Quand les Propriétaires Devraient-ils Rénover un Stade Plutôt Que d'en Construire un Nouveau ?

Chaque stade vieillissant finit par faire face à la même question coûteuse : le rénover ou le remplacer. Une rénovation peut permettre d'économiser de l'argent et de garder une équipe dans un lieu mémorable que les fans adorent. Un nouveau bâtiment peut résoudre des problèmes qu'aucune quantité de travaux ne saurait corriger. Choisir à la hâte peut laisser une ville payer pour un équipement devenu obsolète avant même la fin des travaux, ou regarder son équipe partir pour une offre plus reluisante ailleurs.

Andrea Austin, actionnaire chez Greenberg Traurig, qui représente des propriétaires publics et des équipes professionnelles dans le cadre de rénovations de stades et de nouveaux équipements, affirme que la décision se résume généralement à trois questions. Le public peut-il se permettre sa part pour un nouvel équipement ? L'emplacement actuel est-il à ce point emblématique ou pratique qu'il est irremplaçable ? Et la structure existante peut-elle être mise à jour pour répondre aux attentes actuelles des fans et des équipes ?

Commencer par ce que les fans attendent

Avant de comparer les coûts, Austin recommande de bien définir ce qu'un équipement moderne doit offrir, des infrastructures essentielles à l'expérience des fans. Les escaliers mécaniques, les systèmes mécaniques, les systèmes de sécurité et le béton usé ne sont pas glamours à moderniser, mais ils sont essentiels au bon fonctionnement d'un équipement. Pour les fans, un Wi-Fi rapide est une attente de base, pas un extra. Il en va de même pour un service de restauration qui permet aux gens de regagner rapidement leur siège.

Les fans veulent aussi de nouveaux espaces de rassemblement, qu'il s'agisse de clubs exclusifs ou de terrasses ouvertes où des groupes peuvent se retrouver et circuler pour une expérience de jour de match plus interactive que ce que les sièges traditionnels offrent habituellement.

Les équipes ont leurs propres priorités, et des installations modernisées peuvent aider à accroître leurs revenus grâce aux suites, aux nouveaux parrainages et aux événements hors match. De meilleures installations peuvent également les aider à recruter des joueurs de premier plan et à renforcer la fidélité des fans. Le vrai test, selon Austin, est de savoir si un bâtiment existant peut être remodelé pour offrir tout cela, à un prix raisonnable.

Quand la rénovation s'impose

La rénovation a probablement le plus de sens dans trois situations. La première est lorsque les coûts ou les vents politiques contraires rendent une nouvelle construction tout simplement inatteignable. La deuxième est lorsque l'équipement est un élément emblématique de la communauté, comme Wrigley Field à Chicago ou Lambeau Field à Green Bay. Les équipements dotés d'une histoire aussi riche et d'ancrages communautaires aussi profonds ne peuvent pas simplement être transplantés ailleurs. La troisième est lorsque la structure de base est suffisamment solide pour être modernisée.

La plupart des rénovations se font par phases afin que l'équipe puisse continuer à jouer. Austin note que le phasage est un compromis entre finir rapidement et perdre des revenus en accueillant moins d'événements pendant les travaux. Les stades de la NFL s'en sortent généralement plus facilement car ils accueillent relativement moins de matchs. Les arénas et les stades de baseball avec des calendriers complets ont moins de marge de manœuvre.

Lorsque c'est possible, Austin conseille de consolider le calendrier de construction. Un délai plus court permet de limiter la hausse des coûts de construction et de réduire le risque qu'une rénovation paraisse déjà obsolète au moment de son achèvement.

Quand le bâtiment est le problème

Certains équipements ne peuvent pas être corrigés parce que le problème vient de la conception. Si la disposition centrale d'un bâtiment ne peut pas être suffisamment adaptée pour répondre aux besoins modernes des fans et des équipes, l'argent de la rénovation ne va pas bien loin. Austin cite le Soldier Field de Chicago comme exemple d'une rénovation qui s'est heurtée à ces limites.

Les termes du bail peuvent aussi forcer la décision. Certains baux comprennent une clause sur les installations qui exige que l'équipement réponde à des normes de premier ordre, et le bail peut être annulé s'il ne les respecte pas. Austin cite le déménagement des Rams de St. Louis comme exemple de la façon dont ces clauses peuvent se jouer lorsque les « lignes de visibilité » ne peuvent pas suivre le rythme d'installations comparables de premier ordre. Les équipes et les villes qui signent de tels baux doivent comprendre ce qu'il en coûtera pour continuer à respecter les normes de référence année après année, et quelle partie est responsable des améliorations nécessaires.

La politique, la fidélité des fans et les changements sur le marché local peuvent également pousser une équipe vers un nouveau bâtiment, même lorsque l'actuel fonctionne encore.

Ce que les propriétaires publics doivent régler avant le début des négociations

De nombreux stades appartiennent au secteur public, ce qui place une ville ou une autorité de stade à la table des négociations. Pour les propriétaires publics d'installations sportives, Austin recommande trois étapes avant le début des discussions.

Premièrement, engager un tiers indépendant pour évaluer ce dont l'installation a réellement besoin. La liste de souhaits d'une équipe et les besoins d'un bâtiment ne sont pas toujours la même chose.

Deuxièmement, s'assurer que l'investissement est équilibré. Le financement devrait couvrir des éléments critiques comme les escaliers mécaniques, les systèmes arrière-scène et les infrastructures du bâtiment, et pas seulement les suites et les sièges premium qui génèrent des revenus pour l'équipe.

Troisièmement, connaître les chiffres. Les propriétaires publics devraient définir les réserves disponibles et confirmer leurs sources de financement avant le début des discussions, afin de négocier en position de force.

Que la réponse soit une rénovation ou un nouveau bâtiment, l'objectif est le même : un équipement qui répond aux normes actuelles dans le cadre d'un accord qui fonctionne pour l'équipe et la communauté à long terme.

À propos d'Andrea Austin : Andrea Austin est actionnaire au bureau de Denver de Greenberg Traurig. Elle concentre sa pratique sur le développement, l'exploitation et la rénovation d'installations sportives professionnelles, représentant des propriétaires publics et des équipes professionnelles dans le cadre de projets de nouveaux équipements, de rénovations et de partenariats public-privé.

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