Pérdidas K-1 Negativas Mientras Cuentas Bancarias Positivas Confunden a Inversores Multifamiliares – y Les Cuestan

El momento en que un inversionista inmobiliario recibe su primera declaración de impuestos de sociedad K-1, muchos asumen que algo ha salido mal. El documento muestra una pérdida. Su cuenta bancaria muestra distribuciones. Los dos parecen imposibles de conciliar, y esa confusión, según Steven Libman, fundador de Investing With Purpose™, lleva a los inversionistas a malinterpretar una de las características más valiosas de la inversión multifamiliar.

Libman dice que esta desconexión entre pérdidas en papel y efectivo real es uno de los puntos de confusión más comunes que encuentra, y se deriva de una asociación profundamente arraigada entre la palabra "pérdida" y el daño financiero real. En bienes raíces, argumenta, una pérdida K-1 típicamente significa lo contrario.

La mecánica comienza con la depreciación. El código tributario permite a los propietarios deducir el desgaste de un edificio con el tiempo, aunque nunca se emita un cheque por ese desgaste. Para bienes raíces residenciales, el programa de depreciación estándar distribuye esa deducción a lo largo de 27.5 años. Un estudio de segregación de costos, un informe de ingeniería que divide la propiedad en sus componentes individuales, puede identificar qué elementos califican para programas de depreciación más cortos de cinco, siete o 15 años. Bajo la depreciación de bonificación del 100%, cualquier cosa en un programa de 15 años o menos puede ser arrastrada completamente al año uno.

El resultado, según Libman, es que una propiedad puede generar flujo de efectivo real y positivo, depósitos reales en cuentas, mientras simultáneamente produce una pérdida fiscal lo suficientemente grande como para proteger ese ingreso por completo.

"Cuando estamos entrenados para escuchar pérdida, pensamos, 'Oh no, perdí dinero'," dice Libman. "Y en bienes raíces, una pérdida K-1 generalmente significa lo contrario de lo que está sucediendo en la vida real. Solo significa que es un gasto no monetario."

El K-1 en sí mismo conecta la depreciación de la propiedad con la declaración de impuestos del inversionista individual. Es un documento fiscal de sociedad, una porción de los ingresos, pérdidas y deducciones de la sociedad, que fluye directamente a la declaración personal del inversionista. El estudio de segregación de costos genera las pérdidas; el K-1 las entrega.

Libman dice que los inversionistas comúnmente dejan valor atrás al malinterpretar lo que sucede con las pérdidas que no pueden usar de inmediato. La suposición es que las pérdidas no utilizadas expiran. Según Libman, no lo hacen.

Si un inversionista genera $150,000 en pérdidas K-1 en un año determinado pero solo tiene $100,000 en ingresos gravables para compensar, los $50,000 restantes no desaparecen. Se arrastran indefinidamente, disponibles para compensar ingresos en años futuros. Esta característica de arrastre convierte la depreciación de un beneficio de un solo año en un activo fiscal a largo plazo.

"Esas se arrastran a perpetuidad, por lo que pueden continuar compensando ingresos en el futuro, no solo este año," dice Libman. "No es que si no las usas, las pierdes. Puedes conservarlas."

Un inversionista que construye una cartera de activos multifamiliares con el tiempo puede acumular un grupo creciente de pérdidas arrastradas que continúa protegiendo ingresos mucho después de que se generó la depreciación original. Libman describe esto como un efecto compuesto, no sobre las pérdidas en sí, sino sobre el capital que de otro modo se habría pagado en impuestos y en su lugar se reinvierte.

"Es en parte diferimiento. No es un borrador mágico," dice Libman, "pero si no estás pagando impuestos y se compone mientras utilizas esa depreciación, puedes ver cómo tu patrimonio neto crece mucho más rápido."

La capacidad de usar pérdidas K-1 depende en gran medida de la situación fiscal de un individuo, y aquí es donde muchos cometen suposiciones costosas. El IRS distingue entre ingresos pasivos y activos, y la mayoría de las pérdidas inmobiliarias se clasifican como pasivas, lo que significa que típicamente solo pueden compensar otros ingresos pasivos, no ingresos de empleo W-2.

Para aquellos con un trabajo W-2, esto crea una limitación. Sin embargo, Libman señala una estrategia que puede cambiar este panorama: la designación de profesional de bienes raíces. Bajo las reglas del IRS, un contribuyente que dedica al menos 750 horas anualmente a actividades de bienes raíces, no necesariamente como agente con licencia, sino como inversionista, operador o propietario de alquiler a corto plazo, puede calificar para un tratamiento que permite que esas pérdidas compensen otros ingresos, incluido el ingreso W-2 cuando se presenta una declaración conjunta con un cónyuge que califique.

"Si tienes un cónyuge con W-2 y eres un profesional de bienes raíces, entonces esa depreciación puede ir a compensar parte del ingreso W-2 porque están casados y presentan una declaración conjunta," dice Libman.

Aquellos que no entienden estas reglas pueden subestimar el valor de sus pérdidas K-1 o aplicarlas incorrectamente y crear exposición al cumplimiento.

En Investing With Purpose, Libman dice que la firma realiza estudios de segregación de costos como parte estándar del proceso de adquisición, generando la depreciación que fluye a los K-1s. La firma trata las pérdidas fiscales resultantes como un beneficio superpuesto al caso de inversión independiente de la propiedad, no como un sustituto de él.

"Suscribimos la propiedad como independiente, y luego el beneficio fiscal es como la guinda del pastel," dice Libman. "Nunca lo hacemos parte de nuestros supuestos de suscripción."

Libman señala que la depreciación no elimina la obligación tributaria permanentemente. Hay recaptura cuando se vende un activo; el IRS reclama una parte del beneficio. Pero aquellos que compran una propiedad nueva en el mismo año en que venden generan depreciación fresca, creando lo que Libman describe como un beneficio fiscal apilado que continúa el ciclo. Para aquellos que tratan los documentos K-1 como papeleo en lugar de estrategia, Libman dice que entender estos mecanismos es un requisito básico para administrar el capital de manera responsable.

Más información sobre el enfoque de inversión de la firma está disponible en https://iwpurpose.com/invest/index.html

Acerca del experto: Steven Libman es el fundador de Investing With Purpose, una firma de bienes raíces multifamiliares impulsada por la fe con sede en Bluffton, SC.

Aviso legal: Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado solo para fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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