Les investisseurs qui évaluent les marchés secondaires et tertiaires du Midwest pour le déploiement de capitaux dans le logement multifamilial ont tendance à filtrer d'abord sur la taille de la population. Selon ce critère, Sioux Falls, dans le Dakota du Sud, avec une population métropolitaine d'environ 300 000 habitants, n'est généralement pas retenue. Ce filtre ignore un marché qui a produit une croissance constante des loyers pendant quatre décennies, une quasi-absence de créances irrécouvrables sur l'ensemble de son parc locatif et une économie de développement difficile à reproduire dans les grandes métropoles.

L'instinct de rejeter les petits marchés sur la base des chiffres de population a coûté plus cher ces dernières années, alors que les marchés de la Sun Belt et du Sud qui répondaient à ces critères ont connu une offre excédentaire importante et une absorption stagnante. Sioux Falls et le Midwest n'ont pas connu ces types de problèmes à grande échelle qui réduisent considérablement les valeurs.

Une croissance annuelle des loyers de deux et demi pour cent, maintenue pendant quatre décennies, ne fait pas les gros titres. Pour les investisseurs qui évaluent le multifamilial sur un cycle complet plutôt que d'un pic à l'autre, cette cohérence compte plus que les chiffres de croissance spectaculaires qui ont caractérisé Phoenix ou Austin en 2021 et 2022.

Le tableau des créances irrécouvrables est tout aussi frappant. Dans les marchés urbains en difficulté, les créances irrécouvrables peuvent atteindre 30 à 40 pour cent du loyer potentiel brut dans les actifs sous-performants. Sur le marché du logement ouvrier de Sioux Falls, les opérateurs signalent des créances irrécouvrables proches de zéro. Le rare impayé se résout en un mois. Il n'y a pas de cycles de délinquance prolongés ni de délais d'expulsion allongés.

Dusten Hendrickson, un promoteur d'appartements basé à Sioux Falls qui a livré plus de 1 300 unités sur le marché en près de deux décennies, le dit clairement. « Il n'y a presque pas de créances irrécouvrables ici. Les gens estiment qu'ils doivent payer le loyer. Ce n'est pas quelque chose que l'on peut dire de beaucoup de marchés. »

La ville se trouve à l'intersection de l'I-29 et de l'I-90, un facteur que Hendrickson considère comme structurellement important. « De nos jours, il faut être sur une autoroute. Si vous êtes hors de l'autoroute, il est très difficile d'avoir de la croissance. Sioux Falls est sur deux grandes autoroutes et est proche de Minneapolis, Omaha et Des Moines. »

Trois hypothèses empêchent systématiquement les capitaux extérieurs d'examiner sérieusement ce marché.

La première est la taille de la population. La MSA de Sioux Falls, avec ses 300 000 habitants, est considérée comme sous-institutionnelle par la plupart des modèles de filtrage. Le chiffre le plus pertinent est l'objectif de planification déclaré de la ville de 500 000 résidents, soutenu par quatre décennies de croissance démographique ininterrompue. Les opérateurs qui construisent dans la trajectoire de cette expansion aujourd'hui possèdent des actifs qui seront plus proches du centre-ville dans dix ans qu'ils ne le sont maintenant.

La deuxième est la richesse. Sioux Falls est la capitale américaine des fiducies financières. La loi du Dakota du Sud sur les fiducies permet les fiducies perpétuelles, un avantage qu'aucun autre État n'offre, ce qui a attiré une concentration significative de sociétés financières et de particuliers fortunés sur le marché. La richesse ne s'annonce pas comme dans les métropoles côtières. « Les gens ici font tout leur possible pour acheter une voiture qui s'intègre à celle des autres », note Hendrickson. « S'ils ont de l'argent, ils ne le montrent pas. Mais la richesse est là. »

La troisième est l'éducation. L'hypothèse selon laquelle un marché de cette taille penche vers l'emploi agricole ou ouvrier n'est pas conforme aux données. La main-d'œuvre est hautement qualifiée, les niveaux de revenus sont supérieurs à ce que la taille du marché suggérerait, et la culture civique autour des obligations financières est exceptionnellement forte.

À Sioux Falls, une nouvelle unité de logement ouvrier construite de toutes pièces peut être réalisée pour environ 160 000 $ et se loue entre 1 200 $ et 1 500 $ par mois. Ces chiffres produisent une base de coûts et un ratio de couverture des loyers difficiles à atteindre sur les marchés primaires ou dans les métropoles de la Sun Belt qui ont attiré le plus de capitaux de développement ces dernières années.

Le Dakota du Sud est un État du right-to-work, sans impôt sur le revenu, avec des lois favorables aux propriétaires et des frictions de permis minimales par rapport à des marchés comparables. Pour les promoteurs et investisseurs habitués à la complexité réglementaire ailleurs, l'environnement opérationnel est un avantage matériel.

Mailbox Money Real Estate développe des logements ouvriers de toutes pièces à Sioux Falls et dans les marchés environnants du Midwest depuis cette période. Les projets sur le marché ont été refinancés avant les délais prévus, dans certains cas à trois ans contre cinq ans prévus, et l'occupation économique a constamment dépassé les modèles initiaux. Un aperçu complet des projets réalisés est disponible sur mailboxmoneyre.com/portfolio.

Sioux Falls n'est pas sans risque. Les hivers froids sont réels. La base de population, bien qu'en croissance, n'est pas grande selon les normes institutionnelles. Les investisseurs qui ont besoin de liquidités ou qui visent une appréciation spectaculaire à court terme trouveront des marchés plus adaptés ailleurs.

Pour les investisseurs qui évaluent où placer des capitaux multifamiliaux pour une performance stable et prévisible sur un cycle complet, la combinaison d'une croissance constante des loyers, de créances irrécouvrables quasi nulles, d'une économie de construction en dessous du coût de remplacement et d'un environnement réglementaire favorable aux propriétaires fait de Sioux Falls un marché qui mérite d'être examiné plus attentivement que ne le permettent actuellement la plupart des filtres institutionnels.

À propos de Mailbox Money Real Estate : Mailbox Money Real Estate est un promoteur d'appartements de toutes pièces spécialisé dans le logement ouvrier sur les marchés secondaires et tertiaires du Midwest, avec des opérations concentrées à Sioux Falls, SD, et dans les environs.

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