Los propietarios de viviendas en todo Nueva York están perdiendo meses de ingresos por alquiler – y a veces casos enteros de desalojo – debido a un malentendido sobre lo que realmente significa "aviso con 30 días de antelación" según la ley estatal.

Los requisitos de aviso previo para los procedimientos de desalojo en Nueva York se encuentran entre los más técnicamente exigentes del país, y las consecuencias de hacerlos mal son graves. Según Alexander Paykin, abogado inmobiliario de Nueva York y fundador de Paykin Law, el error más común y costoso no es un plazo incumplido o una cantidad de dinero incorrecta, sino un malentendido fundamental sobre cómo se calculan los períodos de aviso en los casos de retención. Los propietarios que creen que están notificando avisos legalmente suficientes descubren rutinariamente, meses después, que sus avisos fueron defectuosos desde el principio.

La fuente de la confusión, dice Paykin, es que los períodos de aviso de retención en Nueva York no se miden en días calendario. Se miden en períodos de arrendamiento, y esa distinción tiene consecuencias que la mayoría de los propietarios no anticipan.

Según la ley de Nueva York, los inquilinos que han vivido en una unidad por menos de un año tienen derecho a un aviso de 30 días antes de que pueda comenzar un procedimiento de retención. Los inquilinos con un año de ocupación o un contrato de arrendamiento de un año tienen derecho a 60 días. Los inquilinos con dos o más años tienen derecho a 90 días. Estos números parecen sencillos. No lo son.

"Lo que significa es uno, dos o tres períodos de su arrendamiento", dice Paykin. "Así que supongamos que su arrendamiento comienza el primer día del mes y termina el último día del mes. Si le notifico el último día de julio, mi período o mis 30 días serían agosto. Pero si le notifico el 1 de agosto, agosto no cuenta, y el próximo período comienza el 1 de septiembre."

Un propietario que notifica un aviso el 1 de agosto en lugar del 31 de julio acaba de agregar un mes completo al proceso sin saberlo. Un propietario que notifica el 10 de agosto, cuenta 90 días calendario hacia adelante y presenta la demanda el 12 de noviembre, casi con certeza ha notificado un aviso defectuoso que resultará en la desestimación del caso.

"Regularmente he visto a personas notificar su aviso el día 10, esperar tres meses o 90 días, iniciar una acción el día 12, y luego ser desestimada por no haber dado tiempo suficiente en el aviso previo", dice Paykin.

El error es común porque los propios avisos previos están ampliamente disponibles en línea. Los propietarios descargan plantillas, completan los nombres y fechas, piden a un amigo que los notifique y creen que han cumplido con los requisitos procesales. Cuando se dan cuenta de que no lo han hecho, ya han perdido meses.

"Muchos clientes potenciales que he visto pierden tres meses de sus vidas y tres meses de ingresos por alquiler debido a un aviso defectuoso", dice Paykin.

El patrón típico que describe Paykin: un propietario notifica un aviso que cree correcto, espera lo que cree que es el período requerido, y luego acude a un abogado para presentar la petición judicial real. El abogado revisa el aviso y lo encuentra defectuoso. El propietario ahora tiene que notificar un aviso corregido, esperar nuevamente todo el período de aviso, y solo entonces puede comenzar el caso judicial. Tres meses de ingresos por alquiler perdidos antes de que se haya programado una sola fecha de audiencia.

Lo que empeora esto es lo que sucede cuando el aviso defectuoso no se detecta antes de la presentación. Los propietarios que proceden sin abogado a veces presentan peticiones con avisos defectuosos adjuntos. Un abogado del inquilino, dice Paykin, no necesariamente planteará el defecto de inmediato. En cambio, buscarán aplazamientos, prolongarán el caso durante meses y esperarán hasta el juicio para sacar el tema.

"El caso llega a juicio, y en el juicio, el abogado defensor dice: 'Juez, mire su aviso adjunto. Es defectuoso'. Y el propietario pierde el juicio y tiene que comenzar todo de nuevo, habiendo perdido un año de ingresos por alquiler", dice Paykin. En la ciudad de Nueva York, donde los calendarios judiciales están muy atrasados, ese cronograma no es hipotético. "Tres a cuatro meses pueden ser en realidad siete u ocho meses", señala.

El problema del aviso previo ilustra una dinámica más amplia en el sistema de propietarios e inquilinos de Nueva York: una complejidad procesal que perjudica desproporcionadamente a los propietarios que intentan navegarla sin representación legal. Los inquilinos en la ciudad de Nueva York tienen cada vez más acceso a asistencia legal gratuita o de bajo costo, mientras que los propietarios más pequeños – a menudo operando con márgenes ajustados – intentan gestionar los procedimientos de desalojo ellos mismos para evitar honorarios legales.

Un solo aviso defectuoso cuesta más en alquiler perdido de lo que la mayoría de los propietarios gastarían en representación legal para todo el procedimiento, argumenta Paykin.

"No hay forma de que un propietario deba hacer esto por sí mismo y no contratar a un abogado de arrendadores e inquilinos", dice Paykin. "Al menos no en Nueva York. Nuestro proceso es lento y doloroso."

Para el mercado de alquiler en general, la prevalencia de avisos defectuosos tiene consecuencias reales. Los propietarios que no pueden desalojar eficientemente a inquilinos que no pagan o se quedan más tiempo enfrentan períodos prolongados de pérdida de ingresos, lo que agrava la presión financiera sobre carteras de alquiler estabilizadas ya estresadas. Las barreras procesales para el desalojo son una característica conocida del marco de protección al inquilino de Nueva York – pero los errores evitables de los propietarios amplifican significativamente esas barreras.

Paykin dice que su participación en la etapa del aviso – en lugar de después del hecho – previene los errores más costosos.

"Cuando vienes a mí el día 11, voy a decir: 'Bueno, ahora puedo preparar el aviso correctamente, notificarlo antes de que termine este mes. Luego tendrás que esperar tres meses más, y solo entonces podré siquiera comenzar un caso en el tribunal'", dice Paykin. Ese cronograma es frustrante, pero es el correcto, y es mucho menos costoso que descubrir un aviso defectuoso en el juicio.

Para los propietarios que actualmente manejan disputas de retención o falta de pago sin asesoría legal, el cálculo es directo: el costo de un abogado en la etapa del aviso previo es una fracción de los ingresos por alquiler perdidos cuando un aviso defectuoso agrega de tres meses a un año a un procedimiento que podría haber comenzado correctamente la primera vez.

Alexander Paykin, Esq., es un abogado inmobiliario y comercial de Nueva York y fundador de Paykin Law. La firma maneja transacciones inmobiliarias, litigios, ejecuciones hipotecarias y asuntos de arrendadores e inquilinos en el área metropolitana de Nueva York.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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