La inversión en compra y renovación de propiedades construyó el negocio de préstamos privados en Nueva York. Ahora ese negocio está cambiando. Ruben Izgelov, CEO y Fundador de We Lend, afirma que una parte creciente del volumen de préstamos de la empresa se dirige a proyectos de construcción que van mucho más allá de una renovación estándar, y espera que esa tendencia continúe durante el resto del año.

We Lend es un prestamista directo privado y uno de los prestamistas privados más activos para inversores inmobiliarios con sede en Nueva York que ha financiado préstamos en Nueva York y Nueva Jersey durante años, conocido históricamente por financiar préstamos rápidos de compra y renovación en Nueva York. Izgelov dice que esa reputación ahora está desactualizada. La firma está respaldada por toda la estructura de capital y toma todas las decisiones de suscripción y financiación internamente, lo que le permite asumir préstamos de construcción desde cero, conversiones de condominios y extensiones verticales y horizontales de edificios, además del trabajo de renovación tradicional.

Las Matemáticas de la Compra y Renovación Han Cambiado

Según Izgelov, el modelo estándar de compra y renovación, comprar una propiedad e invertir entre $50,000 y $100,000 en trabajos cosméticos antes de revenderla, ya no genera los rendimientos de antes. El aumento de los costos y los márgenes más ajustados han llevado a los inversores hacia proyectos más grandes y complejos.

“Los rendimientos de nuestros prestatarios se han estado comprimiendo”, dijo Izgelov. “El modelo general de compra y renovación ya no funciona tanto como antes, por lo que los inversores han tenido que ser creativos, y eso requiere trabajos de construcción y rehabilitación más pesados y sustanciales”.

Ese cambio se refleja en las cifras. Izgelov dijo que los presupuestos de construcción en los acuerdos que llegan a We Lend han pasado del rango de $100,000 a $200,000 al rango de $1 millón a $2 millones, y en algunos casos el presupuesto de construcción ahora supera el precio de compra de la propiedad misma.

Lo Que Realmente Requiere un Préstamo de Construcción Más Grande

Los proyectos más grandes conllevan más riesgo, e Izgelov dijo que We Lend gestiona ese riesgo manteniéndose enfocado estrechamente en los mercados que conoce bien y exigiendo documentación que la mayoría de los prestamistas omiten.

Antes de financiar una conversión o extensión, la firma requiere una carta del arquitecto que confirme que el trabajo puede proceder por derecho, sin necesidad de una rezonificación o solicitud de variación. En trabajos más grandes, la empresa también exige que los contratistas generales firmen garantías de finalización.

“Queremos que los contratistas generales estén tan comprometidos con el proyecto como el prestatario, sin tener que garantizar personalmente el préstamo. Ellos garantizan que el proyecto se complete”, dijo Izgelov. “Eso mantiene el campo de juego nivelado entre el prestatario y el contratista general, especialmente cuando el prestatario no ha trabajado a esta escala antes”.

Dos Acuerdos Recientes Muestran el Rango

En un acuerdo reciente, un prestatario compró un edificio de ocho unidades como propiedad bancaria después de que el prestamista anterior se negara a financiar mejoras en él. We Lend financió la conversión de ese edificio en 16 unidades totalmente alquiladas. El prestatario ahora está en conversaciones con varios bancos sobre un refinanciamiento que devolvería parte del capital original para el próximo proyecto.

En un acuerdo separado en un suburbio acomodado de Nueva Jersey, un prestatario estaba aproximadamente al 85 por ciento de terminar una casa especulativa de 22,000 pies cuadrados cuando una venta de línea de lote a un vecino requirió pagar un préstamo privado existente. We Lend reestructuró y refinanció ese préstamo, proporcionando el pago junto con una pequeña inyección de efectivo para completar la construcción restante.

Lo Que los Prestatarios Deben Planificar

Izgelov dijo que el mayor error de cálculo que ve en los inversores de compra y renovación que se mudan a proyectos más grandes es el cronograma. Un préstamo típico de compra y renovación dura de seis a ocho meses. La construcción desde cero, las conversiones importantes y las extensiones a menudo toman mucho más tiempo.

“Presupueste cuidadosamente los intereses que deben pagarse durante ese plazo”, dijo. “Las opciones de extensión incorporadas con su prestamista ayudan, o mejor aún, comience con un plazo mayor a 12 meses. Ofrecemos plazos de 18 meses, y hemos hecho al menos un préstamo a 24 meses”.

También advirtió contra construir siguiendo una tendencia en lugar de la demanda. “Si hay demanda para un proyecto de ese tamaño o calibre, genial. Pero no construya una mega mansión en un vecindario que no pueda sostenerla solo porque esa es la tendencia”, dijo.

Más información sobre cómo We Lend estructura sus préstamos está disponible en la página Cómo Funciona de la empresa.

Acerca de We Lend

We Lend es un prestamista directo privado que proporciona financiamiento rápido y flexible para inversores inmobiliarios en Nueva York y Nueva Jersey, incluidos préstamos puente comerciales, préstamos para multifamiliares y de uso mixto, préstamos para adquisición, renovación y construcción desde cero.
Obtenga más información en welendllc.com.

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