¿Cuándo Deberían los Propietarios Renovar un Estadio en Lugar de Construir uno Nuevo?

Cada estadio envejecido acaba enfrentándose a la misma pregunta costosa: arreglarlo o reemplazarlo. Una renovación puede ahorrar dinero y mantener a un equipo en una ubicación memorable que los aficionados aman. Un edificio nuevo puede resolver problemas que ninguna cantidad de obras arreglará. Elegir con prisa puede dejar a una ciudad pagando por un recinto que ya está obsoleto antes de que terminen las obras, o viendo cómo su equipo se marcha a otro lugar por un acuerdo más brillante.

Andrea Austin, socia de Greenberg Traurig que representa a propietarios públicos y equipos profesionales en renovaciones de estadios y nuevos recintos, dice que la decisión suele reducirse a tres preguntas. ¿Puede el público permitirse su parte de un nuevo recinto? ¿Es la ubicación actual tan icónica o práctica que resulta irreemplazable? ¿Y se puede actualizar la estructura existente para cumplir con lo que los aficionados y los equipos esperan ahora?

Empezar por lo que esperan los aficionados

Antes de comparar costos, Austin recomienda tener claro qué debe ofrecer un recinto moderno, desde la infraestructura básica hasta la experiencia del aficionado. Las escaleras mecánicas, los sistemas mecánicos, los sistemas de seguridad y el concreto desgastado no son glamorosos de actualizar, pero son esenciales para una operación eficiente del recinto. Para los aficionados, el Wi-Fi rápido es una expectativa básica, no un extra. También lo es un servicio de comida y bebida que devuelva a la gente a sus asientos rápidamente.

Los aficionados también quieren nuevos espacios de reunión, ya sean clubes exclusivos o terrazas abiertas donde los grupos puedan mezclarse y circular para una experiencia de día de partido más interactiva de la que suelen ofrecer los asientos tradicionales.

Los equipos tienen sus propias prioridades, y las instalaciones actualizadas pueden ayudar a aumentar los ingresos del equipo mediante suites, nuevos patrocinios y eventos fuera del partido. Mejores instalaciones también pueden ayudarles a reclutar jugadores de élite y a aumentar la lealtad de los aficionados. La verdadera prueba, dice Austin, es si un edificio existente puede remodelarse para ofrecer todas esas cosas, al precio adecuado.

Cuándo la renovación es la decisión

La renovación probablemente tenga más sentido en tres situaciones. La primera es cuando los vientos en contra de costos o políticos hacen que una nueva construcción simplemente sea inalcanzable. La segunda es cuando el recinto es un elemento icónico de la comunidad, como Wrigley Field en Chicago o Lambeau Field en Green Bay. Los recintos con una historia y raíces comunitarias tan ricas no pueden simplemente trasplantarse a otro lugar. La tercera es cuando la estructura central es lo suficientemente sólida como para modernizarse.

La mayoría de las renovaciones se hacen por fases para que el equipo pueda seguir jugando. Austin señala que el escalonamiento es un intercambio entre terminar rápido y perder ingresos por albergar menos eventos durante la construcción. Los estadios de la NFL suelen tenerlo más fácil porque albergan relativamente menos partidos. Las arenas y los parques de béisbol con calendarios completos tienen menos margen para maniobrar.

Cuando sea posible, Austin aconseja consolidar el calendario de construcción. Un plazo más corto mantiene bajos los costos de escalamiento de la construcción y reduce el riesgo de que una renovación ya se sienta obsoleta cuando esté terminada.

Cuando el edificio es el problema

Algunos recintos no se pueden arreglar porque el problema es el diseño. Si la distribución central de un edificio no se puede adaptar lo suficiente para satisfacer las necesidades modernas de aficionados y equipos, el dinero de la renovación solo llega hasta cierto punto. Austin señala el Soldier Field de Chicago como ejemplo de una renovación que se topó con esos límites.

Los términos del contrato de arrendamiento también pueden forzar la cuestión. Algunos contratos incluyen una cláusula de instalaciones que exige que el recinto cumpla con estándares de primera clase, y el contrato puede anularse si no los cumple. Austin señala la reubicación de los Rams de St. Louis como ejemplo de cómo estas cláusulas pueden desarrollarse cuando las “líneas de visión” no pueden seguir el ritmo de instalaciones comparables de primera clase. Los equipos y las ciudades que firman contratos como este necesitan entender cuánto costará cumplir con los estándares de referencia año tras año, y qué parte es responsable de hacer las mejoras necesarias.

La política, la lealtad de los aficionados y los cambios en el mercado local también pueden empujar a un equipo hacia un nuevo edificio, incluso cuando el existente todavía funciona.

Qué deben resolver los propietarios públicos antes de que comiencen las negociaciones

Muchos estadios son de propiedad pública, lo que pone a una ciudad o autoridad de estadio en la mesa de negociaciones. Para los propietarios públicos de instalaciones deportivas, Austin recomienda tres pasos antes de que comiencen las conversaciones.

Primero, contratar a un tercero independiente para evaluar qué necesita realmente la instalación. La lista de deseos de un equipo y las necesidades de un edificio no siempre son lo mismo.

Segundo, asegurarse de que la inversión esté equilibrada. La financiación debe cubrir elementos críticos como escaleras mecánicas, sistemas internos y infraestructura del edificio, no solo las suites y los asientos premium que generan ingresos para el equipo.

Tercero, conocer los números. Los propietarios públicos deben definir qué reservas están disponibles y confirmar sus fuentes de financiación antes de que comiencen las conversaciones, para que negocien desde una posición clara.

Ya sea que la respuesta sea una renovación o un nuevo edificio, el objetivo es el mismo: un recinto que cumpla con los estándares actuales bajo un acuerdo que funcione para el equipo y la comunidad a largo plazo.

Acerca de Andrea Austin: Andrea Austin es socia en la oficina de Greenberg Traurig en Denver. Centra su práctica en el desarrollo, la operación y la renovación de instalaciones deportivas profesionales, representando a propietarios públicos y equipos profesionales en proyectos de nuevos recintos, renovaciones y asociaciones público-privadas.

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