Pourquoi les Appels d'Offres en Construction Commerciale à Phoenix Sont-ils Si Différents pour un Même Projet ?

Un propriétaire d'entreprise à Phoenix, en Arizona, envoie le même jeu de plans à cinq entrepreneurs et reçoit cinq chiffres qui ne semblent même pas concerner le même bâtiment. Cela arrive plus souvent que les propriétaires ne s'y attendent, et cela tient généralement moins à des entrepreneurs cherchant à profiter de quelqu'un qu'à l'adéquation du projet, ainsi qu'à la marge d'interprétation qui existe dans le processus d'appel d'offres lui-même.

Mike Marden, architecte inscrit et entrepreneur général licencié, fondateur de WDS, une entreprise intégrée de conception-réalisation basée à Phoenix, observe cette situation des deux côtés de la table depuis des décennies. Selon Mike, l'écart entre les chiffres remonte presque toujours à une poignée de lacunes spécifiques, et une fois qu'un propriétaire sait lesquelles, comparer les offres devient beaucoup plus facile.

Tout commence par ce que les entrepreneurs examinent réellement

Si l'offre est basée sur une visite préliminaire plutôt que sur un jeu de plans détaillé et finalisé, Mike affirme qu'il existe déjà matière à des interprétations très divergentes avant même qu'un seul chiffre ne soit écrit.

« Il y a beaucoup d'interprétation là-dedans », dit Mike. « Leur imagination s'emballe, ou le propriétaire qui leur donne des informations la présente un peu différemment à chaque fois. » Lors d'une visite de site, ce qu'un entrepreneur voit, entend et se fait dire peut différer de ce que le suivant expérimente, et cela seul peut amorcer la variation.

Même avec un jeu de plans complet et précis, Mike dit que les chiffres peuvent encore diverger selon le temps et l'attention qu'un entrepreneur prévoit de consacrer au projet. Cette différence se reflète directement dans le prix final sous forme de supervision, de gestion et de frais généraux adéquats ou inadéquats.

Ce qui est omis du périmètre crée des écarts encore plus importants

L'une des raisons les plus courantes de la dispersion des offres, selon Mike, est que certains entrepreneurs vont examiner les conditions réelles du chantier et d'autres non.

« Ils ont les dessins ou les spécifications, mais ils ne sortent pas regarder. Ils ne parcourent pas le chantier », dit Mike. Si deux des cinq soumissionnaires sautent cette étape, ils chiffrent un projet différent des trois autres, même si tout le monde a reçu les mêmes documents. Des instructions spéciales, des annexes distinctes ou des exclusions souhaitées peuvent également être manquées par des entrepreneurs qui ne lisent pas attentivement, ce qui élargit encore l'écart.

Comment comparer réellement des offres qui ne correspondent pas

Les propriétaires supposent souvent que le chiffre le plus bas est le choix le plus sûr, mais Mike dit que le vrai problème est généralement que les offres n'ont jamais été dans un format comparable au départ.

« Veuillez décomposer ces offres en périmètres séparés », est la demande de base qu'il recommande. Sans cette décomposition, les majorations comme les frais généraux, l'assurance et les taxes restent cachées dans un seul chiffre forfaitaire, ce qui rend impossible de savoir ce qui est réellement payé. Pour les projets plus importants, Mike suggère de diviser d'abord un projet en ses phases logiques, comme les travaux intérieurs par rapport aux travaux de site ou les travaux du propriétaire par rapport aux travaux du locataire, puis de détailler chaque corps de métier individuellement. Cela inclut de demander à chaque soumissionnaire de détailler spécifiquement ses coûts de supervision, car Mike considère la supervision comme l'un des principaux facteurs de différences de prix entre entrepreneurs. Certains entrepreneurs fournissent un superviseur quotidien dédié au contrôle qualité sur le site, tandis que d'autres peuvent simplement avoir quelqu'un qui passe occasionnellement pour vérifier le chantier.

Signaux d'alarme qui méritent qu'on ralentisse

Une offre qui semble trop belle pour être vraie l'est souvent exactement, et Mike dit que le premier endroit à regarder n'est pas le chiffre lui-même mais qui l'a soumis.

« Si cela semble très complet, vous allez devoir creuser plus profondément. Si ce n'est qu'une seule ligne ou que cela semble assemblé à la hâte, alors je pense que nous tenons quelque chose », dit-il. À partir de là, Mike recommande de vérifier si l'entrepreneur a réellement déjà réalisé ce type de projet, car une entreprise habile à construire des maisons n'est pas automatiquement qualifiée pour construire un cabinet médical ou un restaurant. Examiner le type de projets figurant sur les photographies de leur site web est un autre bon indicateur de leur expérience réelle. Il signale également l'absence d'un calendrier de projet comme un signe avant-coureur, car un entrepreneur qui n'a pas pris en compte toute la durée des travaux n'a peut-être pas intégré suffisamment dans son chiffre pour la couvrir.

La manière la plus claire d'éviter ce type de confusion dès le départ, selon Mike, est de fixer les termes avant que les offres n'arrivent : indiquer la durée prévue du projet ou demander à chaque entrepreneur de soumettre un calendrier ou un échéancier, et exiger un formulaire standardisé et détaillé qui ventile l'assurance, les taxes et les frais généraux et le profit séparément des coûts des corps de métier et des coûts du personnel de projet et du chantier. Mettre tout le monde sur un pied d'égalité avant que les chiffres n'arrivent est ce qui rend réellement possible une comparaison objective.

WDS est une entreprise intégrée de conception-réalisation basée à Phoenix, en Arizona, composée de WDS Architecture PLLC et WDS Commercial LLC, filiales de Marden Companies LLC.

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