¿Por Qué el Comercio en la Planta Baja Permanece Vacío Durante Años? Un Asesor de Boston, Massachusetts Explica Qué lo Arregla Realmente

Camina por casi cualquier ciudad y encontrarás al menos un local comercial en la planta baja que ha estado vacío durante un año o más, mucho después de que los apartamentos u oficinas de arriba se llenaran. Ann Ehrhart, fundadora de EVERSTREET en Boston, Massachusetts, ve esto constantemente, y dice que la causa casi siempre es más específica de lo que los desarrolladores suponen.

"Noventa y nueve veces de cada cien, cuando el comercio minorista está crónicamente vacante, tiene problemas o cambia de manos, algo en esa ecuación está enfermo", dijo Ehrhart. La ecuación a la que se refiere es merchandising, diseño y suscripción, y cuando estos tres elementos están desincronizados entre sí o con la ubicación misma, la vacancia sigue.

La firma de Ehrhart realiza trabajos de diagnóstico específicamente para proyectos donde el plan comercial no está funcionando como se esperaba. El proceso se ejecuta en reversa desde su marco habitual de cinco pasos, esencialmente ingeniería inversa de lo que salió mal.

A veces la prospección de inquilinos se dirigió al tipo correcto de minorista, pero el espacio nunca fue diseñado para acomodarlos. Otras veces el espacio y la mezcla de inquilinos son ambos correctos, pero la suscripción, la estructura de alquiler, los términos, están tan desviados que ningún inquilino puede hacer que los números funcionen. Y a veces el merchandising, el diseño y la suscripción son todos internamente consistentes, pero construidos para un corredor de Destino cuando la propiedad en realidad se encuentra en uno No Probado.

"Siempre, en un ejercicio de diagnóstico, asignación de proyecto, tomamos esa fórmula, y observamos cuál ha sido la estrategia de arrendamiento minorista hasta la fecha, y diagnosticamos cuál de esas palancas es problemática", dijo Ehrhart. "A veces es una, a veces son varias".

Una vez que un escaparate permanece vacío el tiempo suficiente, puede desarrollar lo que Ehrhart llama un estigma de vacancia, una reputación que hace que sea aún más difícil de alquilar. La buena noticia, según Ehrhart, es que esto no es necesariamente un costo hundido.

"Absolutamente puedes traer un espacio de vuelta del borde de ese estigma, pero no puedes hacerlo sin entender qué salió mal", dijo. El riesgo es tratar de arreglar el síntoma en lugar de la causa. Ehrhart señaló que regularmente escucha de propietarios que ya han pasado por varios equipos de arrendamiento sin cambiar los resultados. Cambiar de corredores mientras se mantiene la misma estrategia subyacente tiende a producir los mismos resultados.

Para un propietario o desarrollador con escaparates oscuros hoy, el consejo de Ehrhart comienza con el diagnóstico, no con la acción. Antes de traer un nuevo equipo de arrendamiento o bajar más los alquileres, el merchandising, el diseño y la suscripción deben evaluarse juntos y medirse contra el corredor específico en el que se encuentra la propiedad.

Las reducciones de alquiler por sí solas rara vez resuelven el problema si el desajuste subyacente es sobre la adecuación del inquilino o la clasificación del corredor en lugar del precio. El marco de Ehrhart trata el tipo de corredor: Destino, Conveniencia o No Probado, como la variable fija con la que todo lo demás debe alinearse, ya que la ubicación es lo único que un desarrollador no puede cambiar después de que el edificio ya está en pie.

Incluso los desarrolladores experimentados, dijo Ehrhart, tienden a subestimar cuán caras e irreversibles son las decisiones minoristas, y cuán difíciles son de predecir los resultados sin un proceso estructurado. "Las decisiones minoristas son muy caras e irreversibles, y los resultados parecen casi imposibles de predecir", dijo. Es precisamente por eso que construyó un enfoque de modelado predictivo en torno a la demanda del mercado y el contexto de ubicación, para que esas decisiones puedan evaluarse por adelantado en lugar de diagnosticarse años después.

Para los desarrolladores y administradores de activos que enfrentan vacancia crónica en la planta baja, el mensaje subyacente es que la solución rara vez es tan simple como un nuevo corredor o un alquiler más bajo. Requiere averiguar exactamente qué pieza de la ecuación, merchandising, diseño o suscripción, está desalineada con el corredor en el que la propiedad realmente se encuentra.

EVERSTREET es una consultora de arrendamiento minorista, estrategia y activación con sede en Boston, Massachusetts, liderada por Ann Ehrhart, una veterana de 20 años en arrendamiento minorista que trabaja con desarrollos de uso mixto en el área de Boston y en nuevos mercados de crecimiento. Obtenga más información en everstreet.co.

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