Le décalage entre la façon dont les systèmes MLS ont été conçus et le fonctionnement réel de la construction neuve a créé des défis pour les constructeurs, les agents et les acheteurs pendant des années, et l'industrie n'a que récemment commencé à y remédier.

Depuis que les services d'inscriptions multiples existent, la construction neuve a toujours été un ajustement difficile, selon Bill Gaul, PDG de Builders Update, qui préside le sous-comité du dictionnaire de données RESO sur la construction neuve. L'infrastructure de données MLS a été conçue autour des transactions de revente et n'a pas été initialement construite pour refléter la manière dont les constructeurs gèrent et vendent leurs stocks. « C'est comme essayer de faire entrer une cheville ronde dans un trou carré dans le MLS », dit Gaul.

Les conséquences sont concrètes. Les agents montrent systématiquement aux acheteurs une annonce trouvée dans le MLS, pour arriver sur un lotissement et découvrir non pas une maison mais quinze modèles quasi identiques. L'annonce représentait une seule unité ; la réalité est une opération de vente avec sa propre stratégie de prix, ses options de personnalisation et son calendrier de construction. Les agents qui ne se sont pas spécialisés dans la construction neuve peuvent trouver cet environnement plus difficile à naviguer, et les acheteurs finissent par être confus sans que personne n'en soit délibérément responsable.

Gaul a passé environ un an à travailler sur le processus du sous-comité RESO pour résoudre les problèmes de terminologie de base : le fait que « en construction », « à construire » et « emménagement rapide » étaient utilisés de manière incohérente d'un système à l'autre, ou pas reconnus du tout. « Il m'a fallu environ un an pour développer un consensus au sein du groupe », dit Gaul. « Nous avons finalement réussi à le rendre utilisable pour les constructeurs. »

L'une des raisons moins discutées pour lesquelles la construction neuve est sous-représentée dans les données MLS est que les constructeurs ont souvent de bonnes raisons commerciales de lister de manière sélective. Lorsqu'un constructeur inscrit une maison dans le MLS, il est généralement tenu de déclarer le prix de vente une fois la transaction conclue, et cette divulgation peut compliquer la tarification dans un lotissement comportant plusieurs unités similaires.

Gaul compare cela à une concession automobile : si les acheteurs pouvaient voir exactement ce que le dernier client a payé pour le même véhicule, chaque négociation ultérieure commencerait à partir de ce chiffre. Les constructeurs gèrent les prix de la même manière, en gardant chaque transaction confidentielle afin que le prochain acheteur parte du prix demandé plutôt que d'un comparable divulgué. « Les constructeurs ne mettront que leur modèle de maison, peut-être quelques autres modèles », dit Gaul. « Ils ne vont pas tout mettre. »

Le résultat est que les systèmes MLS ont tendance à sous-représenter les stocks de construction neuve, non pas parce que les constructeurs ignorent le MLS, mais parce qu'une participation complète peut aller à l'encontre de leur stratégie de prix. Les agents recherchant des constructions neuves trouvent une image incomplète, les acheteurs qui se fient aux recherches basées sur le MLS manquent des stocks disponibles, et les constructeurs qui participent partiellement se retrouvent avec des annonces qui ne reflètent pas pleinement ce qu'ils vendent, car les normes de données n'ont pas été conçues pour gérer les phases de construction, les options de personnalisation ou les lancements par phases.

