer paso es entender qué está impulsando esos costos en cada propiedad.

Bill Douglas es CEO de OpticWise y coautor de Peak Property Performance®. Durante más de tres décadas, ha utilizado la tecnología para resolver problemas empresariales complejos, y también entrena a ejecutivos y emprendedores, hombres mayores de 45 años, en cuerpo, negocio y en ser ResilienceGuy.

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