Les paiements forfaitaires arrivent. Les investisseurs ont trois options, et aucune n'est facile.

La plupart des gens qui ont acheté une maison comprennent comment fonctionne un prêt hypothécaire à taux fixe : emprunter, payer mensuellement, même taux pendant 30 ans. L'immobilier commercial ne fonctionne pas toujours de cette façon.

Une grande partie des prêts souscrits en 2020 et 2021 ont été structurés avec des calendriers d'amortissement sur 20 ou 25 ans, mais des paiements forfaitaires dus après seulement cinq ans. Le calcul fonctionnait lorsque les taux d'intérêt étaient proches des plus bas historiques. Cela semble différent maintenant.

Jerry Larkowski, avocat doublement agréé et courtier gestionnaire chez ESQ. Realty Group, LLC à Little Rock, Arkansas, observe la pression monter en temps réel. « Il y a environ 3 000 milliards de dollars de dettes commerciales qui ont vu le jour pendant les taux bas de 2020, 2021 et début 2022 et qui arrivent maintenant à échéance, et les taux sont beaucoup plus élevés », dit-il.

Les données de l'industrie le confirment. Selon la Mortgage Bankers Association, environ 875 milliards de dollars de prêts commerciaux et multifamiliaux devraient arriver à échéance en 2026 seulement. Les analystes prévoient que plus de 4 000 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales arriveront à échéance entre 2025 et 2029. La vague ne déferle pas encore. Elle continue de monter.

Lorsqu'un paiement forfaitaire arrive, les investisseurs ont une courte liste de choix.

Le rembourser intégralement. Cela draine le capital que la plupart des investisseurs préféreraient déployer ailleurs, et ce n'est rarement le premier instinct de quiconque gère un portefeuille.

Refinancer. Le problème est que refinancer aujourd'hui signifie verrouiller un taux nettement plus élevé qu'il y a cinq ans. Des paiements plus élevés mettent la pression sur des marges déjà construites autour d'un service de la dette plus faible. Si les loyers n'ont pas suivi, les chiffres ne fonctionnent plus.

Vendre. Cette option fonctionne lorsque les acheteurs sont prêts. Mais Larkowski souligne que c'est exactement l'environnement où les vendeurs investisseurs se multiplient tandis que les acheteurs investisseurs se retirent. « Si tout le monde vend, la demande n'est pas vraiment plus élevée, l'offre est plus élevée, ce qui signifie que les gens vont soit devoir attendre plus longtemps pour vendre, soit baisser leur prix », dit-il.

Il n'y a rien de confortable dans aucune de ces trois options.

Larkowski détient lui-même des prêts commerciaux et a observé plusieurs clients investisseurs se tourner vers la vente au cours de l'année écoulée. Il n'a pas demandé à chacun ses raisons, mais il a une idée du schéma.

En Arkansas, bon nombre des propriétés entrant sur le marché sont des locations unifamiliales financées comme des actifs commerciaux, avec des structures de paiement forfaitaire et des durées de cinq ans. « Les maisons locatives, d'une certaine manière, sont commerciales. Elles peuvent être des structures résidentielles, mais pour les investisseurs, elles sont commerciales. Ils le font pour un profit », dit-il.

Ce changement crée une opportunité. Les primo-accédants et occupants propriétaires qui ont été exclus ou qui sont restés sur la touche pourraient trouver plus de stocks disponibles qu'ils n'en ont vu depuis des années, alors que les investisseurs quittent des positions qu'ils ne peuvent plus détenir de manière rentable.

Larkowski ne prédit pas un effondrement. Ce qu'il décrit est une correction forcée parmi les investisseurs qui ont pris un effet de levier sans prévoir un plan pour quand les taux changeraient.

« Si vous êtes un investisseur avisé, vous vous préparez à ces choses. Vous savez que ces choses vont arriver. Et si vous êtes un bon investisseur, vous retomberez sur vos pieds quoi qu'il arrive », dit-il.

Certains des investisseurs avec lesquels il travaille vendent maintenant des propriétés de moindre priorité et utilisent le produit pour renforcer la dette sur les actifs qu'ils souhaitent conserver. Ce n'est pas de la détresse. C'est de la gestion de portefeuille.

Les plus à risque sont ceux qui refinancent à des taux plus élevés, absorbent la compression des marges, puis font face à la pression supplémentaire d'augmenter les loyers dans un marché où les locataires ont plus de choix qu'il y a deux ans.

Le mur des échéances n'est pas un événement unique. C'est une pression continue qui se déroule sur plusieurs années. Pour les acheteurs en Arkansas central et à l'échelle nationale, l'implication pratique est claire : plus de stocks arrivent, la concurrence des investisseurs s'adoucit, et la marge de négociation disponible pour les acheteurs patients en ce moment est réelle.

L'erreur la plus évitable dans ce marché est d'attendre des conditions parfaites alors que l'opportunité est devant vous.

À propos d'ESQ. Realty Group, LLC : ESQ. Realty Group, LLC est une agence immobilière à service complet basée en Arkansas central, desservant le marché de Little Rock. Dirigée par le courtier gestionnaire Jerry Larkowski, avocat doublement agréé avec une expérience en droit des procès et en litige, la firme conseille les clients résidentiels et commerciaux sur l'achat, la vente et la navigation dans les complexités juridiques de l'immobilier en Arkansas. En savoir plus sur esqbrokers.com.

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