La plupart des courtiers immobiliers commerciaux passent les dix premières minutes d'une visite de site à regarder la hauteur sous plafond et les quais de chargement. Logan Freeman, fondateur de Midwest CRE Advisors basé à Kansas City, consacre son temps à l'examen du local électrique. Cette différence explique pourquoi son cabinet conclut des transactions de centres de données en périphérie sur les marchés secondaires du Midwest alors que la plupart des courtiers cherchent encore à comprendre ce qu'est une installation d'inférence.

Freeman a développé un processus d'évaluation reproductible pour les bâtiments industriels envisagés pour une conversion en centre de données périphérique. Il commence avant même de franchir la porte d'entrée.

La première chose que Freeman recherche en approchant d'un site est l'infrastructure électrique externe : une plateforme de transformateur, une sous-station et la taille de l'entrée de service. Ces réponses déterminent si un bâtiment mérite un examen plus approfondi avant d'entrer à l'intérieur.

« Si je vois un service de 2000 ampères sur un bâtiment de 40 000 pieds carrés, je suis intéressé », explique-t-il. « Si je vois un panneau de 400 ampères, je passe à autre chose à moins qu'il n'y ait une histoire claire de potentiel électrique. »

Une fois à l'intérieur, son premier arrêt est le local électrique. Il examine l'appareillage, la configuration des panneaux et la capacité de charge existante – non seulement ce qui est présent, mais aussi le coût d'une mise à niveau. Un bâtiment avec une alimentation électrique marginale mais une sous-station à proximité et une marge d'expansion connue présente un cas d'investissement différent de celui d'un bâtiment avec une alimentation marginale et aucune capacité en amont pour puiser.

Les équipements de centre de données sont lourds et la plupart des bâtiments industriels ne sont pas conçus pour les supporter. Un plancher d'entrepôt standard conçu pour 125 livres par pied carré est insuffisant pour les besoins des centres de données périphériques : 200 à 300 livres par pied carré. Lorsque la capacité structurelle n'est pas suffisante, les coûts de remédiation peuvent rendre un bâtiment par ailleurs prometteur irréalisable sur le plan financier.

La hauteur libre compte aussi, mais différemment que pour les entrepôts de distribution. Pour un centre de données de petite à moyenne taille, 12 à 16 pieds suffisent. Plus important est l'espacement des colonnes. Les opérateurs de centres de données disposent des rangées de baies sur une surface de plancher ouverte, et les obstructions créent des problèmes d'aménagement difficiles à contourner. Les plans de plancher sans colonnes ou à larges travées commandent une prime pour cette raison.

Les systèmes CVC et de refroidissement sont le troisième domaine que Freeman examine. Il recherche des faux planchers, des unités CVC existantes et tout historique d'utilisation du bâtiment comme installation à environnement critique.

Les anciens centraux téléphoniques et installations de commutation sont particulièrement précieux. Ils ont été conçus pour un fonctionnement continu 24 heures sur 24 et disposent souvent déjà de salles de batteries, de connexions de générateurs et de systèmes de refroidissement redondants. « Ils ont été conçus pour une disponibilité 24/7 », explique Freeman. « Ils ont souvent déjà des salles de batteries, des connexions de générateurs et des infrastructures de refroidissement redondantes intégrées. »

Les bâtiments avec ce type d'utilisation antérieure peuvent éviter des années de travaux d'aménagement et des millions de dépenses d'investissement. Avec les retards de la chaîne d'approvisionnement qui portent les délais d'équipements critiques comme les turbines derrière le compteur à 24 à 36 mois, commencer avec une infrastructure déjà sur site peut comprimer un calendrier de déploiement de deux ans ou plus.

Au-delà de l'électricité et de la structure, Freeman vérifie les points d'entrée de fibre et l'accès routier pour la livraison des équipements. Les deux sont importants, mais aucun n'est le problème qui tue le plus souvent les transactions.

« Je regarde toujours le toit », dit-il. « Une infiltration d'eau antérieure sur les équipements informatiques est un obstacle à la discussion. »

« Une visite approfondie pour un prospect sérieux prend environ une heure », explique Freeman. « J'emmène avec moi des spécialistes en systèmes électriques, structurels et mécaniques. À la fin de cette heure, j'ai une image assez claire de savoir si l'histoire de réutilisation adaptative est un aménagement de deux millions de dollars ou une rénovation complète de vingt millions de dollars. Ce sont des conversations très différentes. »

Les promoteurs qui réussissent se posent aussi une troisième question au-delà du bâtiment lui-même : comment pouvons-nous bien documenter cette transformation ? Les entreprises qui prennent de l'avance traitent chaque transaction conclue comme un ensemble de données pour la suivante – historique du projet, dossiers de coordination et documentation du site transmis plutôt que classés à la clôture.

Le principe plus large que Freeman applique sur chaque marché où il opère est celui-ci : la question à poser à propos d'un ancien site industriel n'est pas ce qu'est le bâtiment, mais à quoi il est connecté. La plupart des acheteurs ne pensent qu'à poser la première question. Ceux qui posent la seconde sont ceux qui trouvent les affaires.

Pour des exemples de transactions conclues et plus d'informations sur l'approche de Midwest CRE Advisors en matière de sélection de sites pour centres de données périphériques, visitez leurs histoires de succès clients.

Midwest CRE Advisors est un cabinet immobilier commercial basé à Kansas City spécialisé dans la sélection de sites pour centres de données périphériques, le stockage extérieur industriel et l'investissement CRE traditionnel dans le Midwest. Le cabinet travaille avec des promoteurs d'infrastructures, des investisseurs et des propriétaires fonciers au Kansas, au Missouri, en Oklahoma, au Nebraska et en Iowa.

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