Ce Que Les Désignations De Zones Inondables Changent Réellement Pour Les Acheteurs Des Florida Keys

Presque toutes les propriétés résidentielles des Florida Keys se trouvent dans une zone inondable cartographiée par la FEMA. Comme cette désignation est presque universelle dans l'archipel, sa présence sur une annonce n'apprend presque rien à l'acheteur. C'est la zone dans laquelle se trouve la propriété, et ce que cela implique en termes d'exposition et de coût, qui contient les informations utiles.

Sandy Tuttle, fondatrice de Island Welcome Real Estate sur Summerland Key, explique aux acheteurs cette distinction dès le début de leur recherche, notamment parce qu'une mauvaise interprétation conduit à écarter des propriétés inutilement.

Les propriétés des Keys relèvent généralement de l'une des trois classifications. La zone X couvre les points les plus élevés de chaque île et présente la probabilité d'inondation la plus faible, ainsi que les coûts d'assurance les plus raisonnables. La zone AE couvre les propriétés en retrait de l'exposition directe à l'eau, généralement à l'intérieur des terres ou protégées par d'autres structures qui absorberaient la force initiale d'un événement de tempête. La plupart des maisons sur les canaux et les propriétés intérieures des Lower Keys entrent dans cette catégorie.

La zone VE désigne la classification d'exposition la plus élevée, appliquée aux propriétés de première ligne avec un front de mer direct et ouvert. Ce sont les propriétés avec une vue dégagée sur l'eau et les couchers de soleil, mais ce sont aussi celles qui subissent le premier impact lorsque le temps se gâte.

Le malentendu le plus persistant auquel Tuttle est confrontée est la croyance que certaines propriétés des Keys ne peuvent pas du tout être assurées. Ce n'est pas exact.

« Presque toutes les propriétés des Florida Keys ont la possibilité d'obtenir un produit d'assurance », dit-elle. La variable est le coût et la structure de la couverture, pas la disponibilité. Les acheteurs qui éliminent des propriétés en supposant qu'une zone inondable donnée les rend non assurables réduisent leur recherche sur une fausse prémisse.

La situation de financement de l'acheteur détermine la marge de manœuvre. Un achat financé exige un package complet : assurance habitation, couverture contre le vent et couverture contre les inondations, le tout simultanément. Il n'y a pas de discrétion à ce niveau.

Un achat au comptant ouvre la question. Les acheteurs au comptant peuvent peser le coût de la prime par rapport à la valeur de la couverture et décider du niveau d'exposition qu'ils sont prêts à assumer, y compris une auto-assurance partielle pour certains éléments. Cette décision appartient à l'acheteur, mais elle doit être prise délibérément plutôt que découverte après la clôture.

La zone inondable interagit avec les autres variables qui influencent le prix de l'assurance dans les Keys, qui sont évaluées propriété par propriété plutôt que par quartier. Le coût de remplacement de la structure, l'élévation au-dessus de l'inondation de base, le type de toit et sa méthode de fixation, ainsi que les fenêtres et portes à résistance aux chocs font tous varier le montant. Deux maisons sur le même canal dans la même zone peuvent donner des devis très différents.

La méthode de Tuttle consiste à prendre la prime actuelle du propriétaire comme référence de départ, puis à obtenir des devis frais en fonction de l'usage prévu par l'acheteur. Ce chiffre fait partie de l'analyse de l'offre plutôt que d'être une surprise après le contrat, et il influence fréquemment laquelle de deux propriétés comparables l'acheteur poursuit finalement.

Alors qu'une partie croissante du parc immobilier ancien est remplacée par des constructions conformes au code actuel, l'écart de prime entre les propriétés conformes et non conformes dans la même zone inondable se creuse, ce qui commence à se refléter dans les prix de revente dans les Lower Keys.

À propos de l'experte : Sandy Tuttle est la fondatrice d'Island Welcome Real Estate, une agence immobilière de bord de mer spécialisée basée à Summerland Key dans les Lower Florida Keys. Elle vit dans les Florida Keys depuis 1997 et travaille dans l'immobilier des Keys depuis environ 20 ans. Sa pratique se concentre sur les propriétés résidentielles en bord de canal et en bord de mer dans le comté non constitué de Monroe.

Cet article est basé sur des informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent effectuer leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière.

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