Los inversores que evalúan los mercados secundarios y terciarios del Medio Oeste para el despliegue de capital multifamiliar tienden a examinar primero el tamaño de la población. Según esa medida, Sioux Falls, Dakota del Sur, con una población metropolitana de aproximadamente 300,000 habitantes, normalmente no pasa el corte. Lo que ese filtro pasa por alto es un mercado que ha producido un crecimiento constante de los alquileres durante cuatro décadas, una deuda incobrable casi nula en su parque de alquiler y una economía de desarrollo difícil de replicar en áreas metropolitanas más grandes.

El instinto de descartar mercados más pequeños basándose en cifras de población destacadas se ha vuelto más costoso en los últimos años, ya que los mercados del Cinturón del Sol y del Sur que superaron esos filtros han experimentado un exceso de oferta significativo y una absorción estancada. Sioux Falls, y el Medio Oeste, no han visto ese tipo de problemas a gran escala que reducen drásticamente los valores.

Un crecimiento anual del alquiler del dos y medio por ciento, sostenido durante cuatro décadas, no genera titulares. Para los inversores que evalúan multifamiliares sobre una base de ciclo completo en lugar de pico a pico, esa consistencia importa más que las cifras de crecimiento destacadas que caracterizaron a Phoenix o Austin en 2021 y 2022.

El panorama de la deuda incobrable es igualmente sorprendente. En mercados urbanos en dificultades, la deuda incobrable puede alcanzar el 30 al 40 por ciento del alquiler potencial bruto en activos de bajo rendimiento. En todo el mercado de viviendas para trabajadores de Sioux Falls, los operadores reportan una deuda incobrable cercana a cero. El raro pago atrasado se resuelve en un mes. No hay ciclos prolongados de morosidad ni plazos de desalojo prolongados.

Dusten Hendrickson, un desarrollador de apartamentos con sede en Sioux Falls que ha entregado más de 1,300 unidades en el mercado durante casi dos décadas, lo expresa claramente. "Casi no hay deuda incobrable aquí. La gente siente que debe pagar el alquiler. Eso no es algo que se pueda decir de muchos mercados."

La ciudad se encuentra en la intersección de la I-29 y la I-90, un factor que Hendrickson considera estructuralmente importante. "Hoy en día hay que estar en una interestatal. Si estás fuera de la autopista, es muy difícil crecer. Sioux Falls está en dos interestatales principales y está cerca de Minneapolis, Omaha y Des Moines."

Tres suposiciones consistentemente impiden que el capital externo considere seriamente este mercado.

La primera es el tamaño de la población. El área metropolitana de Sioux Falls, con 300,000 habitantes, se considera subinstitucional para la mayoría de los modelos de selección. El número más relevante es el objetivo de planificación declarado de la ciudad de 500,000 residentes, respaldado por cuatro décadas de crecimiento poblacional ininterrumpido. Los operadores que construyen en la trayectoria de esa expansión hoy poseen activos que estarán más cerca del centro urbano en diez años de lo que están ahora.

La segunda es la riqueza. Sioux Falls es la capital fiduciaria financiera de los Estados Unidos. La ley fiduciaria de Dakota del Sur permite fideicomisos perpetuos, una ventaja que ningún otro estado ofrece, lo que ha atraído una concentración significativa de firmas financieras y personas de alto patrimonio neto al mercado. La riqueza no se anuncia como en las áreas metropolitanas costeras. "La gente aquí se esfuerza por comprar un automóvil que encaje con el de los demás", señala Hendrickson. "Si tienen dinero, no lo presumen. Pero la riqueza está aquí."

La tercera es la educación. La suposición de que un mercado de este tamaño se inclina hacia el empleo agrícola o de cuello azul no es consistente con los datos. La fuerza laboral está altamente educada, los niveles de ingresos están por encima de lo que sugeriría el tamaño del mercado, y la cultura cívica en torno a las obligaciones financieras es inusualmente fuerte.

En Sioux Falls, una nueva unidad de vivienda para trabajadores desde cero se puede construir por aproximadamente $160,000 y se alquila entre $1,200 y $1,500 por mes. Esos números producen una base de costos y una relación de cobertura de alquiler que es difícil de lograr en mercados primarios o en las áreas metropolitanas del Cinturón del Sol que atrajeron la mayor parte del capital de desarrollo en los últimos años.

Dakota del Sur es un estado de derecho al trabajo sin impuesto sobre la renta, estatuto favorable al propietario y fricción de permisos mínima en comparación con mercados similares. Para los desarrolladores e inversores acostumbrados a la complejidad regulatoria en otros mercados, el entorno operativo es una ventaja material.

Mailbox Money Real Estate ha estado desarrollando viviendas para trabajadores desde cero en Sioux Falls y los mercados circundantes del Medio Oeste durante ese período. Los proyectos en el mercado se han refinanciado antes de los plazos previstos, en algunos casos a los tres años frente a los cinco proyectados, y la ocupación económica ha superado consistentemente los modelos iniciales. Una visión general completa de los proyectos completados está disponible en mailboxmoneyre.com/portfolio.

Sioux Falls no está exenta de riesgos. Los fríos inviernos son reales. La base de población, aunque en crecimiento, no es grande según los estándares institucionales. Los inversores que necesitan liquidez o apuntan a una apreciación destacada en un período corto encontrarán mercados más adecuados en otros lugares.

Para los inversores que evalúan dónde colocar capital multifamiliar para un rendimiento estable y predecible durante un ciclo completo, la combinación de crecimiento constante de los alquileres, deuda incobrable casi nula, economía de construcción por debajo del costo de reemplazo y un entorno regulatorio favorable al propietario hace que Sioux Falls merezca un examen más detenido de lo que la mayoría de los filtros institucionales permiten actualmente.

Acerca de Mailbox Money Real Estate: Mailbox Money Real Estate es un desarrollador de apartamentos desde cero centrado en viviendas para trabajadores en mercados secundarios y terciarios del Medio Oeste, con operaciones concentradas en Sioux Falls, SD y áreas circundantes.

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