Les Pertes K-1 Sont Négatives Tandis Que Les Comptes Bancaires Sont Positifs, Ce Qui Confond Les Investisseurs Multifamiliaux – Et Leur Coûte

Au moment où un investisseur immobilier reçoit sa première déclaration de revenus de société de personnes K-1, beaucoup supposent que quelque chose a mal tourné. Le document montre une perte. Leur compte bancaire montre des distributions. Les deux semblent impossibles à concilier, et cette confusion, selon Steven Libman, fondateur de Investing With Purpose™, amène les investisseurs à mal interpréter l'une des caractéristiques les plus précieuses de l'investissement multifamilial.

Libman affirme que ce décalage entre les pertes comptables et l'argent réel est l'un des points de confusion les plus courants qu'il rencontre, et qu'il découle d'une association profondément ancrée entre le mot « perte » et un préjudice financier réel. Dans l'immobilier, soutient-il, une perte K-1 signale généralement le contraire.

La mécanique commence par l'amortissement. Le code fiscal permet aux propriétaires de déduire l'usure d'un immeuble au fil du temps, même si aucun chèque n'est jamais émis pour cette usure. Pour l'immobilier résidentiel, le calendrier d'amortissement standard étale cette déduction sur 27,5 ans. Une étude de séparation des coûts, un rapport d'ingénierie qui décompose la propriété en ses composants individuels, peut identifier les éléments qui bénéficient de calendriers d'amortissement plus courts de cinq, sept ou 15 ans. Avec l'amortissement bonifié de 100 %, tout ce qui relève d'un calendrier de 15 ans ou moins peut être entièrement pris en compte dans la première année.

Le résultat, selon Libman, est qu'une propriété peut générer des flux de trésorerie positifs réels, des dépôts réels sur les comptes, tout en produisant simultanément une perte fiscale suffisamment importante pour abriter entièrement ce revenu.

« Quand on nous a appris à entendre « perte », on pense : « Oh non, j'ai perdu de l'argent », dit Libman. « Et dans l'immobilier, une perte K-1 signifie généralement le contraire de ce qui se passe dans la vie réelle. Cela signifie simplement qu'il s'agit d'une dépense non monétaire. »

Le K-1 lui-même relie l'amortissement de la propriété à la déclaration de revenus de l'investisseur individuel. C'est un document fiscal de société de personnes, une part des revenus, pertes et déductions de la société, qui est directement intégrée à la déclaration personnelle de l'investisseur. L'étude de séparation des coûts génère les pertes ; le K-1 les transmet.

Libman affirme que les investisseurs laissent le plus souvent de la valeur derrière eux en comprenant mal ce qui arrive aux pertes qu'ils ne peuvent pas utiliser immédiatement. L'hypothèse est que les pertes non utilisées expirent. Selon Libman, elles n'expirent pas.

Si un investisseur génère 150 000 $ de pertes K-1 au cours d'une année donnée mais n'a que 100 000 $ de revenu imposable à compenser, les 50 000 $ restants ne disparaissent pas. Ils sont reportés indéfiniment, disponibles pour compenser les revenus des années futures. Cette fonction de report transforme l'amortissement d'un avantage sur une seule année en un actif fiscal à long terme.

« Ces pertes sont reportées à perpétuité, donc elles peuvent continuer à compenser les revenus à l'avenir, pas seulement cette année », dit Libman. « Ce n'est pas comme si si vous ne les utilisiez pas, vous les perdiez. Vous pouvez les conserver. »

Un investisseur qui constitue un portefeuille d'actifs multifamiliaux au fil du temps peut accumuler un pool croissant de pertes reportées qui continue de protéger les revenus longtemps après que l'amortissement initial a été généré. Libman décrit cela comme un effet de composition, non pas sur les pertes elles-mêmes, mais sur le capital qui aurait autrement été payé en impôts et qui est plutôt réinvesti.

« C'est en partie un report. Ce n'est pas une gomme magique », dit Libman, « mais si vous ne payez pas d'impôts et que cela peut composer pendant que vous utilisez cet amortissement, vous pouvez voir votre valeur nette grimper beaucoup plus rapidement. »

La capacité d'utiliser les pertes K-1 dépend fortement de la situation fiscale de l'individu, et c'est là que beaucoup font des suppositions coûteuses. L'IRS distingue entre les revenus passifs et actifs, et la plupart des pertes immobilières sont classées comme passives, ce qui signifie qu'elles ne peuvent généralement compenser que d'autres revenus passifs, et non les revenus d'emploi W-2.

Pour ceux qui ont un emploi W-2, cela crée une limitation. Cependant, Libman souligne une stratégie qui peut changer cette situation : la désignation de professionnel de l'immobilier. Selon les règles de l'IRS, un contribuable qui consacre au moins 750 heures par an à des activités immobilières, pas nécessairement en tant qu'agent agréé, mais en tant qu'investisseur, exploitant ou propriétaire de location à court terme, peut être admissible à un traitement qui permet à ces pertes de compenser d'autres revenus, y compris les revenus W-2 lorsqu'il produit une déclaration conjointe avec un conjoint admissible.

« Si vous avez un conjoint qui a un W-2 et que vous êtes un professionnel de l'immobilier, alors cet amortissement peut en fait aller compenser une partie du revenu W-2 parce que vous êtes mariés et produisez une déclaration conjointe », dit Libman.

Ceux qui ne comprennent pas ces règles peuvent sous-estimer la valeur de leurs pertes K-1 ou les appliquer incorrectement et créer une exposition à la conformité.

Chez Investing With Purpose, Libman affirme que l'entreprise réalise des études de séparation des coûts dans le cadre standard du processus d'acquisition, générant l'amortissement qui transite par les K-1. L'entreprise traite les pertes fiscales qui en résultent comme un avantage ajouté au dossier d'investissement autonome de la propriété, et non comme un substitut.

« Nous souscrivons la propriété de manière autonome, puis l'avantage fiscal est en quelque sorte la cerise sur le gâteau », dit Libman. « Nous n'en faisons jamais partie de nos hypothèses de souscription. »

Libman note que l'amortissement n'élimine pas définitivement l'obligation fiscale. Il y a une récupération lors de la vente d'un actif, l'IRS réclame une partie de l'avantage. Mais ceux qui achètent une nouvelle propriété la même année où ils vendent génèrent un nouvel amortissement, créant ce que Libman décrit comme un avantage fiscal empilé qui poursuit le cycle. Pour ceux qui traitent les documents K-1 comme de la paperasse plutôt que comme une stratégie, Libman affirme que comprendre ces mécanismes est une exigence de base pour gérer le capital de manière responsable.

Plus d'informations sur l'approche d'investissement de l'entreprise sont disponibles sur https://iwpurpose.com/invest/index.html

À propos de l'expert : Steven Libman est le fondateur d'Investing With Purpose, une société immobilière multifamiliale guidée par la foi basée à Bluffton, en Caroline du Sud.

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