La Congelación de Permisos Está Remodelando lo que se Demuele en los Cayos de Florida

Con las nuevas asignaciones de construcción en los Cayos de Florida no disponibles hasta al menos julio de 2027, los compradores que desean una construcción conforme al código actual tienen opciones limitadas. Pueden esperar a un proceso de permisos competitivo cuyas reglas de puntuación no se han publicado, o pueden comprar una vivienda más antigua por el derecho de construcción adjunto al terreno y reemplazarla.

La segunda ruta es cada vez más la que se está tomando, y está cambiando la composición del parque habitacional de una manera que se refleja en los datos de precios antes de aparecer en cualquier informe de permisos. Sandra Tuttle, fundadora de Island Welcome Real Estate en Summerland Key, trabaja en el condado no incorporado de Monroe y ha observado cómo se acelera este patrón.

Los Cayos nunca han sido un mercado liderado por el desarrollo nuevo. El volumen es lo suficientemente bajo como para que la congelación de asignaciones, por significativa que sea en términos procedimentales, no mueva los precios por sí sola. Tuttle es directa al afirmar que la restricción opera indirectamente y no mediante un shock de oferta.

Lo que hace, en cambio, es redirigir la demanda. Un comprador que quiere una casa construida según los estándares actuales, elevada por encima de la inundación y clasificada para vientos de 180 millas por hora, no puede obtenerla a través de terreno virgen en la ventana actual. Ese comprador sale a buscar una propiedad para demoler.

Las propiedades que se adquieren para reurbanización se sitúan en el extremo inferior del rango de valores. Casas conch de nivel del suelo, antiguos campamentos de pesca, pequeñas casas de madera y unidades móviles construidas décadas antes del código actual. Muchas se han inundado, algunas repetidamente.

“Al eliminar casas más antiguas, casas pequeñas, pequeños campamentos de pesca y casas móviles de nuestro inventario y reemplazarlas con una casa completamente nueva, naturalmente vamos a elevar el punto de precio promedio de esta comunidad”, dijo Tuttle.

El producto de reemplazo lleva techos de metal, ventanas y puertas resistentes a impactos, y elevación por encima de la inundación base. Cuesta más construir y asegura por menos, lo que agrava la brecha entre lo que se derribó y lo que se levantó.

La consecuencia estadística es que los precios promedio y medio en los vecindarios afectados aumentan sin que ninguna propiedad individual se haya apreciado. Una casa de nivel del suelo de $500,000 sale del inventario y una casa elevada de $1.6 millones entra en él. El promedio del vecindario se mueve. La casa de nadie subió de valor.

Para los vendedores que poseen propiedades más antiguas, esto produce una señal confusa. Las cifras de apreciación publicadas reflejan el reemplazo de inventario tanto como el movimiento de precios, y un vendedor que fija el precio de una casa sin mejoras de los años 80 en un canal frente a esas cifras se quedará en el mercado.

La variable que determina si una propiedad es candidata para esto no es la condición ni el precio. Es si la parcela cuenta con una exención ROGO, lo que significa que anteriormente albergó una unidad residencial legal y legítimamente establecida y tiene servicios públicos.

Una parcela con ese historial conserva un derecho de construcción de forma permanente. La estructura existente puede demolerse y reemplazarse sin entrar en el sistema de asignaciones, y el reemplazo no está restringido a la huella o los pies cuadrados originales. Los códigos de construcción actuales y los retranqueos de propiedad son los únicos límites.

Esa distinción no es visible en un anuncio de venta. Dos lotes adyacentes a precios similares pueden diferir completamente en este punto, y el que tiene la exención vale materialmente más para un comprador que planea construir.

El condado de Monroe anticipa aproximadamente 588 de las 900 asignaciones autorizadas en toda la cadena, liberadas a un ritmo de aproximadamente 40 por año durante al menos una década. Frente a un inventario de terrenos baldíos de miles de parcelas, eso es una fracción pequeña, y la puntuación priorizará la vivienda ocupada por el propietario, asequible y para la fuerza laboral.

La implicación es que la reurbanización de parcelas existentes, en lugar de la construcción en terreno virgen, representará la mayoría de las nuevas viviendas en los Cayos Inferiores en el futuro previsible. El valor atribuido a un lote con derecho de construcción probablemente seguirá separándose del valor de lo que esté construido sobre él.

Acerca de la experta
Sandra Tuttle es la fundadora de Island Welcome Real Estate, una correduría inmobiliaria boutique local con sede en 24437 Overseas Highway, Summerland Key, Florida. Ha vivido en los Cayos de Florida desde 1997 y ha trabajado en bienes raíces en los Cayos durante 22 años. Su práctica se centra principalmente en propiedades residenciales frente a canales y frente al mar en los Cayos Inferiores y los Cayos Medios, pero prestan servicio en todos los Cayos de Florida, desde Key West hasta Key Largo.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Tiene fines informativos generales únicamente y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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