En El Honolulu Urbano, La Planta Baja Lleva Más Del Valor De Un Edificio De Apartamentos

Un edificio de uso mixto generalmente se compra como un edificio de apartamentos con algo de comercio adjunto. Las unidades residenciales impulsan el modelo; los comparables son residenciales, y el espacio comercial a nivel de calle se trata como una línea complementaria.

En el Honolulu urbano, ese enfoque subestima la planta baja por dos razones: lo que contribuye directamente y lo que hace por todo lo que está encima.

El componente comercial es generalmente la fuente de ingresos más fuerte por pie cuadrado. Los alquileres comerciales en un edificio bien posicionado superan lo que logran las unidades residenciales en la misma superficie, lo que significa que la planta baja tiene un peso desproporcionado en el ingreso operativo neto en relación con el área que ocupa.

Esa ventaja depende de la ubicación y no es automática. Pero donde la posición lo respalda, la aritmética es clara, y es la primera razón por la que el espacio merece su propio análisis en lugar de una línea resumida.

El segundo efecto es más difícil de modelar y con frecuencia mayor.

“Mejora el valor general de la propiedad real”, dice Erin W.J. Mitsuyoshi, CCIM, de The Bratton Team en Colliers International Hawaii, describiendo lo que los inquilinos bien elegidos de la planta baja hacen por el componente residencial que está encima. Una tienda de comestibles o una cafetería en la planta baja funciona como una amenidad del edificio, y compite por inquilinos residenciales de la misma manera que un gimnasio o una terraza en la azotea, sin el costo operativo asociado.

La apariencia importa junto con la conveniencia. Una fachada bien mantenida y visualmente activa da forma a cómo se percibe todo el edificio para un residente potencial que se aproxima por primera vez.

En una escala suficiente, el efecto se extiende más allá de los límites de la propiedad. El comercio minorista de planta baja da forma al carácter de un vecindario, y el carácter del vecindario a su vez determina quién quiere vivir allí, lo que significa que la selección de inquilinos influye en la demanda residencial por la que compite un propietario. Ward Village, la comunidad planificada maestra de 60 acres en el Honolulu urbano, es el ejemplo local más claro: una oferta a nivel de calle ensamblada deliberadamente, produciendo una identidad de distrito que atrae a un tipo particular de residente a los apartamentos que están encima.

Las categorías de inquilinos que tienen éxito bajo apartamentos en Honolulu comparten una característica: los residentes las usan regularmente, por hábito más que por ocasión.

El comercio minorista de necesidades diarias encabeza la lista: una tienda de comestibles o de conveniencia, una cafetería, una lavandería. Los servicios funcionan con la misma lógica, y Mitsuyoshi señala dos que los propietarios a menudo pasan por alto: servicios médicos y cuidado infantil. Una guardería en la planta baja es utilizada cinco días a la semana por las familias que están arriba, una frecuencia que casi ningún formato minorista iguala.

La composición varía según el vecindario, a menudo según líneas culturales, con ofertas que reflejan las comunidades en las que se encuentran. El principio subyacente se aplica independientemente. La conveniencia es la idea organizadora, y los inquilinos más fuertes son aquellos donde, como dice Mitsuyoshi, todos saben tu nombre.

El requisito analítico que distingue el uso mixto del comercio minorista independiente es la separación.

Una propiedad comercial minorista independiente se analiza como una única inversión minorista. Un edificio de uso mixto debe bifurcarse: el componente residencial modelado en sus propios términos, el componente comercial por su lado, y los dos combinados solo después de que cada uno haya sido evaluado adecuadamente.

La asignación de gastos es donde se concentra el trabajo. La mayoría del espacio comercial en Hawái se arrienda sobre una base de triple neto, por lo que los impuestos a la propiedad, los servicios públicos y los gastos del edificio se transfieren limpiamente en el lado minorista. El componente residencial no carga esos gastos sobre la misma base, y los dos no se evalúan por igual, lo que significa que asignar el porcentaje correcto a cada uno requiere un trabajo deliberado en lugar de una división prorrateada por pies cuadrados.

Los compradores que omiten ese paso tienden a declarar erróneamente ambos componentes a la vez. Quienes lo hacen correctamente a menudo descubren que el ingreso comercial es más duradero de lo que asumieron. Los activos de este tipo aparecen regularmente en el inventario comercial actual de Hawái.

Debido a que la planta baja afecta al componente residencial, la selección de inquilinos tiene consecuencias más allá del contrato de arrendamiento en sí.

El ejemplo más claro es la compatibilidad de horarios. Un uso nocturno debajo de apartamentos crea fricción con las personas que viven arriba, al igual que cualquier operador que genere ruido a horas en que los residentes están en casa. La proximidad a una línea de tren o una carretera principal agrava la misma cuestión.

Los efectos se acumulan silenciosamente. Un uso que perturba a los residentes puede ralentizar el arrendamiento residencial, y un operador que tiene dificultades puede traer atrasos, costos adicionales de seguridad o presión de estacionamiento que se derrama en los espacios de los residentes. Nada de eso aparece en un estado de alquileres. Todo eso aparece eventualmente en el estado de resultados operativos.

El enfoque de Mitsuyoshi es que estos son efectos en cadena que la mayoría de las personas nunca ve a menos que estén del lado de la propiedad o la administración de la propiedad. Es precisamente por eso que pertenecen a la diligencia debida de adquisición, donde la composición aún puede evaluarse antes de que se herede.

Una pregunta que vale la pena hacer directamente es cuánto del ingreso de la planta baja genera el propio edificio, y la respuesta depende del uso y la cantidad.

Donde hay una o dos unidades, y la oferta es comercio minorista de conveniencia, los residentes pasan constantemente para pequeñas compras diarias. Una cafetería atrae quizás una o dos veces por semana. Una lavandería, semanalmente. Cuidado infantil, cinco días.

Un edificio con varias unidades en la planta baja no puede depender solo de sus propios residentes y necesita atraer del vecindario circundante. Esa es una cuestión de diseño solucionable más que un problema, pero cambia qué inquilinos tienen sentido, y es el tipo de juicio que separa una planta baja que rinde de una que simplemente se llena.

Para los propietarios, la conclusión útil es que el nivel de calle recompensa ser suscrito adecuadamente. Las transacciones recientes cerradas en Hawái sugieren que los compradores están cada vez más valorándolo de esa manera.

Sobre la experta: Erin W.J. Mitsuyoshi (B), CCIM, es vicepresidenta asociada de The Bratton Team en Colliers International Hawaii en Honolulu, especializada en arrendamiento minorista y representación de propietarios.

The Bratton Team es un grupo de bienes raíces comerciales y ventas de inversión en Hawái, con contrato exclusivo con Colliers International HI, LLC. Dirigido por Mark D. Bratton (R) CCIM y Mike Perkins (S), el equipo ha asesorado a compradores y vendedores en todas las clases de activos de Hawái durante 40 años.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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