Il existe une version du succès dans le développement immobilier qui a l'air bien sur le papier mais qui semble fausse dans la pratique. Gros portefeuille, transactions complexes, argent qui circule à grande échelle. Daniel Kaufman y est passé.

Kaufman est le fondateur de Kaufman & Company, une société privée d'investissement et de portefeuille basée à Los Angeles, qui a développé plus de 10 000 unités multifamiliales au cours des cinq dernières années, entièrement sans capitaux extérieurs ni fonds propres institutionnels. Selon la plupart des mesures, c'est un bilan exceptionnel. Pourtant, Kaufman a récemment pris une décision que la plupart des promoteurs à sa place n'auraient pas prise : il a pris du recul, a examiné ce qu'il construisait et pourquoi, et a choisi d'en faire moins.

Non pas parce que l'entreprise était en difficulté. Parce qu'il a réalisé qu'une grande partie de ce qu'il faisait était motivée par l'élan plutôt que par l'intention.

Le changement que décrit Kaufman n'est pas un repli. C'est un recalibrage vers un travail qu'il peut expliquer clairement, exécuter avec une petite équipe de confiance et vraiment soutenir.

Il souligne la discipline de Warren Buffett qui consiste à n'investir que dans ce qu'il comprend et utilise. Kaufman dit qu'il a passé des années impliqué dans des transactions si complexes avec des structures de dette, des crédits d'impôt et des montages de capitaux propres qu'il fallait une heure pour les expliquer. Il ne veut plus de cela.

« Je veux pouvoir expliquer tout ce que je fais en quelques phrases », a-t-il déclaré. « Je ne veux pas être impliqué dans quoi que ce soit dont je ne comprends pas le fonctionnement. »

Cette clarté oriente son attention vers 2027.

Kaufman concentre son implication personnelle autour de trois initiatives. La première est Oldivai, la plateforme de logements pour travailleurs qu'il préside, qui s'associe avec des hôpitaux et des districts scolaires pour fournir des logements abordables en utilisant la construction modulaire.

La deuxième est Mr. Good Container Homes, une nouvelle entreprise qui transforme des conteneurs maritimes en logements pour travailleurs et logements abordables, ciblant les personnes en transition et les travailleurs itinérants dans des marchés à forte demande et sous-offre.

La troisième est une série de petits projets spéciaux, dont la conversion d'un moulin à Rumford, dans le Maine, qui offrira un hôtel de charme et de nouveaux emplois à une ville largement contournée par l'économie générale.

Le fil conducteur de ces trois initiatives est la franchise : structures de transactions simples, impact communautaire mesurable et rendements qui ne nécessitent pas de complexité pour être justifiés.

Il y a un argument pratique ici, pas seulement philosophique. Kaufman note que les promoteurs recherchent régulièrement des rendements de 30 % sur de grands projets à forte intensité de capital comportant un risque d'exécution substantiel. Il soutient que des projets plus petits et alignés sur la mission dans des marchés sous-offerts offrent régulièrement des rendements de 15 % avec moins de parties prenantes, des structures plus propres et des résultats concrets.

« Quand nous courons après ces rendements, nous perdons de vue les choses », a-t-il déclaré. « Faire 15 % de rendement, c'est plutôt bien. »

Les marchés sous-offerts qu'il cible, des villes secondaires et tertiaires où la demande dépasse les nouvelles constructions, ont tendance à avoir des taux d'inoccupation proches de zéro et aucun besoin de concessions pour attirer les locataires. La demande est là. La complexité n'est pas nécessaire.

Pour Kaufman, le changement pratique concerne l'implication, pas seulement la stratégie. Auparavant, comme il le décrit, son rôle dans de nombreux projets était principalement celui d'une source de capitaux. Il déplaçait de l'argent et poussait du papier plutôt que de faire un travail qu'il trouvait significatif.

À l'avenir, il prévoit d'être un leader actif dans les initiatives qui lui tiennent le plus à cœur, plutôt qu'un actionnaire passif sur un grand nombre de transactions sur lesquelles il a une visibilité limitée.

C'est un échange délibéré : moins d'échelle, plus de sens. Pour un promoteur qui a construit 10 000 unités sans capitaux extérieurs, l'argument selon lequel le plus petit peut être plus intelligent a du poids.

Daniel Kaufman est le fondateur de Kaufman & Company, une société privée d'investissement et de portefeuille basée à Los Angeles, dont les sociétés du portefeuille couvrent le développement immobilier, le logement pour travailleurs, l'investissement en capital-risque et les infrastructures. Il écrit régulièrement sur le leadership et le développement sur le Blog des Fondateurs de Kaufman & Company.

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