Quels Documents Immobiliers Comptent Le Plus Avant La Clôture De L'Année Fiscale ?

À l'approche de la fin de l'année fiscale, de nombreux investisseurs immobiliers commencent à fouiller dans leurs boîtes de réception et leurs relevés bancaires pour reconstituer ce qu'ils ont dépensé pour leurs propriétés. Selon CostSegRx, un cabinet d'ingénierie spécialisé en ségrégation des coûts, c'est dans cette précipitation de dernière minute que les propriétaires ont tendance à perdre les détails qui façonnent leur amortissement.

« Les propriétaires devraient vraiment documenter toutes leurs améliorations et dépenses en capital tout au long de l'année », a déclaré Brian Kiczula de CostSegRx. « Ce n'est pas seulement à la fin de l'année. » L'objectif n'est pas un classeur parfait. C'est un registre clair de ce qui a été fait, quand cela a été fait et combien cela a coûté.

De nombreux investisseurs classent tous les coûts liés à une propriété dans une seule catégorie et tentent de les passer en charges. Ce n'est pas ainsi que ces coûts sont traités sur le plan fiscal. Lorsqu'un expert-comptable ou un professionnel de la ségrégation des coûts examine les dépenses d'un propriétaire, il applique généralement ce que l'on appelle le test BAR, qui consiste à déterminer si chaque coût constitue une amélioration, une adaptation ou une restauration.

Les coûts qui répondent à l'une de ces définitions doivent généralement être immobilisés. Selon l'actif, ils peuvent être amortis sur 27,5 ans pour un immeuble locatif résidentiel, 39 ans pour un immeuble commercial, ou sur des durées plus courtes de 15, 7 ou 5 ans. Les coûts qui ne répondent pas au test relèvent généralement des réparations et de l'entretien, qui peuvent être déduits l'année où ils sont engagés.

Cette distinction est la raison pour laquelle les documents comptent. Sans eux, il n'y a aucun moyen fiable de déterminer à quelle catégorie appartient un coût.

D'après l'expérience de CostSegRx, l'écart se résume presque toujours aux reçus individuels et à une description claire des travaux effectués. Les propriétaires ont tendance à se diviser en deux groupes. L'un conserve chaque reçu dans un dossier Google Drive ou Dropbox et suit chaque amélioration, avec les dates, dans un tableur. L'autre sait à peu près combien il a dépensé sur l'année, mais ne peut pas dire comment cet argent a été réparti entre un nouveau revêtement de sol, des fenêtres, un éclairage ou une rénovation de salle de bain.

Le second groupe n'est souvent pas en faute. De nombreux entrepreneurs facturent au forfait, mensuellement ou par chantier, sans détailler le coût de chaque partie du projet. Pour les propriétaires dans cette situation, CostSegRx utilise l'estimation des coûts de construction. À partir de la description des travaux par le propriétaire et d'images de la propriété, l'équipe reconstitue les coûts de l'entrepreneur afin que chaque amélioration puisse être classée.

Pour le reste de cette année et à l'avenir, les habitudes les plus utiles sont simples : conserver le reçu ou la facture de chaque projet, noter brièvement ce qui a été réellement fait, enregistrer la date d'achèvement des travaux et prendre des photos de l'amélioration terminée.

Les propriétaires qui ont acquis un bien cette année ont besoin de la même documentation, plus un détail supplémentaire : le moment où les améliorations ont été mises en service par rapport au bien lui-même.

Si les rénovations ont été terminées avant la mise en service du bien, l'étude de ségrégation des coûts initiale peut devoir être ajustée. Par exemple, si un propriétaire a remplacé toute la moquette avant la mise en service du bâtiment, l'ancienne moquette n'avait aucune valeur. Elle serait retirée de l'affectation du prix d'achat, et la nouvelle moquette serait ajoutée à sa place.

Si le bien a été mis en service en premier et qu'une rénovation majeure a suivi quelques mois plus tard, le préparateur fiscal du propriétaire recevrait généralement deux tableaux d'immobilisations distincts, un pour l'acquisition et un pour la rénovation. La même approche s'applique lorsqu'un bien est acheté une année et rénové l'année suivante. CostSegRx observe souvent ce schéma avec les hôtels, où un propriétaire acquiert le bien puis commence à rénover les chambres l'année suivante.

Le désordre est courant chez les bailleurs, et c'est compréhensible. Les propriétaires gèrent l'activité de leurs biens, et la plupart n'ont pas d'équipe derrière eux pour suivre chaque dépense. Selon CostSegRx, le désordre est généralement la règle plutôt que l'exception.

Cela ne signifie pas que l'opportunité est perdue. CostSegRx a récemment réalisé une étude sur une rénovation pluriannuelle de trois bâtiments : un restaurant, une maison d'hôtes boutique et un groupe de commerces. Le propriétaire ne disposait pas des données de construction d'origine, et l'équipe a néanmoins pu produire une étude de qualité. Tant qu'un propriétaire peut documenter que les améliorations ont été réalisées, une étude peut généralement encore être effectuée.

La conclusion pratique est de cesser de traiter la documentation comme une tâche de fin d'année. Tenez des registres au fur et à mesure des travaux, partagez-les avec votre expert-comptable et demandez tôt comment toute rénovation sera classée.

À propos de CostSegRx : CostSegRx est un cabinet d'ingénierie spécialisé en ségrégation des coûts dirigé par Brian Kiczula, membre de l'American Society of Cost Segregation Professionals. Le cabinet travaille avec des investisseurs immobiliers résidentiels et commerciaux à l'échelle nationale. CostSegRx fournit des estimations gratuites des avantages et accompagne les investisseurs et leurs experts-comptables tout au long du processus de déclaration. Pour en savoir plus, visitez costsegrx.com ou appelez le (888) 850-4155.

Cet article est basé sur les informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent mener leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière.

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