L'investissement de type « fix and flip » a bâti le secteur du crédit privé à New York. Aujourd'hui, ce secteur évolue. Ruben Izgelov, PDG et fondateur de We Lend, affirme qu'une part croissante du volume de prêts de l'entreprise est consacrée à des projets de construction qui vont bien au-delà d'une rénovation standard, et il s'attend à ce que cette tendance se poursuive pour le reste de l'année.

We Lend est un prêteur direct privé et l'un des prêteurs privés les plus actifs pour les investisseurs immobiliers basés à New York, qui a financé des prêts dans tout New York et le New Jersey pendant des années, historiquement connu pour financer des prêts "fix and flip" à rotation rapide à New York. Izgelov affirme que cette réputation est désormais dépassée. L'entreprise est soutenue par l'ensemble de la structure de capital et prend toutes les décisions de souscription et de financement en interne, ce qui lui permet d'entreprendre des prêts pour des constructions neuves, des conversions en copropriété, des extensions verticales et horizontales, en plus des travaux de rénovation traditionnels.

Selon Izgelov, le modèle standard du fix and flip – acheter un bien et y investir 50 000 à 100 000 dollars en travaux cosmétiques avant de le revendre – ne génère plus les rendements d'antan. La hausse des coûts et la réduction des marges ont poussé les investisseurs vers des projets plus importants et plus complexes.

« Les rendements de nos emprunteurs se compriment », a déclaré Izgelov. « Le modèle général du fix and flip ne fonctionne plus autant qu'avant, donc les investisseurs ont dû faire preuve de créativité, ce qui nécessite des travaux de construction et de rénovation plus lourds et plus substantiels. »

Ce changement se reflète dans les chiffres. Izgelov a indiqué que les budgets de construction sur les transactions passant par We Lend sont passés de la fourchette de 100 000 à 200 000 dollars à celle de 1 à 2 millions de dollars, et dans certains cas, le budget de construction dépasse désormais le prix d'achat du bien lui-même.

Les projets plus importants comportent plus de risques, et Izgelov a déclaré que We Lend gère ce risque en se concentrant étroitement sur les marchés qu'elle connaît bien et en exigeant une documentation que la plupart des prêteurs négligent.

Avant de financer une conversion ou une extension, l'entreprise exige une lettre d'un architecte confirmant que les travaux peuvent être réalisés de droit, sans demande de rezonage ou de dérogation. Pour les travaux plus importants, l'entreprise exige également que les entrepreneurs généraux signent des garanties d'achèvement.

« Nous voulons que les entrepreneurs généraux soient aussi engagés dans le projet que l'emprunteur, sans avoir à garantir personnellement le prêt. Ils garantissent que le projet sera achevé », a déclaré Izgelov. « Cela maintient un équilibre entre l'emprunteur et l'entrepreneur général, surtout lorsque l'emprunteur n'a jamais travaillé à cette échelle auparavant. »

Dans le cadre d'une transaction récente, un emprunteur a acheté un immeuble de huit logements en tant que bien détenu par une banque après que le précédent prêteur a refusé de financer des améliorations. We Lend a financé la conversion de cet immeuble en 16 logements entièrement loués. L'emprunteur est actuellement en pourparlers avec plusieurs banques pour un refinancement qui permettrait de récupérer une partie des fonds propres initiaux pour le prochain projet.

Dans une autre affaire, dans une banlieue aisée du New Jersey, un emprunteur avait achevé environ 85 % de la construction d'une maison de 2 000 mètres carrés lorsqu'une vente de limite de propriété à un voisin a nécessité le remboursement d'un prêt privé existant. We Lend a restructuré et refinancé ce prêt, en fournissant le remboursement ainsi qu'une petite injection de liquidités pour terminer les travaux restants.

Izgelov a déclaré que la plus grande erreur de calcul qu'il observe chez les investisseurs du fix and flip qui se tournent vers des projets plus importants est le délai. Un prêt fix and flip typique dure six à huit mois. La construction neuve, les conversions majeures et les extensions prennent souvent beaucoup plus de temps.

« Budgétisez soigneusement les intérêts à payer sur cette durée », a-t-il déclaré. « Les options de prolongation intégrées avec votre prêteur aident, ou mieux encore, commencez avec une durée supérieure à 12 mois. Nous proposons des durées de 18 mois, et nous avons déjà accordé au moins un prêt sur 24 mois. »

Il a également mis en garde contre la construction en suivant une tendance plutôt que la demande. « S'il existe une demande pour un projet de cette taille ou de ce calibre, tant mieux. Mais ne construisez pas un méga manoir dans un quartier qui ne peut pas le supporter simplement parce que c'est la tendance », a-t-il déclaré.

Plus d'informations sur la façon dont We Lend structure ses prêts sont disponibles sur la page Comment ça marche de l'entreprise.

We Lend est un prêteur direct privé offrant un financement rapide et flexible aux investisseurs immobiliers à New York et dans le New Jersey, y compris des prêts relais commerciaux, des prêts pour logements multifamiliaux et à usage mixte, des prêts pour acquisition, rénovation et construction neuve.
En savoir plus sur welendllc.com.

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