La mayoría de las empresas de segregación de costos en los Estados Unidos basaron sus precios en torno a inversores institucionales que compran propiedades de 100 millones de dólares, según Brian Kiczula, un Profesional de Bienes Raíces en CostSegRx. Los inversores en el rango de 1 a 15 millones de dólares (propietarios de Airbnb, compradores de pequeños hoteles, operadores de parques de casas rodantes) o pagan de más por estudios diseñados para acuerdos mucho más grandes, o los omiten por completo, dejando beneficios fiscales sin reclamar.

La segregación de costos divide una propiedad en sus componentes de costo individuales para que los activos de vida corta (mejoras exteriores del sitio, accesorios interiores, equipos especializados) puedan depreciarse en 5 o 15 años en lugar de los estándar de 27.5 o 39 años. Con la depreciación de bonificación de vuelta al 100%, los inversores pueden adelantar toda la depreciación de activos de vida corta al primer año, compensando ingresos activos o pasivos según su situación fiscal.

Las empresas que realizan estos estudios, dice Kiczula, diseñaron sus flujos de trabajo y estructuras de tarifas en torno a transacciones grandes y nunca los ajustaron a la baja. "Históricamente, los estudios de segregación de costos eran muy caros, y la mayoría de las empresas de segregación de costos en los Estados Unidos atienden a inversores más grandes: sus clientes que compran el edificio de 100 millones de dólares", dice Kiczula. "Vi que había una necesidad real para clientes que invertían en bienes raíces residenciales, sus clientes de Airbnb, sus inversores que compran pequeños hoteles por 5 millones de dólares".

El problema no es que las propiedades más pequeñas carezcan de activos depreciables. Es que las tarifas de estudio siguen siendo lo suficientemente altas como para eliminar el retorno de la inversión para propiedades a precios de compra más bajos.

Cuando una empresa tradicional analiza un Airbnb de 4 millones de dólares o una comunidad de casas móviles de 6 millones, dice Kiczula, a menudo aplica precios diseñados para compromisos mucho más grandes. "Las empresas que están allí todavía cobran los mismos precios premium por un estudio mucho más reducido", dice.

Esta dinámica de precios moldea cómo los contadores públicos asesoran a sus clientes. Cuando el estudio cuesta más que los ahorros fiscales que produce, los asesores razonablemente dicen a los inversores que no se molesten. Con el tiempo, ese consejo se convierte en sabiduría convencional: la segregación de costos no funciona para inversores más pequeños. Kiczula dice que esa creencia a menudo es incorrecta.

"He tenido muchos preparadores de impuestos que dicen a sus clientes que no tiene sentido hacer un estudio de segregación de costos porque solo poseen una cierta cantidad de propiedades con una base o precio de compra en un cierto nivel", dice Kiczula. "Los individuos pueden obtener estudios que sean asequibles para que el retorno de la inversión les sea beneficioso".

Los inversores y sus asesores a menudo asumen que un alquiler a corto plazo de 750,000 dólares o un pequeño parque de casas rodantes no tendrá suficientes activos de vida corta para justificar el costo de un estudio. Kiczula dice que lo contrario es frecuentemente cierto.

Las propiedades con piscinas estilo resort, canchas de pickleball y extensas mejoras exteriores del sitio llevan una depreciación acelerada sustancial, incluso propiedades residenciales individuales utilizadas como alquileres a corto plazo. Los parques de casas rodantes sorprenden constantemente a los clientes con cuánto califica. Los lavaderos de autos y las estaciones de servicio son igualmente ricos en activos. El hilo común: mejoras exteriores significativas y equipos especializados que califican como propiedad de 5 o 15 años en lugar de depreciarse durante la vida completa del edificio.

Kiczula señala que la apariencia puede engañar en ambas direcciones. Un edificio comercial de 60,000 pies cuadrados podría contener poco más que un espacio de almacén básico: pisos de vinilo baratos, iluminación fluorescente, produciendo mucha menos depreciación acelerada de lo que su metraje sugiere.

CostSegRx fue construido para servir directamente a los inversores en el segmento de hasta 15 millones de dólares. La firma proporciona estimaciones anticipadas de beneficio para que los clientes puedan evaluar el retorno antes de comprometerse a un estudio completo.

"Queremos asegurarnos de que haya un retorno sólido de la inversión para nuestros clientes", dice Kiczula. Describe un proceso en el cual cada cliente potencial recibe primero un análisis de beneficio estimado, que revisan con su contador público o preparador de impuestos antes de decidir si proceder.

Kiczula también distingue la metodología basada en ingeniería de la firma de los enfoques de regla general: calculadoras en línea o estimaciones basadas en porcentajes que generan informes en minutos sin examinar los activos individuales de una propiedad. Esos enfoques, dice, no tienen en cuenta la condición real y la edad de componentes como estacionamientos o sistemas de HVAC, y no resistirían una auditoría. "Los porcentajes de regla general no consideran los atributos de los activos que adquirió", dice Kiczula.

Para los inversores en este segmento, la decisión depende de si el costo del estudio deja suficiente espacio para que los ahorros fiscales importen. El argumento de Kiczula es que puede, siempre que la firma que realiza el trabajo precio el compromiso para que coincida con el alcance real de la propiedad en lugar de recurrir a tarifas institucionales.

Acerca de CostSegRx: CostSegRx es una firma de segregación de costos basada en ingeniería dirigida por Brian Kiczula, miembro de la Sociedad Americana de Profesionales de Segregación de Costos. La firma trabaja con inversores de bienes raíces residenciales y comerciales en todo el país. CostSegRx proporciona estimaciones gratuitas de beneficio y apoya a los inversores y sus contadores públicos a través de todo el proceso de informes. Obtenga más información en costsegrx.com o llame al (888) 850-4155.

Divulgación: Las personas o empresas mencionadas pueden tener una relación comercial con KeyCrew.

Descargo de responsabilidad: Esta traducción ha sido generada automáticamente por NewsRamp™ para Keycrew.co (colectivamente referidos como "LAS EMPRESAS") utilizando plataformas de inteligencia artificial generativas de acceso público. LAS EMPRESAS no garantizan la exactitud ni la integridad de esta traducción y no serán responsables por ningún error, omisión o inexactitud. La confianza en esta traducción es bajo su propio riesgo. LAS EMPRESAS no son responsables por ningún daño o pérdida resultante de tal confianza. La versión oficial y autoritativa de este comunicado de prensa es la versión en inglés.