Le financement privé et les prêts à taux élevés ont mauvaise réputation, et cela tient en grande partie au taux. Lorsqu'un emprunteur entend 12 % alors qu'une banque lui propose 6 %, le calcul semble évident. Il ne l'est pas. Le coût réel du capital ne se limite pas au taux d'intérêt sur le papier, et selon Gelt Financial, un prêteur privé national présent sur le marché depuis près de quarante ans, la plupart des emprunteurs qui renoncent au capital privé à cause du taux finissent par payer plus cher d'une manière qu'ils n'avaient pas anticipée.

H. Jack Miller, qui a fondé Gelt en 1989 et souscrit des transactions immobilières depuis, a passé des années à défendre cette thèse. Le chiffre qui semble élevé est souvent celui qui rend la transaction possible.

Miller appelle cela la perception Tony Soprano. Le capital privé évoque une transaction en coulisses. Un prêt usuraire. Quelque chose réservé à ceux qui n'ont pas d'autre choix.

« La réalité est tout le contraire », dit-il. « Nos emprunteurs nous sont très reconnaissants. Nous intervenons en quatre ou cinq jours alors que tous les autres ont dit non ou leur ont demandé d'attendre deux mois. Les personnes qui nous laissent des avis Google ne se plaignent pas du taux. Elles nous remercient d'avoir sauvé leur transaction. »

Miller cite Elon Musk en exemple. La personne la plus riche du monde n'emprunte pas à 6 %. Elle lève des capitaux par le biais de fonds propres privés et de capital-risque. Lorsque l'on tient compte de la participation au capital cédée, ce capital coûte plus de 12 %. Cela ne ressemble tout simplement pas à un prêt.

Miller raconte souvent une version de la même histoire. Un investisseur local trouve un bien. Il nécessite des travaux, mais pourrait valoir beaucoup plus une fois terminé. Il n'a pas les liquidités. Plutôt que d'emprunter à 12 % auprès d'un prêteur privé, il fait appel à un membre de sa famille qui apporte l'argent en échange de la moitié du profit.

« C'est ce que les gens considèrent comme l'option acceptable », dit Miller. « Mais quand on fait les calculs, céder 50 % de ses bénéfices est bien plus coûteux que d'emprunter l'argent à 12 %. Et il faut composer avec cette personne à chaque dîner pour le reste de sa vie. »

L'erreur, selon lui, est de considérer le taux d'intérêt comme le coût total du capital sans prendre en compte ce que la transaction rapporte réellement, ni ce qui est sacrifié pour obtenir un accès à l'argent à un taux nominal inférieur.

Gelt a traversé la crise financière de 2008 comme tous les autres prêteurs. Ils ont été touchés. Ils ont eu des centaines de défauts de paiement. Miller décrit les conséquences comme clarifiantes.

« Nous avons réexaminé tout ce qui avait mal tourné et nous nous sommes demandé où nous avions perdu de l'argent, et où nous n'en avions pas perdu. Ce que nous avons découvert, c'est que lorsque nous restions disciplinés, nous ne perdions pas un centime. Chaque perte provenait d'exceptions. Je vais faire celle-ci, je vais faire une exception là. Tout, à 100 %, venait de ces exceptions. »

Il établit une distinction claire entre Gelt et les nouveaux entrants sur le marché des prêts privés, dont la plupart ont été lancés au cours de la dernière décennie et n'ont jamais opéré en période de ralentissement économique significatif. La discipline qui découle de la survie à la Grande Récession ne peut être reproduite par une bonne série de transactions.

Les banques sont devenues plus restrictives. Les exigences réglementaires sont plus strictes. Les délais d'approbation se sont allongés. Parallèlement, le capital privé est devenu plus sophistiqué, plus structuré et plus accessible.

Miller estime que le changement est permanent. Le capital privé était autrefois l'option à laquelle on se tournait lorsque tout le reste échouait. Cela change. Pour les transactions urgentes, les ponts de financement et les emprunteurs dont le profil ne correspond pas au modèle bancaire, c'est de plus en plus le premier appel.

« Les opérateurs sophistiqués comprennent que si la transaction fonctionne au coût du capital, le coût du capital n'est pas le problème. »

Le bilan de Gelt sur des centaines de transactions conclues reflète cette logique en pratique : un financement rapide et flexible pour les emprunteurs qui doivent agir et des transactions qui tiennent la route sur le plan des chiffres.

À propos de Gelt Financial : Gelt Financial LLC est un prêteur privé national et un acheteur de créances en difficulté avec plus de 37 ans d'expérience dans l'immobilier commercial et d'investissement. Présente dans 37 États, la société fournit des financements ponts, des prêts de sauvetage pour saisies immobilières et des acquisitions de prêts non performants pour les investisseurs immobiliers, les opérateurs et les institutions.

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