Les propriétaires de tout l'État de New York perdent des mois de revenus locatifs – et parfois des procédures d'expulsion entières – en raison d'une méprise sur ce que signifie réellement un « préavis de 30 jours » en vertu de la loi de l'État.

Les exigences en matière d'avis préalable pour les procédures d'expulsion à New York sont parmi les plus techniques du pays, et les conséquences d'une erreur sont graves. Selon Alexander Paykin, avocat spécialisé en droit immobilier à New York et fondateur de Paykin Law, l'erreur la plus courante et la plus coûteuse n'est pas un délai manqué ou un montant erroné – c'est une méprise fondamentale sur la façon dont les périodes de préavis sont calculées dans les cas de maintien dans les lieux. Les propriétaires qui pensent signifier des avis légalement suffisants découvrent régulièrement, des mois plus tard, que leurs avis étaient défectueux dès le départ.

La source de la confusion, explique Paykin, est que les périodes de préavis pour maintien dans les lieux à New York ne se mesurent pas en jours calendaires. Elles se mesurent en périodes de bail, et cette distinction a des conséquences que la plupart des propriétaires n'anticipent pas.

En vertu de la loi de New York, les locataires qui ont vécu dans un logement depuis moins d'un an ont droit à un préavis de 30 jours avant qu'une procédure de maintien dans les lieux puisse commencer. Les locataires avec un an d'occupation ou un bail d'un an ont droit à 60 jours. Les locataires avec deux ans ou plus ont droit à 90 jours. Ces chiffres semblent simples. Ils ne le sont pas.

« Ce que cela signifie, c'est une, deux ou trois périodes de votre bail », dit Paykin. « Supposons que votre bail commence le premier du mois et se termine le dernier jour du mois. Si je vous signifie l'avis le dernier jour de juillet, ma période ou mes 30 jours seraient août. Mais si je vous le signifie le 1er août, août ne compte pas, et la période suivante commence le 1er septembre. »

Un propriétaire qui signifie un avis le 1er août au lieu du 31 juillet vient d'ajouter un mois entier à la procédure sans le savoir. Un propriétaire qui signifie un avis le 10 août, compte 90 jours calendaires, et dépose le 12 novembre a presque certainement signifié un avis défectueux qui entraînera le rejet de l'affaire.

« J'ai régulièrement vu des gens signifier leur avis le 10, attendre trois mois ou 90 jours, intenter une action le 12, puis la voir rejetée pour défaut de l'avis préalable de donner un délai suffisant », explique Paykin.

L'erreur est courante car les avis préalables eux-mêmes sont largement disponibles en ligne. Les propriétaires téléchargent des modèles, remplissent les noms et les dates, les font signifier par un ami, et croient avoir géré les exigences procédurales. Quand ils réalisent que ce n'est pas le cas, ils ont déjà perdu des mois.

« Beaucoup de clients potentiels que j'ai vus perdent trois mois de leur vie et trois mois de revenus locatifs à cause d'un avis défectueux », dit Paykin.

Le schéma typique que décrit Paykin : un propriétaire signifie un avis qu'il croit correct, attend ce qu'il pense être la période requise, puis vient voir un avocat pour déposer la requête judiciaire. L'avocat examine l'avis et le trouve défectueux. Le propriétaire doit alors signifier un avis corrigé, attendre à nouveau toute la période de préavis, et seulement alors l'affaire peut commencer au tribunal. Trois mois de revenus locatifs perdus avant même qu'une date d'audience ne soit fixée.

Ce qui aggrave les choses, c'est ce qui se passe lorsque l'avis défectueux n'est pas détecté avant le dépôt. Les propriétaires qui procèdent sans avocat déposent parfois des requêtes avec des avis défectueux joints. L'avocat du locataire, dit Paykin, ne soulèvera pas nécessairement le défaut immédiatement. Au lieu de cela, ils demanderont des ajournements, traîneront l'affaire pendant des mois, et attendront le procès pour soulever la question.

« L'affaire arrive au procès, et au procès, l'avocat de la défense dit : 'Juge, regardez l'avis joint. Il est défectueux.' Et le propriétaire perd le procès, et doit recommencer toute la procédure, après avoir perdu une année de revenus locatifs », explique Paykin. À New York, où les calendriers judiciaires sont fortement engorgés, ce délai n'est pas hypothétique. « Trois à quatre mois peuvent en réalité être sept à huit mois », note-t-il.

Le problème des avis préalables illustre une dynamique plus large dans le système propriétaire-locataire de New York : une complexité procédurale qui désavantage de manière disproportionnée les propriétaires qui tentent de la naviguer sans représentation juridique. Les locataires à New York ont de plus en plus accès à une aide juridique gratuite ou à faible coût, tandis que les petits propriétaires – souvent avec des marges minces – essaient de gérer eux-mêmes les procédures d'expulsion pour éviter les frais juridiques.

Un seul avis défectueux coûte plus en loyers perdus que la plupart des propriétaires ne dépenseraient en représentation juridique pour toute la procédure, soutient Paykin.

« Il n'y a aucune raison pour qu'un propriétaire fasse cela lui-même et n'embauche pas un avocat spécialisé en droit propriétaire-locataire », dit Paykin. « Du moins pas à New York. Notre processus est lent et pénible. »

Pour le marché locatif dans son ensemble, la prévalence des avis défectueux a des conséquences réelles. Les propriétaires qui ne peuvent pas expulser efficacement les locataires qui ne paient pas ou qui restent dans les lieux subissent des périodes prolongées de perte de revenus, ce qui aggrave la pression financière sur des portefeuilles déjà stressés par le contrôle des loyers. Les obstacles procéduraux à l'expulsion sont une caractéristique connue du cadre de protection des locataires de New York – mais les erreurs évitables des propriétaires amplifient considérablement ces obstacles.

Paykin dit que son implication au stade de l'avis – plutôt qu'après coup – évite les erreurs les plus coûteuses.

« Quand vous venez me voir le 11, je vais dire : 'Eh bien, maintenant je peux préparer l'avis correctement, le signifier avant la fin de ce mois. Ensuite, vous devrez attendre trois mois de plus, et alors seulement je pourrai même commencer une affaire au tribunal' », dit Paykin. Ce calendrier est frustrant, mais c'est le bon, et il est bien moins coûteux que de découvrir un avis défectueux au procès.

Pour les propriétaires qui gèrent actuellement des litiges de maintien dans les lieux ou de non-paiement sans avocat, le calcul est direct : le coût d'un avocat au stade de l'avis préalable est une fraction du revenu locatif perdu lorsqu'un avis défectueux ajoute trois mois à un an à une procédure qui aurait pu commencer correctement du premier coup.

Alexander Paykin, Esq., est un avocat spécialisé en droit immobilier et commercial à New York et fondateur de Paykin Law. Le cabinet traite les transactions immobilières, les litiges, les saisies immobilières et les affaires propriétaire-locataire dans la région métropolitaine de New York.

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