Washington Empieza a Nombrar al Inquilino de Ingresos Medios, Sin Financiar Todavía la Solución

Un nuevo esfuerzo federal de vivienda ha encargado a la Oficina de Rendición de Cuentas del Gobierno (GAO) que estudie una definición formal de ingresos para la clase media, aproximadamente entre el 80 y el 120 por ciento del ingreso medio del área, y que recomiende dónde encaja esa banda en la política nacional de vivienda. Para los hogares que se encuentran en ella, el reconocimiento llega tarde. Durante años, el inquilino que gana alrededor del 90 por ciento del AMI ha quedado fuera del sistema: con ingresos demasiado altos para calificar a vivienda asequible subsidiada, pero no lo suficientemente altos para apartamentos nuevos de Clase A.

Ron Kutas, director ejecutivo de OneWall Communities, ha construido una cartera de vivienda para trabajadores en torno a ese inquilino durante 15 años. Su lectura de la nueva medida es que importa más como señal que como solución, y que la forma en que se está describiendo ya es errónea.

Un estudio, no una definición

La primera corrección que ofrece Kutas es técnica pero importante. La medida no define la vivienda para trabajadores, dice. Ordena a la GAO estudiar la cuestión y recomendar una banda de ingresos de clase media. "Washington no la ha nombrado específicamente", afirma, pero la solicitud en sí misma es una admisión de que algo en el marco ha estado faltando.

El valor práctico, en su opinión, es la influencia futura. Una vez que exista un estándar federal, un prestamista, un comité de inversión o un concejo municipal pueden señalarlo en lugar de discutir qué significan las palabras. Esa claridad, señala, aún está lejos.

La nueva clase media

Kutas enmarca la brecha en términos de en quién se ha convertido el inquilino. Ganar el 80 por ciento del AMI, sostiene, es ahora lo que cuenta como clase media, cuando antes se necesitaba el 60 por ciento para vivir cómodamente. La inflación, el costo de los bienes y la economía de operar apartamentos más antiguos han movido la línea. Las personas en esa banda, en su descripción, son maestros, enfermeras, policías y supervisores de almacén: hogares que no necesitan un subsidio, pero que sí necesitan una política que evite que la vivienda de la que dependen desaparezca.

Nombrado pero no financiado

A pesar de todo el etiquetado en la medida, Kutas señala que la mayor parte no conlleva asignación presupuestaria, lo que limita cuánto puede cambiar a corto plazo. Se nombraron disposiciones sin financiamiento adjunto. El cambio que cree que podría importar son los límites más altos de préstamos multifamiliares de la FHA, que califica como la mejor disposición del paquete, finalmente poniéndose al día con lo que realmente cuestan los edificios. Una restricción a los grandes inversores institucionales que compran viviendas unifamiliares, por el contrario, la interpreta como mayormente presentacional, ya que el producto de construcción para alquiler, donde se concentra la mayor parte de ese capital, queda excluido del límite.

La verdadera necesidad es la preservación

Donde a Kutas le gustaría ver un enfoque de política es en la preservación. El país tiene un parque envejecido de apartamentos para trabajadores, y la economía de mantenerlos se está volviendo más difícil: impuestos, seguros, mano de obra y costos de intereses más altos frente a la regulación de alquileres en muchos estados que limita el lado de los ingresos. Presionado por ambos lados, argumenta, un propietario comienza a recortar: menos personal de mantenimiento calificado, paisajismo diferido, una unidad de HVAC reparada mucho después del punto de reemplazo, y el edificio se desliza hacia el fondo del mercado y, finalmente, fuera del parque utilizable. Subvenciones o incentivos para reinvertir en estos activos, en su opinión, harían más que otra etiqueta.

Qué lo haría real

Cuando se le preguntó qué necesitaría ver antes de confiar en una nueva guía federal para un acuerdo real, Kutas nombró tres cosas. Velocidad, porque el financiamiento de HUD puede tardar hasta nueve meses en cerrarse, lo que lo convierte en un producto de refinanciamiento sólido pero inviable para una adquisición en un plazo normal. Cumplimiento, porque un régimen de elegibilidad laboral que reflejara la complejidad de las reglas de vivienda asequible pondría el producto fuera del alcance de la mayoría de los operadores. Y certeza, porque nadie suscribirá una tenencia de diez años con reglas que una nueva administración puede reescribir en dos.

Incluso nombrar la brecha, admite Kutas, es una victoria. Si la medida se convierte en algo más que un nombre dependerá del financiamiento y de una guía que aún no se ha escrito. Por ahora, el inquilino de ingresos medios ha sido notado, lo que no es lo mismo que ser ayudado.

Acerca de OneWall Communities: OneWall Communities es una firma de gestión de propiedades e inversión verticalmente integrada especializada en vivienda para trabajadores. Con 15 años de experiencia como propietario-operador, OneWall ha evolucionado para ofrecer servicios de gestión de terceros a nivel institucional que combinan excelencia operativa con un enfoque centrado en la comunidad. Para obtener más información, visite onewallcommunities.com.

Este artículo tiene fines informativos únicamente y no constituye asesoramiento legal, financiero o de inversión. Los puntos de vista y opiniones expresados en este documento reflejan los de las personas citadas y no representan un respaldo de ninguna empresa, producto o servicio mencionado. Los lectores deben realizar su propia diligencia debida y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Divulgación: Las personas o empresas mencionadas pueden tener una relación comercial con KeyCrew.

Descargo de responsabilidad: Esta traducción ha sido generada automáticamente por NewsRamp™ para Keycrew.co (colectivamente referidos como "LAS EMPRESAS") utilizando plataformas de inteligencia artificial generativas de acceso público. LAS EMPRESAS no garantizan la exactitud ni la integridad de esta traducción y no serán responsables por ningún error, omisión o inexactitud. La confianza en esta traducción es bajo su propio riesgo. LAS EMPRESAS no son responsables por ningún daño o pérdida resultante de tal confianza. La versión oficial y autoritativa de este comunicado de prensa es la versión en inglés.