À Urban Honolulu, le Rez-de-Chaussée Porte une Part Croissante de la Valeur d’un Immeuble d’Appartements

Un immeuble à usage mixte est généralement acheté comme un immeuble d'habitation avec quelques commerces attenants. Les unités résidentielles déterminent le modèle ; les comparables sont résidentiels, et l'espace commercial en rez-de-chaussée est traité comme une ligne supplémentaire.

Dans le Honolulu urbain, ce cadrage sous-estime le rez-de-chaussée à deux égards : ce qu'il apporte directement et ce qu'il fait pour tout ce qui se trouve au-dessus.

La composante commerciale est généralement la source de revenus la plus forte au pied carré. Les loyers commerciaux dans un immeuble bien situé dépassent ce que les unités résidentielles rapportent sur la même emprise, ce qui signifie que le rez-de-chaussée pèse de manière disproportionnée dans le revenu net d'exploitation par rapport à la surface qu'il occupe.

Cet avantage dépend de l'emplacement plutôt que d'être automatique. Mais là où la position le permet, l'arithmétique est simple, et c'est la première raison pour laquelle cet espace mérite sa propre analyse plutôt qu'une ligne de synthèse.

Le second effet est plus difficile à modéliser et souvent plus important.

« Il améliore la valeur globale de la propriété elle-même », déclare Erin W.J. Mitsuyoshi, CCIM, de The Bratton Team chez Colliers International Hawaii, décrivant ce que des locataires bien choisis au rez-de-chaussée apportent à la composante résidentielle située au-dessus. Une épicerie ou un café en bas fonctionne comme un équipement de l'immeuble, et il concurrence les locataires résidentiels de la même manière qu'une salle de sport ou une terrasse sur le toit – sans les coûts d'exploitation associés.

L'apparence compte autant que la commodité. Une façade bien entretenue et visuellement active façonne la perception de tout l'immeuble par un résident potentiel qui s'en approche pour la première fois.

À une échelle suffisante, l'effet s'étend au-delà de la limite de la propriété. Le commerce de rez-de-chaussée façonne le caractère d'un quartier, et le caractère du quartier détermine à son tour qui veut y vivre – ce qui signifie que la sélection des locataires influence la demande résidentielle pour laquelle un propriétaire est en concurrence. Ward Village, la communauté planifiée de 60 acres dans le Honolulu urbain, en est l'exemple local le plus clair : une offre en rez-de-chaussée assemblée délibérément, produisant une identité de district qui attire un type particulier de résident dans les appartements au-dessus.

Les catégories de locataires qui réussissent sous les appartements à Honolulu partagent une caractéristique : les résidents les utilisent régulièrement, par habitude plutôt que par occasion.

Le commerce de proximité quotidien est en tête de liste – une épicerie ou un dépanneur, un café, une laverie. Les services performent fortement selon la même logique, et Mitsuyoshi en cite deux que les propriétaires négligent souvent : les services médicaux et la garde d'enfants. Une crèche en bas est utilisée cinq jours par semaine par les familles au-dessus, ce qui est une fréquence qu'aucun format de commerce de détail n'égale.

La composition varie selon le quartier, souvent selon des lignes culturelles, avec des offres reflétant les communautés dans lesquelles elles s'inscrivent. Le principe sous-jacent s'applique partout. La commodité est l'idée organisatrice, et les locataires les plus performants sont ceux où, comme le dit Mitsuyoshi, tout le monde connaît votre nom.

L'exigence analytique qui distingue l'usage mixte du commerce de détail autonome est la séparation.

Une propriété de commerce de détail autonome est analysée comme un investissement de détail unique. Un immeuble à usage mixte doit être scindé : la composante résidentielle modélisée selon ses propres termes, la composante commerciale selon les siens, et les deux combinées seulement après que chacune a été évaluée correctement.

L'allocation des dépenses est là où le travail se concentre. La plupart des espaces commerciaux à Hawaï sont loués en base triple net, de sorte que les taxes foncières, les services publics et les dépenses de l'immeuble sont répercutées proprement du côté commercial. La composante résidentielle ne supporte pas ces dépenses sur la même base, et les deux ne sont pas évaluées de manière égale – ce qui signifie qu'allouer le bon pourcentage à chacune nécessite un travail délibéré plutôt qu'une répartition au prorata par pied carré.

Les acheteurs qui sautent cette étape ont tendance à mal évaluer les deux composantes à la fois. Ceux qui le font correctement constatent souvent que le revenu commercial est plus durable qu'ils ne le supposaient. Les actifs de ce type apparaissent régulièrement dans l'inventaire commercial actuel d'Hawaï.

Parce que le rez-de-chaussée affecte la composante résidentielle, la sélection des locataires a des conséquences au-delà du bail lui-même.

L'exemple le plus clair est la compatibilité des horaires. Une activité de fin de soirée sous des appartements crée des frictions avec les personnes vivant au-dessus, tout comme tout exploitant générant du bruit aux heures où les résidents sont chez eux. La proximité d'une ligne de train ou d'une route principale aggrave la même question.

Les effets s'accumulent discrètement. Une activité qui perturbe les résidents peut ralentir la location résidentielle, et un exploitant en difficulté peut entraîner des arriérés, des coûts de sécurité supplémentaires ou une pression sur le stationnement qui déborde dans les places des résidents. Rien de tout cela n'apparaît dans un état des loyers. Tout cela apparaît finalement dans le compte de résultat.

Le cadrage de Mitsuyoshi est qu'il s'agit d'effets d'entraînement que la plupart des gens ne voient jamais à moins de siéger du côté de la propriété ou de la gestion immobilière. C'est précisément pourquoi ils appartiennent à la diligence d'acquisition, où la composition peut encore être évaluée avant d'être héritée.

Une question qui vaut la peine d'être posée directement est de savoir quelle part du revenu du rez-de-chaussée l'immeuble lui-même génère, et la réponse dépend de l'usage et du nombre.

Lorsqu'il y a une ou deux unités, et que l'offre est du commerce de proximité, les résidents passent constamment pour de petits achats quotidiens. Un café attire peut-être une ou deux fois par semaine. Une laverie, hebdomadairement. Une crèche, cinq jours.

Un immeuble avec plusieurs unités en rez-de-chaussée ne peut pas compter sur ses seuls résidents et doit attirer du quartier environnant. C'est une question de conception soluble plutôt qu'un problème, mais cela change quels locataires ont du sens – et c'est le genre de jugement qui distingue un rez-de-chaussée qui performe d'un qui se remplit simplement.

Pour les propriétaires, la conclusion utile est que le niveau de la rue récompense une évaluation correcte. Des transactions récentes clôturées à Hawaï suggèrent que les acheteurs le tarifient de plus en plus ainsi.

À propos de l'experte : Erin W.J. Mitsuyoshi (B), CCIM, est vice-présidente associée au sein de The Bratton Team chez Colliers International Hawaii à Honolulu, spécialisée dans la location commerciale et la représentation des propriétaires.

The Bratton Team est un groupe hawaïen de immobilier commercial et de vente d'investissements, sous contrat exclusif avec Colliers International HI, LLC. Dirigée par Mark D. Bratton (R) CCIM et Mike Perkins (S), l'équipe conseille acheteurs et vendeurs dans toutes les classes d'actifs d'Hawaï depuis 40 ans.

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