La mayoría de los corredores de bienes raíces comerciales pasan los primeros diez minutos de una visita al sitio mirando la altura del techo y los muelles de carga. Logan Freeman, fundador de Midwest CRE Advisors, con sede en Kansas City, dedica su tiempo a inspeccionar la sala eléctrica. Esa diferencia es por la que su firma está cerrando transacciones de centros de datos periféricos en mercados secundarios del Medio Oeste mientras la mayoría de los corredores aún están descubriendo qué es una instalación de inferencia.

Freeman ha desarrollado un proceso de evaluación repetible para edificios industriales considerados para la conversión a centros de datos periféricos. Comienza antes de cruzar la puerta principal.

Lo primero que Freeman busca al acercarse a un sitio es la infraestructura de servicios públicos externa: una base de transformador, una subestación y el tamaño de la entrada de servicio. Esas respuestas determinan si vale la pena echar un vistazo más de cerca antes de entrar.

“Si veo un servicio de 2000 amperios en un edificio de 40,000 pies cuadrados, me interesa”, explica. “Si veo un panel de 400 amperios, sigo adelante a menos que haya una historia clara de ventaja en los servicios públicos”.

Una vez dentro, su primera parada es la sala eléctrica. Examina el equipo de conmutación, la configuración del panel y la capacidad de carga existente, no solo lo que hay, sino cuánto costaría actualizarlo. Un edificio con energía marginal pero con una subestación cercana y margen de expansión conocido presenta un caso de inversión diferente que uno con energía marginal y sin capacidad aguas arriba de la que extraer.

El equipo del centro de datos es pesado, y la mayoría de los edificios industriales no están construidos para soportarlo. Un piso de almacén estándar con capacidad para 125 libras por pie cuadrado se queda corto frente a lo que requieren los centros de datos periféricos: 200 a 300 libras por pie cuadrado. Cuando la capacidad estructural no está presente, los costos de remediación pueden hacer que un edificio que de otro modo sería prometedor sea inviable en términos numéricos.

La altura libre también importa, pero de manera diferente a como lo hace para los almacenes de distribución. Para un centro de datos pequeño o mediano, 12 a 16 pies son suficientes. Más importante es el espaciado de las columnas. Los operadores de centros de datos colocan filas de gabinetes en un espacio de piso abierto, y las obstrucciones crean problemas de diseño que son difíciles de sortear. Los planos de piso sin columnas o con bahías anchas tienen una prima por esa razón.

El HVAC y la infraestructura de refrigeración son la tercera área que Freeman examina. Busca pisos elevados, unidades HVAC existentes y cualquier historial de que el edificio haya sido utilizado como instalación de entorno crítico.

Las antiguas centrales telefónicas e instalaciones de conmutación son particularmente valiosas. Fueron construidas para operación continua las 24 horas y a menudo ya tienen salas de baterías, conexiones de generadores y sistemas de refrigeración redundantes. “Fueron diseñadas para un tiempo de actividad 24/7”, dice Freeman. “A menudo ya tienen salas de baterías, conexiones de generadores e infraestructura de refrigeración redundante incorporada”.

Los edificios con ese tipo de uso anterior pueden omitir años de trabajos de adecuación y millones en gastos de capital. Con los retrasos en la cadena de suministro que alargan los plazos de entrega de equipos críticos, como turbinas detrás del medidor, a 24 a 36 meses, comenzar con infraestructura ya en el sitio puede comprimir un cronograma de implementación en dos años o más.

Más allá de la energía y la estructura, Freeman verifica los puntos de entrada de fibra y el acceso por carretera para la entrega de equipos. Ambos importan, pero ninguno es el problema que más a menudo mata los acuerdos.

“Siempre estoy mirando el techo”, dice. “La intrusión previa de agua en equipos de TI es un factor que detiene la conversación”.

“Una inspección exhaustiva para un prospecto serio toma aproximadamente una hora”, dice Freeman. “Traigo especialistas en sistemas eléctricos, estructurales y mecánicos conmigo. Al final de esa hora tengo una idea bastante clara de si la historia de reutilización adaptativa es una adecuación de dos millones de dólares o una renovación total de veinte millones. Esas son conversaciones muy diferentes”.

Los desarrolladores que lo hacen bien también se hacen una tercera pregunta más allá del edificio en sí: ¿qué tan bien podemos documentar esta transformación? Las firmas que se adelantan están tratando cada acuerdo cerrado como un conjunto de datos para el siguiente: historial del proyecto, registros de coordinación y documentación del sitio se transmiten en lugar de archivarse al cierre.

El principio más amplio que Freeman aplica en cada mercado en el que opera es este: la pregunta que hay que hacer sobre un sitio industrial antiguo no es qué es el edificio, sino a qué está conectado. La mayoría de los compradores solo piensan en hacer la primera pregunta. Los que hacen la segunda son los que encuentran los acuerdos.

Para ejemplos de acuerdos cerrados y más información sobre el enfoque de Midwest CRE Advisors para la selección de sitios de centros de datos periféricos, visite sus historias de éxito de clientes.

Midwest CRE Advisors es una firma de bienes raíces comerciales con sede en Kansas City especializada en selección de sitios para centros de datos periféricos, almacenamiento industrial al aire libre e inversión CRE tradicional en todo el Medio Oeste. La firma trabaja con desarrolladores de infraestructura, inversores y propietarios de terrenos en Kansas, Misuri, Oklahoma, Nebraska e Iowa.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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