Los préstamos privados y de dinero fuerte tienen mala reputación, y gran parte se debe a la tasa de interés. Cuando un prestatario escucha un 12 por ciento y tiene una cotización bancaria del seis, las matemáticas parecen obvias. No lo son. El costo real del capital no es solo la tasa de interés en el papel, y según Gelt Financial, un prestamista privado nacional con casi cuatro décadas en el mercado, la mayoría de los prestatarios que se alejan del capital privado debido a la tasa terminan pagando más de formas que no consideraron.

H. Jack Miller, quien fundó Gelt en 1989 y ha estado suscribiendo acuerdos inmobiliarios desde entonces, ha pasado años defendiendo este argumento. El número que parece caro es a menudo el número que hace posible el acuerdo.

Miller lo llama la percepción de Tony Soprano. El capital privado suena como si perteneciera a un acuerdo de trastienda. Usura. Algo reservado para personas sin otras opciones.

“La realidad es exactamente lo contrario”, dice. “Nuestros prestatarios están muy agradecidos con nosotros. Respondemos en cuatro o cinco días cuando todos los demás dijeron que no o les dijeron que esperaran dos meses. Las personas que nos dejan reseñas en Google no están molestas por la tasa. Nos agradecen por salvar su negocio”.

Miller señala a Elon Musk como ejemplo. La persona más rica del mundo no pide prestado al seis por ciento. Obtiene capital a través de capital privado y financiamiento de riesgo. Cuando se considera la participación accionaria cedida, ese capital cuesta más del 12 por ciento. Simplemente no parece un préstamo.

Miller cuenta a menudo una versión de la misma historia. Un inversionista local encuentra una propiedad. Necesita trabajo, pero podría valer significativamente más cuando esté terminada. No tiene el efectivo. En lugar de pedir prestado al 12 por ciento de un prestamista privado, trae a un familiar que pone el dinero a cambio de la mitad de las ganancias.

“Eso es lo que la gente considera la opción aceptable”, dice Miller. “Pero cuando haces los cálculos, renunciar al 50 por ciento de tus ganancias es mucho más caro que pedir prestado el dinero al 12 por ciento. Y tienes que lidiar con esa persona en cada cena por el resto de tu vida”.

El error, argumenta, es tratar la tasa de interés como el costo total del capital sin considerar lo que realmente devuelve el acuerdo, o lo que se sacrifica para obtener acceso al dinero a una tasa nominal más baja.

Gelt pasó por la crisis financiera de 2008 como cualquier otro prestamista. Fueron golpeados. Tuvieron cientos de incumplimientos. Miller describe el aftermath como esclarecedor.

“Revisamos todo lo que salió mal y preguntamos dónde perdimos dinero y dónde no. Lo que encontramos fue que cuando nos mantuvimos disciplinados, no perdimos ni un centavo. Cada pérdida provino de excepciones. Haré esto una vez, haré una excepción allí. Todo, al 100 por ciento, provino de esas excepciones”.

Establece una clara distinción entre Gelt y los nuevos participantes en el mercado de préstamos privados, la mayoría de los cuales se lanzaron en la última década y nunca han operado durante una recesión económica significativa. La disciplina que proviene de sobrevivir a la Gran Recesión no es algo que se pueda replicar con una buena racha de acuerdos.

Los bancos se han vuelto más restrictivos. Los requisitos regulatorios son más estrictos. Los plazos de aprobación se han alargado. Al mismo tiempo, el capital privado se ha vuelto más sofisticado, más estructurado y más accesible.

Miller cree que el cambio es permanente. El capital privado solía ser la opción a la que recurrías cuando todo lo demás fallaba. Eso está cambiando. Para acuerdos sensibles al tiempo, transacciones puente y prestatarios cuyo perfil no encaja en el molde bancario, es cada vez más la primera llamada.

“Los operadores sofisticados entienden que si el acuerdo funciona con el costo del capital, el costo del capital no es el problema”.

El historial de Gelt en cientos de acuerdos cerrados refleja esa lógica en la práctica: financiamiento rápido y flexible para prestatarios que necesitan moverse y acuerdos que tienen sentido en los números.

Acerca de Gelt Financial: Gelt Financial LLC es un prestamista privado nacional y comprador de deuda en dificultades con más de 37 años de experiencia en bienes raíces comerciales y de inversión. Operando en 37 estados, la empresa proporciona financiamiento puente, préstamos de rescate de ejecuciones hipotecarias y adquisiciones de préstamos morosos para inversores, operadores e instituciones inmobiliarias.

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