Erreurs de Dépôt de Garantie Que Font les Propriétaires de l'Arkansas, Selon un Courtier et Avocat de Little Rock

L'Arkansas est connu comme l'un des États les plus favorables aux propriétaires du pays. Les règles sur les dépôts de garantie comportent toujours de réelles sanctions pour les propriétaires qui les ignorent.

Les investisseurs venant d'autres États entendent souvent dire que l'Arkansas est l'un des endroits les plus faciles du pays pour posséder un bien locatif. Jerry Larkowski ne conteste pas cette réputation. « Je plaide coupable d'avoir dit à plusieurs reprises que nous sommes l'État le plus favorable aux propriétaires », déclare-t-il.

Larkowski est courtier principal chez ESQ. Realty Group, LLC à Little Rock, Arkansas, avocat agréé et lui-même propriétaire de biens locatifs. Il cite les lois de l'Arkansas qui favorisent les propriétaires sur le temps à accorder aux locataires pour quitter les lieux et ce que les propriétaires peuvent faire des biens abandonnés. Il n'y a pas de contrôle des loyers. L'Arkansas conserve également une loi pénale de « défaut de libérer les lieux » en cas de non-paiement du loyer, bien que Larkowski précise qu'elle n'est pas appliquée dans le comté de Pulaski et que certains juges ont remis en question sa constitutionnalité.

Favorable aux propriétaires ne signifie pas pour autant absence de règles. Les dépôts de garantie sont l'un des domaines où la loi de l'Arkansas fixe des exigences claires, et où Larkowski constate que des propriétaires prennent des raccourcis.

Facturer plus que ce que la loi autorise

L'Arkansas plafonne les dépôts de garantie à deux mois de loyer. Les règles de dépôt de la loi ne s'appliquent pas à un propriétaire individuel possédant cinq unités locatives ou moins, sauf si ces unités sont gérées par un tiers contre rémunération.

Cette exception compte pour les investisseurs. La plupart des propriétaires venant d'autres États engagent un gestionnaire immobilier local, ce qui signifie que les règles sur les dépôts s'appliquent généralement à eux même s'ils ne possèdent qu'une ou deux maisons. Larkowski affirme que la grande majorité des investisseurs hors État qu'il voit utilisent des sociétés de gestion immobilière locales, qui gèrent les dépôts pour eux. Les investisseurs qui gèrent eux-mêmes depuis un autre État ont besoin d'un plan pour détenir et restituer cet argent.

Mélanger le dépôt avec la trésorerie d'exploitation

La loi de l'Arkansas n'oblige pas les propriétaires à conserver les dépôts dans un compte séparé. Larkowski le recommande tout de même.

« Il serait sage de garder cet argent dans un compte différent de ceux qu'ils utilisent pour percevoir les loyers et payer les dépenses », dit-il. « La raison en est que vous devez être en mesure de rembourser ces dépôts de garantie lorsqu'ils déménagent. »

Un dépôt qui a été dépensé pour une réparation de toit ou un paiement d'hypothèque est toujours dû au locataire. Le garder séparé facilite grandement sa restitution à temps.

Considérer le dépôt comme le dernier mois de loyer

Un arrangement informel courant se produit lorsqu'un locataire donne son préavis. Le propriétaire inspecte le logement, constate qu'il est en bon état et accepte d'appliquer le dépôt au dernier mois de loyer. Larkowski précise que cela ne fonctionne que si les deux parties sont d'accord. Le dépôt n'est pas censé remplacer le dernier paiement de loyer.

La procédure prévue par la loi de l'Arkansas est plus précise. Dans les 60 jours suivant la fin de la location et la remise des clés par le locataire, le propriétaire doit restituer le dépôt. Le propriétaire peut conserver de l'argent pour loyer impayé et pour dommages causés par le non-respect du bail par le locataire, mais ces retenues doivent être détaillées dans un avis écrit envoyé avec tout solde restant.

Larkowski donne un exemple simple. Un propriétaire détient un dépôt de 2 000 $, et les réparations après le départ coûtent 1 100 $. Une fois les entrepreneurs payés, les 900 $ restants reviennent au locataire.

Il reconnaît que de nombreux propriétaires sautent ces étapes, et que les ennuis surviennent généralement seulement si un locataire porte l'affaire devant les tribunaux. Il ne recommande pas de courir ce risque. Un locataire qui prouve qu'une somme a été retenue à tort peut récupérer le double de ce montant, plus les frais d'avocat.

Compter sur un procès

Parfois, les dommages dépassent le dépôt. Si les réparations dans l'exemple de Larkowski s'élevaient à 3 300 $, le propriétaire serait à court de 1 300 $. Les propriétaires de l'Arkansas peuvent poursuivre pour ce solde, mais Larkowski dit que cela a rarement du sens.

« Il est vraiment difficile d'obtenir de l'argent des gens, en supposant qu'ils gagnent », dit-il. « Le temps qu'ils engagent un avocat, paient les frais de dossier et de signification et prennent du temps sur leur journée, pour la plupart d'entre eux, cela ne vaut tout simplement pas la peine. »

Cela fait du dépôt, de l'inspection à l'entrée et de la sélection des locataires la véritable protection du propriétaire. Pour les investisseurs évaluant des biens locatifs dans le centre de l'Arkansas, les annonces actuelles sont un point de départ, et un processus clair de dépôt devrait faire partie du plan avant la signature du premier bail.

Dans un État qui laisse autant de latitude aux propriétaires, le dépôt est l'un des rares domaines où la loi exige un reçu.

À propos d'ESQ. Realty Group, LLC
ESQ. Realty Group, LLC est une société de courtage immobilier à service complet desservant les marchés de Little Rock et Hot Springs dans le centre de l'Arkansas.

Le courtier principal Jerry Larkowski est un courtier immobilier et avocat doublement agréé avec une expérience en droit du procès. En savoir plus sur esqbrokers.com.

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