En Waikiki, la Planta Baja de un Hotel Está Haciendo Más del Trabajo de Crear Valor

El podio comercial en la base de un hotel de Waikiki es fácil de leer como ingreso auxiliar, unos pocos miles de pies cuadrados de alquiler que mejoran el estado de resultados sin cambiar el caso de inversión. Ese encuadre subestima lo que hace el espacio.

Una planta baja bien ocupada genera algo que las habitaciones no pueden generar por sí solas: una razón para que las personas que no se hospedan en el hotel entren en él. Ese tráfico produce reconocimiento, y el reconocimiento se convierte en una visita posterior.

El mecanismo es el reconocimiento, no la lista de alquileres. Un inquilino destacado, nacional o local, trae su propio público a una dirección que de otro modo podría registrarse solo con los huéspedes ya reservados.

“Es casi como tener un marquesina”, dice Erin W.J. Mitsuyoshi, CCIM, de The Bratton Team en Colliers International Hawaii, describiendo cómo un inquilino reconocible en la planta baja funciona para la propiedad que tiene encima. Los visitantes que compran o comen en la base de un hotel sin alojarse allí forman una asociación con el edificio. En un viaje de regreso, esa asociación es lo que mueve una propiedad de no considerada a considerada.

Para los huéspedes que ya están en el edificio, el efecto es más directo. El gasto que de otro modo saldría de la propiedad permanece dentro de ella, en el comercio minorista, la comida y la bebida, y la cuenta de la habitación.

El comercio minorista funciona cuando es visible, y la visibilidad se decide en la etapa de diseño, no en la de arrendamiento.

La distinción que Mitsuyoshi hace es entre el espacio que fue planificado como comercial y el espacio que terminó siendo comercial. Un frente de vidrio y una elevación de paneles de yeso sellados producen resultados materialmente diferentes con los mismos metros cuadrados, porque la comercialización depende de captar la atención de alguien que pasaba sin intención de detenerse.

Cuando la planta baja fue diseñada con eso en mente, la conversación de arrendamiento comienza desde una posición más fuerte. Cuando no fue así, la limitación persiste durante toda la vida del activo.

Una característica estructural del mercado de Hawái da forma a lo que puede entrar en un podio de hotel, y los compradores que llegan de otros mercados no siempre lo tienen en cuenta.

La comida y la bebida de los hoteles en Hawái opera dentro de un fuerte marco sindical. No todos los operadores pueden tomar espacio en un hotel; las asignaciones para alimentos y bebidas no sindicalizados son limitadas, a menudo definidas por pies cuadrados, y en muchas propiedades ya están ocupadas. La consecuencia práctica es que un restaurador independiente tiene un camino más estrecho hacia un podio de hotel que hacia un espacio comparable al otro lado de la calle.

Por eso la mezcla de inquilinos en el comercio minorista de hoteles de Hawái se inclina hacia la ropa, la joyería, los sombreros y los accesorios, en lugar de hacia los podios con muchos restaurantes comunes en las propiedades turísticas continentales. Es un parámetro conocido más que un obstáculo, pero pertenece al análisis de suscripción antes de una oferta, no después.

Para un comprador que evalúa un hotel con comercio minorista en la planta baja, los elementos de diligencia debida son físicos y evaluables en un recorrido.

La visibilidad viene primero, y la accesibilidad inmediatamente después. El espacio que está retranqueado de la calle rinde por debajo del espacio comparable a nivel de calle, y el umbral es más bajo de lo que la mayoría de los compradores suponen; cuatro o cinco escalones hacia abajo son suficientes para cambiar si alguien cruza el umbral o no.

La segunda pregunta es la flexibilidad. Si el espacio se puede reconfigurar, y si las unidades adyacentes se pueden combinar para acomodar a un usuario más grande, determina cuánto puede hacer un futuro propietario con él. Un podio que se puede reconfigurar tiene opciones. Uno que no puede está fijo en lo que fue construido.

El inventario comercial actual en las clases de activos de Hawái recompensa a los compradores que hacen estas preguntas temprano, porque en un mercado de este tamaño las mismas propiedades aparecen con poca frecuencia.

Cuando una planta baja ha envejecido, el enfoque que funciona es compositivo más que oportunista.

El punto de partida es la mezcla existente, qué está funcionando, qué está luchando y qué debería complementar la vacante en lugar de duplicar. La advertencia de Mitsuyoshi es contra perseguir lo que está de moda actualmente, con el argumento de que un inquilino impulsado por tendencias devuelve el espacio a la misma posición en tres años.

El filtro más duradero es si el uso equilibra la oferta a lo largo del día. Un podio ponderado enteramente hacia la cena deja el día vacío; una mezcla que abarca desayuno, almuerzo y cena mantiene el tráfico en movimiento, lo que beneficia a todos los inquilinos del edificio. Los activos que han sido reposicionados sobre esta base aparecen regularmente entre las transacciones recientes de Hawái.

La composición del comercio minorista hotelero de Hawái se está ampliando. Los formatos experienciales han comenzado a aparecer en Waikiki junto con el comercio minorista convencional, no en lugar de él: centros de entretenimiento familiar y salones recreativos, exposiciones de arte inmersivo en la línea de teamLab en Japón, o, en The Southern Sun en Hyatt Regency Waikiki, realidad virtual, salas de escape y atracciones 4D.

ʻOhana Entertainment Center, que abrió este año en el vestíbulo del Waikiki Beach Marriott Resort & Spa en Kalākaua Avenue, tiene 6,000 pies cuadrados con bolos boutique, simuladores deportivos y más de sesenta juegos de arcade. Lo que comparten estos formatos es que retienen a las personas en un edificio por más tiempo, lo que beneficia a todos los inquilinos a su alrededor.

El elemento consistente es la complementariedad. “Queremos poder realizar polinización cruzada”, dice Mitsuyoshi sobre el objetivo, describiendo un podio donde los comensales compran y los compradores cenan. Para un comprador, esa es la prueba útil en el momento de la adquisición: no si la planta baja está llena, sino si sus partes trabajan en beneficio mutuo.

Sobre el experto: Erin W.J. Mitsuyoshi (B), CCIM, es Vicepresidenta Asociada de The Bratton Team en Colliers International Hawaii en Honolulu, especializada en arrendamiento minorista y representación de propietarios.

The Bratton Team es un grupo de bienes raíces comerciales y ventas de inversión en Hawái, contratado exclusivamente con Colliers International HI, LLC. Liderado por Mark D. Bratton (R) CCIM y Mike Perkins (S), el equipo ha asesorado a compradores y vendedores en todas las clases de activos de Hawái durante 40 años.

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