Los pagos globales están llegando. Los inversores tienen tres opciones, y ninguna es fácil.

La mayoría de las personas que han comprado una casa entienden cómo funciona una hipoteca fija: pedir prestado, pagar mensualmente, misma tasa durante 30 años. Los bienes raíces comerciales no siempre funcionan así.

Una gran parte de los préstamos emitidos en 2020 y 2021 se estructuraron con calendarios de amortización de 20 o 25 años, pero con pagos globales con vencimiento después de solo cinco años. Las matemáticas funcionaban cuando las tasas de interés estaban cerca de mínimos históricos. Ahora se ven diferentes.

Jerry Larkowski, abogado con doble licencia y corredor principal en ESQ. Realty Group, LLC en Little Rock, Arkansas, ha estado observando la presión acumularse en tiempo real. “Hay alrededor de $3 billones en deuda comercial que tuvo su origen en las bajas tasas de 2020, 2021 y principios de 2022 que ahora están venciendo, y las tasas son mucho más altas”, dice.

Los datos de la industria respaldan eso. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, se espera que aproximadamente $875 mil millones en préstamos comerciales y multifamiliares venzan solo en 2026. Los analistas proyectan que más de $4 billones en deuda de bienes raíces comerciales vencerán entre 2025 y 2029. La ola no está alcanzando su punto máximo. Todavía está creciendo.

Cuando llega un pago global, los inversores se enfrentan a una lista corta de opciones.

Pagarlo en su totalidad. Eso agota el capital que la mayoría de los inversores preferirían desplegar en otro lugar, y rara vez es el primer instinto de alguien que gestiona una cartera.

Refinanciar. El problema es que refinanciar hoy significa fijar una tasa que es materialmente más alta que hace cinco años. Los pagos más altos presionan los márgenes que ya se construyeron en torno a un servicio de deuda más bajo. Si los alquileres no han seguido el ritmo, los números dejan de funcionar.

Vender. Esa opción funciona cuando los compradores están listos. Pero Larkowski señala que este es exactamente el entorno donde los vendedores inversores se multiplican mientras que los compradores inversores se retiran. “Si todos están vendiendo, la demanda no es realmente mayor, la oferta es mayor, lo que significa que las personas tendrán que esperar un período más largo para vender o tendrán que bajar su precio”, dice.

No hay nada cómodo en ninguna de esas tres.

Larkowski tiene préstamos comerciales él mismo y ha visto a varios clientes inversores moverse hacia la venta durante el año pasado. No le ha preguntado a cada uno sus razones, pero tiene una idea del patrón.

En Arkansas, muchas de las propiedades que ingresan al mercado son alquileres de viviendas unifamiliares financiados como activos comerciales, con estructuras de pago global y plazos de cinco años. “Las casas de alquiler, en cierto modo, son comerciales. Pueden ser estructuras residenciales, pero para los inversores, son comerciales. Lo hacen para obtener ganancias”, dice.

Ese cambio crea una oportunidad. Los compradores de vivienda por primera vez y los ocupantes propietarios que han sido excluidos por el precio o han estado al margen pueden encontrar más inventario disponible del que han visto en años, a medida que los inversores salen de posiciones que ya no pueden mantener de manera rentable.

Larkowski no está prediciendo un colapso. Lo que describe es una corrección forzada entre los inversores que asumieron apalancamiento sin planificar un cambio en las tasas.

“Si eres un inversor sabio, te preparas para estas cosas. Sabes que estas cosas van a suceder. Y si eres un buen inversor, te recuperarás pase lo que pase”, dice.

Algunos de los inversores con los que trabaja están vendiendo propiedades de menor prioridad ahora y utilizando los ingresos para reforzar la deuda de los activos que desean conservar. Eso no es angustia. Eso es gestión de cartera.

Los más en riesgo son aquellos que refinancian a tasas más altas, absorben la compresión de márgenes y luego enfrentan la presión adicional de aumentar los alquileres en un mercado donde los inquilinos tienen más opciones que hace dos años.

El muro de vencimientos no es un evento único. Es una presión continua que se desarrolla durante varios años. Para los compradores en Arkansas Central y a nivel nacional, la implicación práctica es directa: más inventario está llegando, la competencia de inversores se está suavizando y el margen de negociación disponible para los compradores pacientes en este momento es real.

El error más evitable en este mercado es esperar condiciones perfectas mientras la oportunidad está frente a ti.

Acerca de ESQ. Realty Group, LLC: ESQ. Realty Group, LLC es una correduría de bienes raíces de servicio completo con sede en Arkansas Central, que atiende al mercado de Little Rock. Liderada por el corredor principal Jerry Larkowski, un abogado con doble licencia y experiencia en derecho de juicios y litigios, la firma asesora a clientes residenciales y comerciales en la compra, venta y navegación de las complejidades legales de los bienes raíces en Arkansas. Obtenga más información en esqbrokers.com.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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