Le Gel Des Permis Redéfinit Ce Qui Est Démoli Dans Les Florida Keys

Avec de nouvelles attributions de permis de construire indisponibles dans les Florida Keys jusqu'en juillet 2027 au moins, les acheteurs qui veulent une construction aux normes actuelles ont des options limitées. Ils peuvent attendre un processus de permis compétitif dont les règles de notation n'ont pas été publiées, ou ils peuvent acheter une maison plus ancienne pour le droit de construire attaché au terrain et la remplacer.

La seconde voie est de plus en plus celle empruntée, et elle modifie la composition du parc immobilier d'une manière qui se manifeste dans les données de prix avant d'apparaître dans tout rapport de permis. Sandra Tuttle, fondatrice d'Island Welcome Real Estate à Summerland Key, travaille dans le comté non incorporé de Monroe et a observé l'accélération de ce phénomène.

Les Keys n'ont jamais été un marché dominé par les nouveaux développements. Le volume est suffisamment faible pour que le gel des attributions, aussi important soit-il sur le plan procédural, ne fasse pas bouger les prix à lui seul. Tuttle est catégorique : la contrainte agit indirectement plutôt que par un choc d'offre.

Ce qu'elle fait, en revanche, c'est rediriger la demande. Un acheteur qui veut une maison construite aux normes actuelles, surélevée au-dessus des zones inondables et conçue pour résister à des vents de 180 miles par heure, ne peut pas en obtenir une via un terrain nu dans la fenêtre actuelle. Cet acheteur se met en quête d'une maison à démolir.

Les propriétés acquises pour être redéveloppées se situent dans le bas de la fourchette de valeur. Maisons conch de plain-pied, anciens camps de pêche, petites maisons à ossature et mobil-homes construits des décennies avant les normes actuelles. Beaucoup ont été inondées, certaines à plusieurs reprises.

« En retirant les maisons plus anciennes, les petites maisons, les petits camps de pêche et les mobil-homes de notre inventaire et en les remplaçant par une maison neuve, nous allons naturellement élever le prix moyen de cette communauté », a déclaré Tuttle.

Le produit de remplacement est doté de toits métalliques, de fenêtres et portes résistantes aux impacts et d'une surélévation au-dessus de la base inondable. Il coûte plus cher à construire et s'assure pour moins, ce qui creuse l'écart entre ce qui a été démoli et ce qui a été reconstruit.

La conséquence statistique est que les prix moyens et médians dans les quartiers concernés augmentent sans qu'aucune propriété individuelle ne prenne de valeur. Une maison de plain-pied à 500 000 $ quitte l'inventaire, et une maison surélevée à 1,6 million $ y entre. La moyenne du quartier évolue. La maison de personne n'a pris de valeur.

Pour les vendeurs détenant des biens plus anciens, cela produit un signal trompeur. Les chiffres de plus-value publiés reflètent autant le remplacement de l'inventaire que les mouvements de prix, et un vendeur qui fixe le prix d'une maison de canal des années 1980 non rénovée en fonction de ces chiffres restera sur le marché.

La variable qui détermine si une propriété est candidate à ce processus n'est ni l'état ni le prix. C'est de savoir si la parcelle bénéficie d'une exemption ROGO, c'est-à-dire si elle abritait auparavant une unité résidentielle légalement et légitimement établie et dispose de services publics.

Une parcelle avec cet historique conserve un droit de construire de façon permanente. La structure existante peut être démolie et remplacée sans entrer dans le système d'attribution, et le remplacement n'est pas limité à l'emprise ou à la superficie d'origine. Les codes de construction actuels et les retraits de propriété sont les seules limites.

Cette distinction n'est pas visible dans une annonce. Deux lots adjacents à des prix similaires peuvent différer entièrement sur ce point, et celui qui porte l'exemption vaut matériellement plus pour un acheteur qui prévoit de construire.

Le comté de Monroe prévoit environ 588 des 900 attributions autorisées à l'échelle de la chaîne, libérées à raison d'environ 40 par an sur au moins une décennie. Face à un inventaire de terrains vacants de plusieurs milliers de parcelles, cela représente une petite fraction, et la notation privilégiera le logement occupé par son propriétaire, abordable et pour la main-d'œuvre.

L'implication est que le redéveloppement de parcelles existantes, plutôt que la construction sur terrain nu, représentera la plupart des nouvelles maisons dans les Lower Keys dans un avenir prévisible. La valeur attachée à un lot portant un droit de construire est susceptible de continuer à se distinguer de la valeur de ce qui s'y trouve.

À propos de l'experte
Sandra Tuttle est la fondatrice d'Island Welcome Real Estate, une agence immobilière boutique locale basée au 24437 Overseas Highway, Summerland Key, Floride. Elle vit dans les Florida Keys depuis 1997 et travaille dans l'immobilier des Keys depuis 22 ans. Sa pratique se concentre principalement sur les propriétés résidentielles en bord de canal et en bord de mer dans les Lower Keys et les Middle Keys, mais elle couvre l'ensemble des Florida Keys, de Key West à Key Largo.

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