La plupart des cabinets spécialisés en cost segregation aux États-Unis ont construit leur tarification autour d'investisseurs institutionnels achetant des propriétés de 100 millions de dollars, selon Brian Kiczula, un professionnel de l'immobilier chez CostSegRx. Les investisseurs dans la fourchette de 1 à 15 millions de dollars – propriétaires Airbnb, acheteurs de petits hôtels, exploitants de parcs de camping-cars – soit paient trop cher pour des études dimensionnées pour des transactions beaucoup plus importantes, soit les ignorent complètement, laissant des avantages fiscaux non réclamés.

La cost segregation décompose une propriété en ses composants de coût individuels afin que les actifs à durée de vie courte – aménagements extérieurs, installations intérieures, équipements spécialisés – puissent être amortis sur 5 ou 15 ans plutôt que sur les 27,5 ou 39 ans standard. Avec l'amortissement bonus de retour à 100 %, les investisseurs peuvent ramener tout l'amortissement des actifs à courte durée de vie en année un, compensant le revenu actif ou passif selon leur situation fiscale.

Les cabinets qui réalisent ces études, dit Kiczula, ont conçu leurs processus et structures de frais autour de grandes transactions et ne les ont jamais ajustés à la baisse. « Historiquement, les études de cost segregation étaient très chères, et la plupart des cabinets aux États-Unis s'adressent aux grands investisseurs – vos clients qui achètent le bâtiment de 100 millions de dollars », dit Kiczula. « J'ai vu qu'il y avait un réel besoin pour les clients qui investissaient dans l'immobilier résidentiel, vos clients Airbnb, vos investisseurs qui achètent de petits hôtels pour 5 millions de dollars. »

Le problème n'est pas que les petites propriétés manquent d'actifs amortissables. C'est que les frais d'étude restent assez élevés pour effacer le retour sur investissement pour les propriétés à des prix d'achat plus bas.

Lorsqu'un cabinet traditionnel analyse un Airbnb de 4 millions de dollars ou une communauté de maisons mobiles de 6 millions de dollars, dit Kiczula, il applique souvent une tarification conçue pour des engagements beaucoup plus importants. « Les entreprises qui sont là facturent toujours les mêmes prix premium pour une étude beaucoup plus réduite », dit-il.

Cette dynamique de prix façonne la façon dont les CPA conseillent leurs clients. Lorsque l'étude coûte plus que les économies d'impôt qu'elle produit, les conseillers disent raisonnablement aux investisseurs de ne pas s'embêter. Avec le temps, ce conseil se durcit en sagesse conventionnelle : la cost segregation ne fonctionne pas pour les petits investisseurs. Kiczula dit que cette croyance est souvent fausse.

« J'ai vu beaucoup de préparateurs de déclarations dire à leurs clients que cela n'avait pas de sens pour eux de faire une étude de cost segregation parce qu'ils ne possèdent qu'un certain nombre de propriétés avec une base ou un prix d'achat à un certain niveau », dit Kiczula. « Les particuliers peuvent obtenir des études abordables pour que le retour sur investissement leur soit bénéfique. »

Les investisseurs et leurs conseillers supposent souvent qu'une location à court terme de 750 000 $ ou un petit parc de camping-cars n'aura pas assez d'actifs à courte durée de vie pour justifier le coût d'une étude. Kiczula dit que le contraire est souvent vrai.

Les propriétés avec des piscines de style resort, des terrains de pickleball et d'importants aménagements extérieurs portent une dépréciation accélérée substantielle – même les propriétés résidentielles individuelles utilisées comme locations à court terme. Les parcs de camping-cars surprennent constamment les clients par ce qui est admissible. Les stations de lavage et les stations-service sont également riches en actifs. Le fil conducteur : des améliorations extérieures importantes et des équipements spécialisés qui se qualifient comme biens de 5 ou 15 ans plutôt que de s'amortir sur toute la durée de vie du bâtiment.

Kiczula note que l'apparence peut induire en erreur dans les deux sens. Un bâtiment commercial de 60 000 pieds carrés peut contenir peu de choses au-delà d'un espace d'entrepôt de base – revêtement de sol en vinyle bon marché, éclairage fluorescent – produisant beaucoup moins de dépréciation accélérée que sa superficie ne le suggère.

CostSegRx a été conçu pour servir directement les investisseurs jusqu'à la fourchette de 15 millions de dollars. Le cabinet fournit des estimations préalables des avantages afin que les clients puissent évaluer le rendement avant de s'engager dans une étude complète.

« Nous voulons nous assurer qu'il y a un solide retour sur investissement pour nos clients », dit Kiczula. Il décrit un processus dans lequel chaque client potentiel reçoit d'abord une analyse d'avantages estimés, qu'il examine avec son CPA ou son préparateur de déclarations avant de décider de continuer.

Kiczula distingue également la méthodologie basée sur l'ingénierie du cabinet des approches empiriques – calculatrices en ligne ou estimations basées sur des pourcentages qui génèrent des rapports en quelques minutes sans examiner les actifs individuels d'une propriété. Ces approches, dit-il, ne tiennent pas compte de l'état et de l'âge réels des composants comme les parkings ou les systèmes de CVC, et ne résisteraient pas à un audit. « Les pourcentages empiriques ne prennent tout simplement pas en compte les attributs des actifs que vous avez acquis », dit Kiczula.

Pour les investisseurs de ce segment, la décision dépend de si le coût de l'étude laisse assez de place pour que les économies d'impôt comptent. L'argument de Kiczula est que c'est possible – à condition que le cabinet qui effectue le travail fixe le prix de l'engagement en fonction de la portée réelle de la propriété plutôt que de se rabattre sur les taux institutionnels.

À propos de CostSegRx : CostSegRx est un cabinet de cost segregation basé sur l'ingénierie dirigé par Brian Kiczula, membre de l'American Society of Cost Segregation Professionals. Le cabinet travaille avec des investisseurs immobiliers résidentiels et commerciaux à travers le pays. CostSegRx fournit des estimations gratuites des avantages et soutient les investisseurs et leurs CPA tout au long du processus de rapport. Apprenez-en plus sur costsegrx.com ou appelez le (888) 850-4155.

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