Le Déficit de Stationnement que les Développeurs de Réaffectation Adaptative Ne Voient Pas Venir

Lorsqu’un promoteur achète un bâtiment existant et en change l’usage, les exigences de stationnement ne restent presque jamais celles d’origine. Les codes municipaux demandent généralement plus pour une conversion résidentielle que pour l’usage de bureaux ou de commerce de détail qu’elle remplace, et le promoteur se retrouve avec une structure dimensionnée pour un autre ensemble de chiffres.

Cet écart est apparu lors d’une conversion multifamiliale au centre-ville de Walnut Creek, en Californie, dans le quartier du Triangle d’or de la ville, à quelques pâtés de maisons des boutiques, des restaurants et du Downtown Trolley qui rendaient l’emplacement intéressant à convertir au départ. Le bâtiment disposait déjà d’un garage de stationnement dédié. Il n’avait simplement pas été conçu pour accueillir le nombre de places qu’exigeait le nouvel usage résidentiel, et il n’y avait pas de terrain adjacent pour s’étendre.

Plutôt que de démolir la structure existante et de repartir de zéro, le promoteur a collaboré avec Christopher Tiessen, président-directeur général de KLAUS Multiparking America, pour trouver un moyen d’ajouter de la capacité à l’intérieur des murs existants du garage. Le projet a installé des systèmes automatisés MultiBase 2072i, avec un niveau de stationnement encastré dans une fosse et un second empilé au-dessus, une configuration qui ajoutait un niveau complet de places sans nécessiter l’excavation d’un tout nouveau niveau souterrain.

« Les promoteurs qui voient les meilleures opportunités sont ceux qui évaluent la stratégie de stationnement très tôt », déclare Tiessen. « Calculer les chiffres du stationnement avant d’acquérir une propriété peut révéler des occasions de maximiser l’espace, d’améliorer l’économie du projet et de prendre des décisions d’investissement plus éclairées. »

Selon Tiessen, l’inadéquation des exigences est facile à sous-estimer au stade de l’offre. « Les usages de bureaux et de commerce de détail ont tendance à entraîner des exigences de stationnement plus faibles que le résidentiel dans la plupart des juridictions », dit-il. « Ainsi, un changement d’usage peut laisser au promoteur un déficit qu’il n’avait pas budgété, sur un site qui n’a plus d’espace pour s’étendre. »

Ce qui change le résultat, selon Tiessen, c’est si le garage existant est traité comme un élément avec lequel travailler ou comme un élément à supprimer. « Démonter une structure et la reconstruire en souterrain est la façon la plus coûteuse et la plus perturbatrice de combler un déficit de stationnement », dit-il. « Chaque niveau que vous pouvez récupérer à l’intérieur de ce qui existe déjà est un niveau que vous n’avez pas à excaver, à financer ou à expliquer à un prêteur. »

Alors que de plus en plus de bâtiments de bureaux et de commerce de détail sont convertis à l’usage résidentiel dans des centres-villes déjà bâtis, le projet de Walnut Creek illustre un schéma que les promoteurs de réutilisation adaptative rencontrent de plus en plus avant même de donner le premier coup de pelle.

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