Pourquoi Les Commerces En Rez-De-Chaussée Restent-Ils Vides Pendant Des Années ? Un Conseiller De Boston, Massachusetts Explique Ce Qui Les Remplit Vraiment

En se promenant dans presque n'importe quelle ville, on trouvera au moins un local commercial en rez-de-chaussée vide depuis un an ou plus, bien après que les appartements ou bureaux au-dessus se soient remplis. Ann Ehrhart, fondatrice de EVERSTREET à Boston, dans le Massachusetts, voit cela constamment, et elle affirme que la cause est presque toujours plus spécifique que ce que les promoteurs supposent.

« Quatre-vingt-dix-neuf fois sur cent, lorsqu'un commerce est chroniquement vacant, en difficulté ou change de locataire, quelque chose dans cette équation est malade », a déclaré Ehrhart. L'équation à laquelle elle fait référence est le merchandising, le design et la souscription, et lorsque ces trois éléments sont en décalage les uns avec les autres ou avec l'emplacement lui-même, la vacance s'ensuit.

Le cabinet d'Ehrhart effectue un travail de diagnostic spécifiquement pour les projets où le plan commercial ne fonctionne pas comme espéré. Le processus est l'inverse de son cadre habituel en cinq étapes, consistant essentiellement à rétro-ingénierie de ce qui a mal tourné.

Parfois, la prospection de locataires visait le bon type de détaillant, mais l'espace n'a jamais été conçu pour les accueillir. D'autres fois, l'espace et la combinaison de locataires sont tous deux corrects, mais la souscription, la structure de loyer, les conditions, sont si éloignées qu'aucun locataire ne peut réellement faire fonctionner les chiffres. Et parfois, le merchandising, le design et la souscription sont tous intérieurement cohérents, mais conçus pour un corridor de destination alors que la propriété se trouve en réalité dans un corridor non testé.

« Nous prenons toujours, dans un exercice de diagnostic, une mission de projet, cette formule, et nous examinons ce qu'a été la stratégie de location commerciale à ce jour, et nous diagnostiquons lequel de ces leviers est problématique », a déclaré Ehrhart. « Parfois c'est un, parfois c'est plusieurs. »

Une fois qu'une vitrine reste vide assez longtemps, elle peut développer ce qu'Ehrhart appelle un stigmate de vacance, une réputation qui rend la location encore plus difficile. La bonne nouvelle, selon Ehrhart, est que cela ne signifie pas nécessairement une perte sèche.

« On peut absolument ramener un espace du bord du gouffre de ce stigmate, mais on ne peut pas le faire sans comprendre ce qui a mal tourné », a-t-elle déclaré. Le risque est d'essayer de corriger le symptôme plutôt que la cause. Ehrhart a souligné qu'elle entend régulièrement des propriétaires qui ont déjà fait appel à plusieurs équipes de location sans changer les résultats. Changer de courtiers tout en conservant la même stratégie sous-jacente tend à produire les mêmes résultats.

Pour un propriétaire ou un promoteur confronté aujourd'hui à des vitrines sombres, le conseil d'Ehrhart commence par le diagnostic, pas par l'action. Avant de faire appel à une nouvelle équipe de location ou de baisser davantage les loyers, le merchandising, le design et la souscription doivent être évalués ensemble et mesurés par rapport au corridor spécifique dans lequel se trouve la propriété.

Les réductions de loyer seules résolvent rarement le problème si le décalage sous-jacent concerne l'adéquation du locataire ou la classification du corridor plutôt que le prix. Le cadre d'Ehrhart traite le type de corridor : Destination, Convenance ou Non testé, comme la variable fixe à laquelle tout le reste doit s'aligner, car l'emplacement est la seule chose qu'un promoteur ne peut pas changer une fois le bâtiment construit.

Même les promoteurs chevronnés, a déclaré Ehrhart, ont tendance à sous-estimer à quel point les décisions commerciales sont coûteuses et irréversibles, et à quel point il est difficile de prédire les résultats sans un processus structuré. « Les décisions commerciales sont très coûteuses et irréversibles, et les résultats semblent presque impossibles à prédire », a-t-elle déclaré. C'est précisément pourquoi elle a construit une approche de modélisation prédictive autour de la demande du marché et du contexte de l'emplacement, afin que ces décisions puissent être évaluées en amont plutôt que d'être diagnostiquées des années plus tard.

Pour les promoteurs et les gestionnaires d'actifs confrontés à une vacance chronique en rez-de-chaussée, le message sous-jacent est que la solution est rarement aussi simple qu'un nouveau courtier ou un loyer plus bas. Cela nécessite de déterminer exactement quelle partie de l'équation, merchandising, design ou souscription, est en décalage avec le corridor dans lequel se trouve réellement la propriété.

EVERSTREET est un cabinet de conseil en location, stratégie et activation commerciales basé à Boston, dans le Massachusetts, dirigé par Ann Ehrhart, une vétérane de la location commerciale depuis 20 ans, qui travaille avec des développements à usage mixte dans la région de Boston et sur de nouveaux marchés en croissance. En savoir plus sur everstreet.co.

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