Pourquoi de plus en plus de prêteurs vendent leurs prêts en défaut au lieu de saisir

Lorsqu'un emprunteur cesse de payer, le prêteur qui détient ce prêt doit prendre une décision. Il peut passer l'année suivante, voire plus, à gérer les recouvrements et la saisie, ou il peut vendre le prêt à un acheteur spécialisé dans les créances en difficulté. Un nombre croissant de banques et de prêteurs privés choisissent de vendre.

H. Jack Miller, fondateur et président de Gelt Financial, affirme que sa société achète désormais plusieurs prêts en défaut chaque semaine. « Nous venons littéralement d'en clôturer un aujourd'hui. Nous en clôturons un demain », a-t-il déclaré. Il a expliqué pourquoi les prêteurs se séparent de ces prêts, ce que coûte le maintien d'un prêt en défaut et ce que signifie une vente pour l'emprunteur.

Pourquoi les prêteurs vendent maintenant

Selon Miller, la plupart des vendeurs appartiennent à l'un de deux groupes. Certains ne sont pas structurés pour gérer les prêts en difficulté et les procédures juridiques qui les accompagnent. D'autres ont besoin de récupérer leur capital pour continuer à prêter.

Beaucoup de ces prêteurs n'avaient guère de raisons de développer cette capacité. « L'économie a été si bonne pendant si longtemps. Beaucoup de gens ne s'en sont tout simplement pas occupés. Ils n'avaient pas à le faire », a déclaré Miller. Aujourd'hui, les impayés augmentent, et les prêteurs qui géraient autrefois un défaut occasionnel en voient bien plus souvent.

Il y a aussi un aspect humain. « Ce n'est pas agréable de saisir quelqu'un. Ce n'est pas agréable d'être en conflit », a-t-il dit. Pour un prêteur dont le métier est de consentir des prêts, gérer un défaut peut ressembler à un tout autre métier.

Ce que coûte réellement un prêt en défaut

Pour montrer pourquoi vendre peut avoir un sens financier, Miller a détaillé l'exemple hypothétique d'un premier prêt hypothécaire de 500 000 dollars à 12 %, avec un emprunteur payant 5 000 dollars par mois. Il a souligné que ces chiffres sont illustratifs et varient selon les transactions.

Lorsque l'emprunteur cesse de payer, le prêteur perd ces 5 000 dollars de revenu mensuel. Si le prêteur a emprunté l'argent qu'il a prêté, il doit toujours rembourser ses propres prêteurs. « Donc non seulement ils n'ont pas 5 000 dollars qui entrent, mais ils ont 5 000 dollars qui sortent », a déclaré Miller, décrivant un écart mensuel de 10 000 dollars.

Les dépenses commencent alors à s'accumuler. Les emprunteurs en défaut cessent souvent de payer l'assurance habitation, ce qui oblige le prêteur à souscrire une couverture forcée. Miller a estimé que cela pouvait coûter environ 500 dollars par mois. Les honoraires d'avocat peuvent ajouter 3 000 à 4 000 dollars par mois.

« Un jour, ils ont 5 000 dollars qui rentrent lorsque le prêt est performant. Le lendemain, lorsque le prêt ne l'est plus, ils peuvent avoir 7 000, 8 000, 9 000 dollars de dépenses chaque mois pendant un an, un an et demi », a déclaré Miller.

Un prêt en défaut ne peut pas non plus être simplement confié à un avocat et oublié. Quelqu'un doit gérer le réaménagement et l'actif lui-même, et Miller a déclaré que ce seul poste peut coûter à un prêteur environ 150 000 dollars par an.

« Alors certains prêteurs disent simplement : écoutez, je ne veux pas m'en occuper. Ce n'est pas mon affaire. Je passe à autre chose », a-t-il dit.

Ce qui change pour l'emprunteur lorsqu'un prêt est vendu

Pour un emprunteur, apprendre qu'un prêt a été vendu peut être déstabilisant. Miller affirme que c'est généralement une bonne nouvelle.

Les conditions du prêt ne changent pas. « Le nouveau prêteur ne peut rien changer. Nous devons simplement faire avec », a-t-il dit. Ce qui change, c'est la relation. Lorsque Gelt achète un prêt, elle contacte l'emprunteur, se présente comme le nouveau propriétaire et demande si les deux parties peuvent parvenir à un accord.

Miller résume le message ainsi : « Oubliez ce qui s'est passé dans le passé. Parlons de l'avenir. » Si un emprunteur a six mois de retard, la première question est de savoir s'il peut recommencer à effectuer des paiements mensuels.

Il décrit cela comme une seconde chance pour les emprunteurs de renouer le dialogue. Les emprunteurs qui n'avaient pas pu conclure d'accord avec leur prêteur d'origine en concluent souvent un avec le nouveau propriétaire, parfois parce que des rancunes s'étaient accumulées des deux côtés. « Parfois, il suffit d'un nouveau visage », a-t-il dit.

À quoi les prêteurs et les emprunteurs peuvent s'attendre en 2027

« Écoutez, je ne sais pas ce qui se passera demain », a déclaré Miller. Mais d'après les transactions qui arrivent sur son bureau aujourd'hui, il affirme que le volume de prêts en difficulté à vendre augmente.

La détresse ne se limite pas à un segment du marché. « C'est général », a déclaré Miller, citant la hausse des impayés tant dans les prêts commerciaux que résidentiels.

L'achat de créances non performantes auprès de banques et de prêteurs non bancaires fait partie de l'activité de Gelt depuis ses premières années. Pour les prêteurs qui décident de conserver un prêt en difficulté ou de le vendre, l'exemple de Miller offre un point de départ pratique : additionnez le revenu perdu, l'assurance, les frais juridiques et le temps du personnel, en sachant que ces coûts peuvent courir sur 12 à 18 mois.

À propos de Gelt Financial

Gelt Financial LLC est un prêteur privé national et un acheteur de créances en difficulté avec plus de 37 ans d'expérience dans l'immobilier commercial et d'investissement. Présente dans 37 États, la société propose des financements relais, des prêts de sauvetage en cas de saisie et des acquisitions de prêts non performants pour les investisseurs immobiliers, les opérateurs et les institutions.

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