Quelles Sont Vos Options Quand Votre Association De Propriétaires Ne Peut Pas Se Permettre Une Cotisation Exceptionnelle ?

Une cotisation spéciale semble simple sur le papier. L'association a besoin d'argent pour une réparation, elle en répartit donc le coût entre tous les copropriétaires. En pratique, ce vote peut prendre des mois à organiser, et même après son adoption, certains copropriétaires ne peuvent véritablement pas réunir leur part dans un délai si court. Les conseils syndicaux confrontés à une facture de réparation importante ne réalisent souvent pas qu'emprunter en anticipation des charges futures est une option avant d'être déjà bloqués.

Jack Miller, associé chez Gelt Financial, a accordé des prêts à des associations partout dans le pays et affirme que la plupart des conseils syndicaux optent par défaut pour la cotisation spéciale simplement parce que c'est l'option qu'ils connaissent. Gelt est l'un des rares prêteurs privés à financer directement les associations, un domaine dans lequel Miller dit qu'il n'y a presque aucune concurrence car la plupart des prêteurs ne sont pas du tout structurés pour souscrire ce type d'opération.

Contrairement à un prêt hypothécaire sur une propriété individuelle, un prêt d'association n'est pas garanti par un bien immobilier. Il n'y a pas de garantie au sens traditionnel, ni de caution personnelle des membres du conseil ou des copropriétaires. À la place, explique Miller, le prêt est garanti par la capacité de l'association à voter une cotisation spéciale ou à augmenter les charges de copropriété pour le rembourser au fil du temps.

Cette structure signifie que l'association emprunte contre son propre flux de revenus, et non contre le bâtiment lui-même. Une fois le prêt accordé, le conseil vote généralement toujours une cotisation, mais au lieu de percevoir une grosse somme forfaitaire de chaque copropriétaire en une fois, le remboursement est étalé et la réparation immédiate est financée tout de suite.

Le plus grand obstacle que Miller observe n'est pas financier. Il est personnel. Il a décrit un cas récent impliquant deux membres âgés du conseil, l'un de 88 ans et l'autre de 92 ans, qui occupaient les fonctions de président et de trésorier d'une association de 40 à 50 lots. Tous deux étaient des enseignants à la retraite, et tous deux hésitaient à augmenter les charges parce qu'ils connaissaient personnellement chaque propriétaire et ne voulaient pas être ceux qui demandent plus d'argent à leurs voisins.

La réponse de Miller à cette hésitation a été directe. Si vous êtes propriétaire de votre logement, les réparations doivent être faites, quelle que soit la difficulté de la conversation. Les conseils qui évitent d'augmenter les charges parce qu'ils vivent aux côtés des personnes qu'ils devraient facturer se retrouvent souvent avec un problème plus grave plus tard, lorsqu'une fuite de toit ou une fenêtre défaillante devient une urgence au lieu d'une réparation planifiée.

Toutes les associations n'ont pas besoin d'un financement externe. Parfois, des copropriétaires financent directement leur propre part d'une cotisation spéciale plutôt que de payer le taux d'un prêteur. Miller fait remarquer qu'un propriétaire pourrait raisonnablement demander pourquoi il devrait payer le taux de Gelt alors qu'il pourrait simplement couvrir sa part lui-même, et pour les propriétaires qui peuvent se le permettre, c'est une question légitime.

Le prêt privé a le plus de sens lorsque le conseil a besoin que la réparation soit financée immédiatement et ne peut pas attendre qu'une cotisation forfaitaire soit encaissée. Gelt n'est pas en mesure d'aider toutes les associations. Les opérations impliquant une dette existante sur la propriété ne fonctionnent généralement pas, car Gelt veut être le premier prêteur à intervenir, et les associations qui ont laissé un problème devenir trop important ont parfois besoin de plus de travaux de réparation qu'il n'est économiquement raisonnable de financer.

Le conseil de Miller aux conseils syndicaux est de prendre les devants plutôt que d'attendre une crise. Les associations devraient planifier les réparations majeures un an à l'avance et établir d'abord des relations avec les banques et autres prêteurs traditionnels, car ce financement est généralement moins cher. Le prêt privé existe comme option pour les conseils qui ont déjà essayé cette voie et qui ont encore besoin d'un moyen de faire réaliser les travaux.

Gelt Financial LLC est un prêteur privé national et un acheteur de créances en difficulté avec plus de 37 ans d'expérience dans l'immobilier commercial et d'investissement. Présente dans 37 États, la société propose des financements relais, des prêts de sauvetage en cas de saisie et des acquisitions de prêts non performants pour les investisseurs immobiliers, les opérateurs et les institutions.

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