Le problème des normes de données est aggravé par un nombre limité de formations d'agents spécifiques à la construction neuve, selon Gaul. Les programmes de licence enseignent aux agents comment gérer les transactions de revente. Les compétences nécessaires pour représenter un acheteur dans un lotissement de construction neuve ne font généralement pas partie de la formation standard : comprendre les délais de construction, interpréter les plans d'étage, naviguer dans les contrats des constructeurs et savoir comment séquencer les visites. « On n'enseigne pas aux agents comment vendre de la construction neuve », dit Gaul. « On leur enseigne comment revendre, mais pas la construction neuve. »

Les effets se manifestent dans la manière dont les agents gèrent les visites des acheteurs. Gaul décrit une erreur courante : montrer aux acheteurs des lotissements dans un ordre moins efficace, en commençant par les options les plus faibles pour finir par la meilleure. Au moment où l'acheteur voit la bonne option, il peut être fatigué ou se demander s'il existe quelque chose de mieux. L'approche plus forte, selon Gaul, est d'identifier d'abord la meilleure correspondance, sur la base d'une évaluation approfondie avant la visite, et de la présenter tôt. Il recommande aux agents de visiter tous les constructeurs de leur marché avant de travailler avec un seul acheteur, d'apprendre les prix, la qualité de construction, la démographie de la communauté et les arguments de vente, afin de pouvoir faire correspondre efficacement les acheteurs.

L'entreprise de Gaul, Builders Update, a développé un programme de formation pour les agents vendant de la construction neuve, structuré comme un cours à rythme libre avec six modules. Le premier module est disponible gratuitement ; les agents affiliés aux organisations MLS participantes peuvent accéder aux cinq autres pour 129 $.

La plateforme prend les stocks de données directement des constructeurs plutôt que par l'intermédiaire d'agrégateurs tiers, horodate chaque annonce et effectue des contrôles de qualité avant la publication. Gaul décrit avoir détecté des erreurs, notamment des annonces à 1 500 $ au lieu de 1,5 million de dollars et des coordonnées GPS plaçant des propriétés loin au large.

Étant donné que le statut de construction et les prix peuvent changer en quelques semaines, les données qui passent par plusieurs intermédiaires avant d'atteindre un portail grand public peuvent être obsolètes au moment où un acheteur les voit. C'est une des raisons pour lesquelles Gaul met l'accent sur une relation directe avec la source. « Nous voulons devenir la source pure pour les données de construction neuve », dit-il.

La plateforme dessert actuellement environ 858 000 agents à l'échelle nationale et s'étend à l'international, le site étant désormais disponible en neuf langues et neuf devises. Le récent ambassadeur de Gaul avec le réseau MLS mondial GDX vise à étendre cette portée, en connectant les stocks de construction neuve américains avec les acheteurs en Amérique latine, en Europe et au-delà. Builders Update est une plateforme qui comble le fossé ; elle fonctionne parallèlement aux systèmes MLS et aux portails tiers sans les remplacer, et son efficacité dépend de la participation des constructeurs dans chaque marché.

Les modifications du dictionnaire de données RESO que Gaul a poussées sont passées du sous-comité à un vote plus large, où les organisations moins axées sur la construction neuve peuvent être plus prudentes face au changement. Alors que les constructeurs représentent une part croissante des stocks disponibles dans de nombreux marchés, les acheteurs recherchant via des outils basés sur le MLS continueront à voir une image incomplète de ce qui est réellement à vendre jusqu'à ce que ces normes rattrapent leur retard.

À propos de l'expert : Bill Gaul est PDG de Builders Update et président du sous-comité du dictionnaire de données RESO sur la construction neuve. Basé à Austin, au Texas, il se spécialise dans les données de construction neuve et l'interopérabilité MLS.

Divulgation : Les personnes ou entreprises mentionnées peuvent avoir une relation commerciale avec KeyCrew.

Avertissement : Cette traduction a été générée automatiquement par NewsRamp™ pour Keycrew.co (collectivement désignés sous le nom de "LES ENTREPRISES") en utilisant des plateformes d'intelligence artificielle génératives accessibles au public. LES ENTREPRISES ne garantissent pas l'exactitude ni l'intégralité de cette traduction et ne seront pas responsables des erreurs, omissions ou inexactitudes. Vous vous fiez à cette traduction à vos propres risques. LES ENTREPRISES ne sont pas responsables des dommages ou pertes résultant de cette confiance. La version officielle et faisant autorité de ce communiqué de presse est la version anglaise.