Qué Cambian Realmente las Designaciones de Zonas de Inundación para los Compradores de los Cayos de Florida

Casi todas las propiedades residenciales en los Cayos de Florida se encuentran dentro de una zona de inundación mapeada por FEMA. Debido a que la designación es casi universal en la cadena de islas, su presencia en un listado no le dice casi nada a un comprador por sí sola. En qué zona se encuentra la propiedad, y qué implica eso sobre la exposición y el costo, es donde está la información útil.

Sandy Tuttle, fundadora de Island Welcome Real Estate en Summerland Key, guía a los compradores a través de la distinción al comienzo de la búsqueda, en parte porque malinterpretarla lleva a las personas a descartar propiedades innecesariamente.

Las propiedades en los Cayos generalmente caen en una de tres clasificaciones. La zona X cubre los puntos de mayor elevación en cada isla y conlleva la menor probabilidad de inundación, junto con los costos de cobertura más razonables. La zona AE cubre propiedades retiradas de la exposición directa al agua, generalmente tierra adentro o protegidas por otras estructuras que absorberían la fuerza inicial de un evento de tormenta. La mayoría de las casas en canales y las propiedades del interior de las islas en los Cayos Bajos caen en esta categoría.

La zona VE denota la clasificación de mayor exposición, aplicada a posiciones de primera fila con frente de agua abierto directo. Estas son las propiedades con vistas al agua y al atardecer sin obstrucciones, y también son las propiedades que reciben el primer impacto cuando llega el mal tiempo.

El malentendido más persistente que encuentra Tuttle es la creencia de que ciertas propiedades en los Cayos no pueden ser aseguradas en absoluto. Eso no es exacto.

“Casi todas las propiedades en los Cayos de Florida tienen disponibilidad de un producto de seguro”, dijo. La variable es el costo y la estructura de cobertura, no la disponibilidad. Los compradores que eliminan propiedades bajo la suposición de que una zona de inundación dada las hace no asegurables están reduciendo su búsqueda sobre una premisa falsa.

La posición de financiamiento del comprador determina cuánta flexibilidad existe. Una compra financiada requiere un paquete completo: cobertura para propietarios, viento e inundación, todo al mismo tiempo. No hay discreción en eso.

Una compra en efectivo abre la pregunta. Los compradores que pagan en efectivo pueden sopesar el costo de la prima contra el valor de la cobertura y decidir qué nivel de exposición están cómodos asumiendo, incluido el autoseguro parcial en ciertos componentes. Esa decisión pertenece al comprador, pero debe tomarse deliberadamente en lugar de descubrirse después del cierre.

La zona de inundación interactúa con otras variables que impulsan el precio del seguro en los Cayos, que se evalúan propiedad por propiedad en lugar de por vecindario. El costo de reposición de la estructura, la elevación sobre la inundación base, el tipo de techo y el método de fijación, y las ventanas y puertas con clasificación de impacto, todo mueve el número. Dos casas en el mismo canal en la misma zona pueden cotizar de manera muy diferente.

El proceso de Tuttle es tomar la prima del propietario actual como referencia inicial, luego obtener cotizaciones frescas basadas en el uso previsto de la propiedad por parte del comprador. Esa cifra se convierte en parte del análisis de la oferta en lugar de una sorpresa posterior al contrato, y con frecuencia influye en cuál de dos propiedades comparables persigue finalmente un comprador.

A medida que más del parque de viviendas más antiguo se reemplaza con construcciones construidas según el código actual, la diferencia de primas entre propiedades cumplidoras y no cumplidoras dentro de la misma zona de inundación se está ampliando, lo que está comenzando a reflejarse en los precios de reventa en los Cayos Bajos.

Acerca de la experta: Sandy Tuttle es la fundadora de Island Welcome Real Estate, una corredora de bienes raíces boutique frente al mar con sede en Summerland Key en los Cayos Bajos de Florida. Ha vivido en los Cayos de Florida desde 1997 y ha trabajado en bienes raíces en los Cayos durante aproximadamente 20 años. Su práctica se centra en propiedades residenciales frente a canales y frente al mar en el condado no incorporado de Monroe.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado solo para fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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