Washington Commence à Nommer le Locataire à Revenu Moyen, Sans Encore Financer la Solution

Une nouvelle initiative fédérale en matière de logement a chargé le Government Accountability Office d’étudier une définition formelle des revenus de la classe moyenne, soit environ 80 à 120 % du revenu médian de la zone, et de recommander où situer cette tranche dans la politique nationale du logement. Pour les ménages concernés, cette reconnaissance est attendue depuis longtemps. Pendant des années, le locataire gagnant environ 90 % du revenu médian de la zone est tombé dans un vide au milieu du système : trop bien payé pour être admissible à un logement abordable subventionné, pas assez bien payé pour un nouvel appartement de catégorie A.

Ron Kutas, directeur général de OneWall Communities, a bâti un portefeuille de logements pour travailleurs autour de ce locataire pendant 15 ans. Selon lui, cette nouvelle mesure compte davantage comme un signal que comme une solution, et la façon dont elle est décrite est déjà erronée.

Une étude, pas une définition

La première correction que propose Kutas est technique, mais importante. La mesure ne définit pas le logement pour travailleurs, dit-il. Elle ordonne au GAO d’étudier la question et de recommander une tranche de revenus pour la classe moyenne. « Washington ne l’a pas nommée spécifiquement », dit-il, mais la demande elle-même est l’aveu que quelque chose manquait dans le cadre.

Selon lui, la valeur pratique réside dans un futur levier. Une fois qu’une norme fédérale existe, un prêteur, un comité d’investissement ou un conseil municipal peut s’y référer plutôt que de débattre de la signification des mots. Cette clarté, note-t-il, est encore loin.

La nouvelle classe moyenne

Kutas formule l’écart en fonction de ce qu’est devenu le locataire. Gagner 80 % du revenu médian de la zone, soutient-il, correspond désormais à la classe moyenne, alors qu’il fallait autrefois 60 % pour vivre confortablement. L’inflation, le coût des biens et l’économie de la gestion de logements plus anciens ont déplacé la ligne. Les personnes dans cette tranche, selon sa description, sont des enseignants, des infirmières, des policiers et des chefs d’entrepôt : des ménages qui n’ont pas besoin d’une subvention, mais qui ont besoin d’une politique empêchant la disparition du logement sur lequel ils comptent.

Nommé mais non financé

Malgré toutes les désignations dans la mesure, Kutas souligne que la plupart ne comportent aucune affectation budgétaire, ce qui limite ce qu’elle peut changer à court terme. Des dispositions ont été nommées sans financement attaché. Le changement qui, selon lui, pourrait compter, ce sont les limites plus élevées de prêts multifamiliaux de la FHA, qu’il qualifie de meilleure disposition du paquet, rattrapant enfin le coût réel des immeubles. Une restriction visant les grands investisseurs institutionnels achetant des maisons individuelles, en revanche, lui semble surtout présentationnelle, puisque le produit de construction pour location, où se concentre la majeure partie de ce capital, est exclu de la limite.

Le véritable besoin est la préservation

Là où Kutas aimerait voir la politique se concentrer, c’est sur la préservation. Le pays dispose d’un parc vieillissant d’appartements pour travailleurs, et l’économie de leur entretien devient plus difficile : impôts, assurances, main-d’œuvre et coûts d’intérêt plus élevés, face à une réglementation des loyers dans de nombreux États qui plafonne les revenus. Pris en tenaille des deux côtés, soutient-il, un propriétaire commence à réduire les coûts : moins de personnel d’entretien qualifié, aménagement paysager reporté, une unité de CVC réparée bien au-delà du point de remplacement, et l’immeuble glisse vers le bas du marché et, finalement, hors du parc utilisable. Des subventions ou des incitations à réinvestir dans ces actifs, selon lui, feraient plus qu’une nouvelle étiquette.

Ce qui le rendrait réel

Interrogé sur ce qu’il lui faudrait voir avant de faire confiance à de nouvelles orientations fédérales dans une transaction réelle, Kutas a cité trois choses. La rapidité, car le financement du HUD peut prendre jusqu’à neuf mois pour être finalisé, ce qui en fait un bon produit de refinancement mais impraticable pour une acquisition dans un délai normal. La conformité, car un régime d’admissibilité des travailleurs calqué sur la complexité des règles du logement abordable mettrait le produit hors de portée de la plupart des opérateurs. Et la certitude, car personne ne souscrira à une détention de dix ans sur des règles qu’une nouvelle administration peut réécrire en deux ans.

Même nommer l’écart, concède Kutas, est une victoire. Savoir si la mesure deviendra plus qu’un nom dépendra du financement et d’orientations qui n’ont pas encore été écrites. Pour l’instant, le locataire à revenu moyen a été remarqué, ce qui n’est pas la même chose qu’être aidé.

À propos de OneWall Communities : OneWall Communities est une société de gestion immobilière et d’investissement intégrée verticalement, spécialisée dans le logement pour travailleurs. Forte de 15 ans d’expérience en tant que propriétaire-exploitant, OneWall a évolué pour offrir des services de gestion pour compte de tiers de niveau institutionnel qui allient excellence opérationnelle et approche centrée sur la communauté. Pour plus d’informations, visitez onewallcommunities.com.

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