¿Por Qué Son Tan Diferentes las Ofertas de Construcción Comercial en Phoenix para el Mismo Proyecto?

Un propietario de un negocio en Phoenix, Arizona, envía el mismo conjunto de planos a cinco contratistas y recibe cinco cifras que ni siquiera parecen corresponder al mismo edificio. Esto ocurre con más frecuencia de la que los propietarios esperan, y generalmente tiene menos que ver con que los contratistas intenten aprovecharse de alguien y más con la idoneidad del proyecto, así como con el margen de interpretación que existe en el propio proceso de licitación.

Mike Marden, arquitecto registrado y contratista general con licencia, fundador de WDS, una firma integrada de diseño y construcción con sede en Phoenix, ha observado esta situación desde ambos lados de la mesa durante décadas. Según Mike, la dispersión en las cifras casi siempre se remonta a un puñado de brechas específicas, y una vez que un propietario sabe cuáles son, comparar las ofertas se vuelve mucho más fácil.

Todo empieza por lo que los contratistas realmente están viendo

Si la oferta se basa en una visita preliminar en lugar de un conjunto de planos terminado y detallado, Mike dice que ya hay espacio para interpretaciones radicalmente diferentes antes de que se escriba una sola cifra.

“Ahí hay mucha interpretación en juego”, dice Mike. “Su imaginación se desborda, o el propietario que les da información se la presenta de manera un poco diferente cada vez”. En una visita al sitio, lo que un contratista ve, escucha y le dicen puede ser diferente de lo que experimenta el siguiente, y solo eso puede iniciar la variación.

Incluso con un conjunto de planos completo y específico, Mike dice que las cifras aún pueden divergir según cuánto tiempo y atención planee dedicar un contratista al proyecto. Esa diferencia se refleja directamente en el precio final como supervisión, gestión y gastos generales adecuados o inadecuados.

Lo que queda fuera del alcance causa brechas aún mayores

Una de las razones más comunes por las que las ofertas se dispersan, según Mike, es que algunos contratistas van a ver las condiciones reales del sitio de trabajo y otros no.

“Tienen los planos o las especificaciones, pero no salen a mirar. No recorren el sitio de trabajo”, dice Mike. Si dos de cada cinco licitadores se saltan ese paso, están cotizando un proyecto diferente al de los otros tres, aunque todos hayan recibido los mismos documentos. Las instrucciones especiales, los anexos separados o las exclusiones deseadas también pueden pasarse por alto por contratistas que no leen con atención, lo que amplía aún más la dispersión.

Cómo comparar realmente ofertas que no coinciden

Los propietarios a menudo suponen que la cifra más baja es la opción más segura, pero Mike dice que el problema real suele ser que las ofertas nunca estuvieron en un formato comparable desde el principio.

“Por favor, desglosen esto en alcances separados”, es la petición básica que recomienda. Sin ese desglose, los márgenes como gastos generales, seguros e impuestos quedan ocultos dentro de una única cifra global, lo que hace imposible saber por qué se está pagando realmente. Para proyectos más grandes, Mike sugiere separar primero un proyecto en sus fases lógicas, como trabajo interior frente a trabajo de sitio o trabajo del arrendador frente a trabajo del inquilino, y luego desglosar cada especialidad individualmente. Eso incluye pedir a cada licitador que detalle específicamente sus costos de supervisión, ya que Mike considera la supervisión como uno de los mayores impulsores de las diferencias de precio entre contratistas. Algunos contratistas proporcionan un supervisor de control de calidad diario en el sitio dedicado al proyecto, mientras que otros pueden tener a alguien que ocasionalmente pasa por allí para revisar el sitio de trabajo.

Señales de alerta que merecen una pausa

Una oferta que parece demasiado buena para ser verdad a menudo lo es, y Mike dice que el primer lugar donde hay que mirar no es la cifra en sí, sino quién la presentó.

“Si parece muy completa, vas a tener que profundizar. Si es solo una línea o parece que se armó rápidamente, entonces creo que estamos ante algo”, dice. A partir de ahí, Mike recomienda verificar si el contratista ha realizado realmente este tipo de proyecto antes, ya que una empresa experta en construir casas no está automáticamente calificada para construir un consultorio médico o un restaurante. Observar qué tipo de proyectos aparecen en las fotografías de su sitio web es otro buen indicador de su experiencia real. También señala la falta de un cronograma de proyecto como una señal de advertencia, ya que un contratista que no ha tenido en cuenta la duración total del trabajo puede no haber incluido lo suficiente en su cifra para cubrirlo.

La forma más clara de prevenir este tipo de confusión desde el principio, dice Mike, es establecer los términos antes de que lleguen las ofertas: indicar la duración esperada del proyecto o pedir a cada contratista que presente un cronograma o calendario, y exigir un formulario estandarizado y detallado que desglose seguros, impuestos y gastos generales y beneficio por separado de los costos de especialidad y de los costos de personal del proyecto y del sitio de trabajo. Lograr que todos estén en igualdad de condiciones antes de que lleguen las cifras es lo que realmente hace posible una comparación equivalente.

WDS es una firma integrada de diseño y construcción con sede en Phoenix, Arizona, compuesta por WDS Architecture PLLC y WDS Commercial LLC, subsidiarias de Marden Companies LLC.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Tiene fines informativos generales únicamente y no constituye asesoramiento legal, financiero ni inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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