À Waikiki, Le Rez-de-Chaussée d'un Hôtel Fait Davantage le Travail de Création de Valeur

Le podium de vente au détail à la base d'un hôtel de Waikiki est facile à lire comme un revenu accessoire, quelques milliers de pieds carrés de loyer qui améliorent le relevé d'exploitation sans changer la thèse d'investissement. Ce cadrage sous-estime ce que l'espace fait.

Un rez-de-chaussée bien loué génère quelque chose que les chambres ne peuvent pas générer seules : une raison pour les personnes qui ne séjournent pas à l'hôtel d'y entrer. Ce trafic produit de la notoriété, et la notoriété se convertit lors d'un voyage ultérieur.

Ce que le podium fait réellement

Le mécanisme est la reconnaissance plutôt que le rouleau de loyer. Un locataire vedette, national ou local, amène son propre public à une adresse qui pourrait autrement n'être enregistrée que par les clients déjà réservés.

« C'est presque comme avoir un chapiteau », dit Erin W.J. Mitsuyoshi, CCIM, de The Bratton Team chez Colliers International Hawaii, décrivant comment un locataire reconnaissable au rez-de-chaussée fonctionne pour la propriété au-dessus. Les visiteurs qui font du shopping ou mangent à la base d'un hôtel sans y séjourner forment une association avec le bâtiment. Lors d'un voyage de retour, cette association est ce qui fait passer une propriété de non envisagée à envisagée.

Pour les clients déjà dans le bâtiment, l'effet est plus direct. Les dépenses qui autrement quitteraient la propriété y restent, à travers le commerce de détail, la restauration et la note de chambre.

Le design comme variable de souscription

Le commerce de détail performe quand il est visible, et la visibilité est décidée au stade de la conception plutôt qu'au stade de la location.

La distinction que fait Mitsuyoshi est entre l'espace qui a été planifié comme commerce de détail et l'espace qui a fini en commerce de détail. Une façade vitrée et une élévation en plaques de plâtre scellée produisent des résultats sensiblement différents à partir d'une superficie identique, car le marchandisage dépend du fait d'attirer l'œil de quelqu'un qui passait sans intention de s'arrêter.

Là où le rez-de-chaussée a été conçu dans cette optique, la conversation de location part d'une position plus forte. Là où ce n'était pas le cas, la contrainte se poursuit tout au long de la vie de l'actif.

La question de la nourriture et des boissons

Une caractéristique structurelle du marché hawaïen façonne ce qui peut entrer dans un podium d'hôtel, et les acheteurs arrivant d'autres marchés ne l'intègrent pas toujours dans le prix.

La restauration hôtelière à Hawaï fonctionne dans un cadre syndical fort. Tous les opérateurs ne peuvent pas prendre de l'espace dans un hôtel ; les allocations pour la restauration non syndiquée sont limitées, souvent définies par la superficie, et dans de nombreuses propriétés déjà attribuées. La conséquence pratique est qu'un restaurateur indépendant a un chemin plus étroit vers un podium d'hôtel que vers un espace comparable de l'autre côté de la rue.

C'est pourquoi le mix locatif dans le commerce de détail hôtelier hawaïen penche vers le prêt-à-porter, les bijoux, les chapeaux et les accessoires plutôt que vers les podiums axés sur les restaurants courants dans les propriétés de villégiature continentales. C'est un paramètre connu plutôt qu'un obstacle, mais il appartient à la souscription avant une offre, pas après.

Ce qu'il faut examiner avant de faire une offre

Pour un acheteur évaluant un hôtel avec un commerce de détail au rez-de-chaussée, les éléments de diligence sont physiques et évaluables lors d'une visite.

La visibilité vient en premier, et l'accessibilité immédiatement après. Un espace en retrait de la rue sous-performe par rapport à un espace comparable au niveau de la rue, et le seuil est plus bas que la plupart des acheteurs ne le pensent ; quatre ou cinq marches suffisent pour changer le fait que quelqu'un franchisse le seuil ou non.

La deuxième question est la flexibilité. La possibilité de reconfigurer l'espace, et la possibilité de combiner des unités adjacentes pour accueillir un utilisateur plus grand, détermine ce qu'un futur propriétaire peut en faire. Un podium qui peut être redécoupé a des options. Celui qui ne peut pas est fixé à ce pour quoi il a été construit.

L'inventaire commercial actuel à travers les classes d'actifs d'Hawaï récompense les acheteurs qui posent ces questions tôt, car dans un marché de cette taille, les mêmes propriétés reviennent rarement.

Relouer un podium

Là où un rez-de-chaussée a vieilli, l'approche qui fonctionne est compositionnelle plutôt qu'opportuniste.

Le point de départ est le mix existant, ce qui performe, ce qui lutte, et ce que la vacance devrait compléter plutôt que dupliquer. La mise en garde de Mitsuyoshi est de ne pas courir après ce qui est actuellement à la mode, au motif qu'un locataire guidé par les tendances ramène l'espace à la même position dans trois ans.

Le filtre plus durable est de savoir si l'usage équilibre l'offre sur la journée. Un podium entièrement orienté vers les dîners en soirée laisse la journée vide ; un mélange qui s'étend du petit-déjeuner, du déjeuner et du soir maintient le trafic en mouvement, ce qui profite à chaque locataire du bâtiment. Les actifs qui ont été repositionnés sur cette base apparaissent régulièrement parmi les transactions hawaïennes récemment conclues.

Où cela mène

La composition du commerce de détail hôtelier hawaïen s'élargit. Les formats expérientiels ont commencé à apparaître à Waikiki aux côtés du commerce de détail conventionnel plutôt qu'à sa place : des centres de divertissement familial et des arcades, des expositions d'art immersives dans la veine de teamLab au Japon, ou, au Southern Sun at Hyatt Regency Waikiki, la réalité virtuelle, les escape games et les manèges 4D.

Le ʻOhana Entertainment Center, qui a ouvert cette année dans le hall du Waikiki Beach Marriott Resort & Spa sur Kalākaua Avenue, s'étend sur 6 000 pieds carrés avec du bowling boutique, des simulateurs sportifs et plus de soixante jeux d'arcade. Ce que ces formats partagent, c'est qu'ils retiennent les gens dans un bâtiment plus longtemps, ce qui profite à tous les locataires autour d'eux.

L'élément constant est la complémentarité. « Nous voulons pouvoir polliniser de manière croisée », dit Mitsuyoshi à propos de l'objectif, décrivant un podium où les dîneurs font du shopping et les acheteurs dînent. Pour un acheteur, c'est le test utile au point d'acquisition : non pas si le rez-de-chaussée est plein, mais si ses parties travaillent au bénéfice les unes des autres.

À propos de l'expert : Erin W.J. Mitsuyoshi (B), CCIM, est vice-présidente associée chez The Bratton Team à Colliers International Hawaii à Honolulu, spécialisée dans la location de commerces de détail et la représentation des propriétaires.

The Bratton Team est un groupe hawaïen de courtage immobilier commercial et de ventes d'investissement, exclusivement contracté avec Colliers International HI, LLC. Dirigée par Mark D. Bratton (R) CCIM et Mike Perkins (S), l'équipe a conseillé des acheteurs et des vendeurs dans toutes les classes d'actifs d'Hawaï pendant 40 ans.

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