El Déficit de Estacionamiento que los Desarrolladores de Reutilización Adaptativa No Ven Venir

Cuando un desarrollador compra un edificio existente y cambia su uso, el requisito de estacionamiento casi nunca se mantiene donde estaba originalmente. Los códigos municipales suelen exigir más para una conversión residencial de lo que exigían para el uso de oficina o comercio al que reemplaza, y el desarrollador queda con una estructura que fue dimensionada para un conjunto diferente de números.

Esa brecha apareció en una conversión multifamiliar en el centro de Walnut Creek, California, en el distrito Golden Triangle de la ciudad, a pocas cuadras de las tiendas, restaurantes y el Downtown Trolley que hicieron que la ubicación valiera la pena convertir en primer lugar. El edificio ya tenía un garaje de estacionamiento dedicado. Simplemente no estaba construido para albergar la cantidad de espacios que requería el nuevo uso residencial, y no había terreno adyacente para expandirse.

En lugar de demoler la estructura existente y empezar de nuevo, el desarrollador trabajó con Christopher Tiessen, Presidente/CEO de KLAUS Multiparking America, en una forma de agregar capacidad dentro de las paredes existentes del garaje. El proyecto instaló sistemas automatizados MultiBase 2072i, con un nivel de estacionamiento encajado en un foso y un segundo apilado encima, un diseño que agregó un nivel completo de espacios sin requerir excavación para un nivel subterráneo completamente nuevo.

“Los desarrolladores que ven las mayores oportunidades son aquellos que evalúan la estrategia de estacionamiento desde temprano”, dice Tiessen. “Calcular los números de estacionamiento antes de adquirir una propiedad puede revelar oportunidades para maximizar el espacio, mejorar la economía del proyecto y tomar decisiones de inversión más informadas”.

La discrepancia en los requisitos, señala Tiessen, es fácil de subestimar en la etapa de oferta. “Los usos de oficina y comercio tienden a tener requisitos de estacionamiento más ligeros que los residenciales en la mayoría de las jurisdicciones”, dice. “Así que un cambio de uso puede dejarle al desarrollador un déficit para el que no estaba presupuestando, en un sitio que no tiene dónde más crecer”.

Lo que cambia el resultado, en opinión de Tiessen, es si el garaje existente se trata como algo con lo que trabajar o algo que eliminar. “Arrancar una estructura y reconstruir bajo tierra es la forma más costosa y más disruptiva de cerrar una brecha de estacionamiento”, dice. “Cada nivel que puedes recuperar dentro de lo que ya está allí es un nivel que no tienes que excavar, financiar o explicar a un prestamista”.

A medida que más edificios de oficinas y comercios se convierten a uso residencial en centros urbanos ya construidos, el proyecto de Walnut Creek apunta a un patrón que los desarrolladores de reutilización adaptativa están encontrando cada vez más antes de que se hunda la primera pala en el suelo.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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